萬(wàn)科商業(yè)選擇題
一位接近中區(qū)廣場(chǎng)交易的人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，凱雷之所以選擇出讓項(xiàng)目，主要是判斷市場(chǎng)有溢價(jià)，目前是退出項(xiàng)目的時(shí)機(jī)。“凱雷這類私募基金與開發(fā)商不一樣，它的投資者有回報(bào)率要求，所以不會(huì)長(zhǎng)期持有項(xiàng)目。”
至于萬(wàn)丈資本為何選擇接手，上述人士表達(dá)了自己的看法：“一方面萬(wàn)科可以通過交易借助資本的力量，另一方面也對(duì)萬(wàn)丈的運(yùn)營(yíng)能力有一定信心，要通過這個(gè)平臺(tái)加大投資。”
他表示，目前大多數(shù)人士對(duì)萬(wàn)丈資本的了解僅局限于它去年聯(lián)合李錦記收購(gòu)上海企業(yè)天地三期項(xiàng)目，交易涉及額度較大，后來該公司也曾在投資領(lǐng)域?qū)ふ覚C(jī)會(huì)。至于運(yùn)營(yíng)能力，該人士則表示萬(wàn)丈資本平臺(tái)目前仍是起步階段，不便評(píng)價(jià)。
實(shí)際上，上海企業(yè)天地三期也是萬(wàn)丈資本自2015年6月成立以來，在房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上第一筆大宗交易。2015年12月，萬(wàn)丈資本聯(lián)合李錦記以57.9億元收購(gòu)上海企業(yè)天地三期，項(xiàng)目于今年2月完成資產(chǎn)交割。
至今年8月，上海企業(yè)天地三期項(xiàng)目的商業(yè)部分“無限極薈”亮相。萬(wàn)丈資本作為該項(xiàng)目的整體資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)方，對(duì)外發(fā)聲稱，公司主打金融與投資業(yè)務(wù)，探索商業(yè)地產(chǎn)存量改造機(jī)遇，建立存量資產(chǎn)的投資及資管平臺(tái)。
盡管萬(wàn)科過去兩年間陸續(xù)和凱雷、GIC、領(lǐng)匯、鵬華基金等國(guó)內(nèi)外資本有過合作，但都屬于積累經(jīng)驗(yàn)的探索。實(shí)際上，萬(wàn)丈資本的成立才是其在資本領(lǐng)域戰(zhàn)略的開端。這背后既有萬(wàn)科利潤(rùn)下滑帶來的迫切轉(zhuǎn)型需求，又有龐大商業(yè)存量帶來的壓力。截至2015年6月，萬(wàn)科商業(yè)總建面逾1400萬(wàn)平方米，包括購(gòu)物中心、酒店、公寓、寫字樓等。
在具體的操作上，萬(wàn)丈資本主要結(jié)合PE及地產(chǎn)公司的做法。其中前端通過基金式的主動(dòng)化管理，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng);后端通過資產(chǎn)管理，獲取資管費(fèi)用，在退出時(shí)獲得項(xiàng)目回報(bào)。
丁長(zhǎng)峰此前接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專訪時(shí)曾表示，萬(wàn)丈資本最主要是對(duì)存量資產(chǎn)的收購(gòu)、改造、功能提升。在團(tuán)隊(duì)方面，萬(wàn)丈資本一部分來自萬(wàn)科地產(chǎn)、物業(yè)，一部分是萬(wàn)達(dá)、中糧等企業(yè)的空降兵，已經(jīng)過兩三年磨合。
盡管如此，由于目前尚未有項(xiàng)目面市，萬(wàn)丈資本的運(yùn)營(yíng)能力仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前該公司披露的收購(gòu)項(xiàng)目包括上海企業(yè)天地三期、中區(qū)廣場(chǎng)，未經(jīng)證實(shí)的項(xiàng)目包括上置·綠洲雅賓利花園。
其中，“無限極薈”計(jì)劃于今年12月開業(yè)，被視為萬(wàn)丈的首個(gè)面市項(xiàng)目。在與國(guó)內(nèi)外多個(gè)資本合作后，該公司曾表示從中得到“非常好的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)”。這些經(jīng)驗(yàn)都將體現(xiàn)在“無限極薈”上，屆時(shí)入市效果如何，將左右外界對(duì)萬(wàn)科做商業(yè)地產(chǎn)的判斷。
或許對(duì)于萬(wàn)科而言，此前通過收購(gòu)得來的印力集團(tuán)，或許能為其解決一定的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)問題。8月下旬，萬(wàn)科明確，公司透過投資基金收購(gòu)了印力集團(tuán)已發(fā)行股本的96.55%，總計(jì)代價(jià)人民幣128.7億元，其中公司出資38.89億元。
據(jù)了解，截至2015年底，印力持有管理項(xiàng)目達(dá)34個(gè)，且自營(yíng)商場(chǎng)全年銷售額同比增長(zhǎng)16%，過去六年利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)34%。
但印力也是一把雙刃劍。印力過去多年來被貼上“國(guó)際化”“資本化”標(biāo)簽，和黑石、工銀國(guó)際、凱雷等有合作歷史，某種程度上和萬(wàn)丈資本“金融和投資的運(yùn)作實(shí)體”定位有所重疊。
市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，在境內(nèi)實(shí)際開展金融和城市存量資產(chǎn)收購(gòu)改造等任務(wù)時(shí)，兩個(gè)平臺(tái)不免存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的嫌疑。“萬(wàn)科的項(xiàng)目應(yīng)該給萬(wàn)丈資本還是給印力管理?在輕資產(chǎn)擴(kuò)張時(shí)，兩個(gè)平臺(tái)是否出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)?”
目前，萬(wàn)科在收購(gòu)印力后仍未明確提出相關(guān)的戰(zhàn)略安排，而萬(wàn)丈資本處于起步階段，對(duì)資金及人力等方面的需求也較大。市場(chǎng)人士認(rèn)為，在未來某一時(shí)期，萬(wàn)科或許會(huì)啟動(dòng)對(duì)內(nèi)部商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理、整合。
（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 作者：鐘凱）
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