評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普于9月28日再次下調(diào)大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（下稱萬達(dá)商業(yè)）及其全資子公司萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（香港）有限公司（下稱萬達(dá)香港）的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)。對(duì)上述兩個(gè)公司的評(píng)級(jí)，標(biāo)普一次性下調(diào)了兩個(gè)等級(jí)，分別至BB級(jí)和BB-級(jí)。
標(biāo)普認(rèn)為：萬達(dá)商業(yè)的業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)變存在不確定性，且轉(zhuǎn)型將削弱其在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的市場(chǎng)地位。萬達(dá)商業(yè)回A股上市的前景不明朗，也會(huì)產(chǎn)生較大債務(wù)贖回壓力。
市場(chǎng)人士分析，這次下調(diào)將影響萬達(dá)商業(yè)在境外已發(fā)行債券的收益率，即債券價(jià)格降低，收益率升高，未來其新發(fā)行債券的成本也會(huì)增加。彭博數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬達(dá)商業(yè)有143億美元（約合人民幣950.7億元）的未償債券。
在申請(qǐng)A股IPO的排隊(duì)名單中，萬達(dá)商業(yè)的排序持續(xù)倒退。上述人士分析，房企A股IPO排隊(duì)的序列已經(jīng)失去了參考價(jià)值，證監(jiān)會(huì)已無限期延緩房企在A股IPO的審批程序。
標(biāo)普指出，如果萬達(dá)商業(yè)回A股上市的計(jì)劃未能在2018年如期完成，其信息風(fēng)險(xiǎn)和治理風(fēng)險(xiǎn)都可能會(huì)上升。此外，參與私有化的投資者可能選擇行使權(quán)利退出投資。投資者要獲得預(yù)先商定的回報(bào)，大連萬達(dá)集團(tuán)（下稱萬達(dá)集團(tuán)）可能需要分配現(xiàn)金以回購(gòu)股權(quán)。
根據(jù)萬達(dá)商業(yè)與股東簽署的商業(yè)私有化項(xiàng)目書，若萬達(dá)商業(yè)未能按期在內(nèi)地主板市場(chǎng)上市（即公司在退市滿兩年或2018年8月31日之前），萬達(dá)集團(tuán)將回購(gòu)全部股份，并向海外及境內(nèi)投資者分別支付每年10%和8%的利息。市場(chǎng)人士測(cè)算，這筆利息將達(dá)44億美元（約合人民幣292.5億元）。
再遭標(biāo)普下調(diào)評(píng)級(jí)
7月，萬達(dá)商業(yè)出人意料地處置文旅及酒店項(xiàng)目后，標(biāo)普將萬達(dá)商業(yè)列入負(fù)面觀察名單。在9月28日的評(píng)級(jí)報(bào)告中，標(biāo)普再次下調(diào)了萬達(dá)商業(yè)的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)，從BBB-級(jí)至BB級(jí)。標(biāo)普投資級(jí)債券評(píng)級(jí)中，BBB-屬最低等級(jí)，此次下調(diào)后，萬達(dá)商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入標(biāo)普的垃圾債券評(píng)級(jí)。
標(biāo)普同時(shí)將其全資子公司萬達(dá)香港的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)從BB+下調(diào)至BB-。兩家公司的評(píng)級(jí)展望均為負(fù)面。值得注意的是，這兩家公司的信用評(píng)級(jí)均一次性下調(diào)了兩個(gè)等級(jí)，這在標(biāo)普評(píng)級(jí)中較為少見。
標(biāo)普認(rèn)為，萬達(dá)商業(yè)的業(yè)務(wù)模式型存在不確定性。該公司曾表示將以商業(yè)地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，卻在過去幾年間迅速改變公司業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)目標(biāo)。萬達(dá)商業(yè)一方面強(qiáng)調(diào)采取輕資產(chǎn)模式經(jīng)營(yíng)，另一方面又大舉擴(kuò)張文旅項(xiàng)目。這類擴(kuò)張需要進(jìn)行大規(guī)模資本支出，導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)杠桿在過去兩年內(nèi)提升。而其以賬面價(jià)值處置旗下資產(chǎn)后，又與甘肅省政府就在蘭州興建萬達(dá)城事宜進(jìn)行協(xié)商。
此外，出售大部分土地儲(chǔ)備，將削弱萬達(dá)商業(yè)的市場(chǎng)地位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。標(biāo)普指出，萬達(dá)商業(yè)成功的關(guān)鍵在于旗下物業(yè)銷售帶來強(qiáng)勁現(xiàn)金流，支撐商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷成熟。此外，萬達(dá)商業(yè)與地方政府直接談判，以低成本獲取商住混合用地的這一相對(duì)優(yōu)勢(shì)也可能會(huì)弱化。
標(biāo)普指出，轉(zhuǎn)型之后，萬達(dá)商業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)仍是日益成熟的萬達(dá)廣場(chǎng)，和大量且穩(wěn)定的租金收入。萬達(dá)商業(yè)擁有國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的購(gòu)物中心資產(chǎn)，土地成本較低，收益率高于行業(yè)平均水平。萬達(dá)廣場(chǎng)的出租率非常高，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)強(qiáng)勁。
標(biāo)普預(yù)計(jì)，處置資產(chǎn)將改善萬達(dá)商業(yè)的短期流動(dòng)性水平和償債能力，但該公司并沒有制定出清晰的減債計(jì)劃。長(zhǎng)期來看，處置資產(chǎn)對(duì)萬達(dá)商業(yè)債務(wù)杠桿的影響為中性。長(zhǎng)期來看，萬達(dá)商業(yè)旗下尚未交付的住宅項(xiàng)目的建設(shè)支出高企，萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備資本支出較高，房地產(chǎn)銷售生成的現(xiàn)金流減少。
標(biāo)普認(rèn)為，未來萬達(dá)商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要取決于其財(cái)務(wù)政策和風(fēng)險(xiǎn)容忍度。標(biāo)普尤其關(guān)注其現(xiàn)金用途——用于在其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行擴(kuò)張，重新涉足房地產(chǎn)開發(fā)，還是作其他用途。盡管2017年上半年公司的現(xiàn)金頭寸增加至1370億元，但同期債務(wù)總額也從2016年年末的2240億元上升加至2790億元。
此外，隨著中國(guó)決策者對(duì)在海外激進(jìn)擴(kuò)張、杠桿率高的公司采取限制政策，萬達(dá)商業(yè)的融資渠道或?qū)⑹照�，貸款機(jī)構(gòu)對(duì)該類公司的態(tài)度可能變得審慎。從2017年7月以來，萬達(dá)商業(yè)的債券收益率顯著上升，表明其融資成本可能已經(jīng)上升。
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