上海房地產(chǎn)市場人來人往，李嘉誠前腳剛撤離，另一個資本玩家已迫不及待邁步進來。
萬科10月28日披露，其透過V Capital Limited(即萬丈資本)間接全資子公司C Plaza Co., Ltd.，從凱雷集團手中收購位于上海黃陂北路中區(qū)廣場的100%權(quán)益，并為交易所涉及的港幣14.72億元、人民幣5850萬元貸款提供財務及風險擔保。
這也是自2015年6月成立以來，萬丈資本公開收購的第二個商業(yè)地產(chǎn)項目。十個月前，該公司聯(lián)合李錦記以57億元洽購上海企業(yè)天地三期項目，這也是年內(nèi)最大一筆交易紀錄。
作為萬科旗下金融和投資的運作實體，萬丈資本承擔起了集團探索“金融和城市存量資產(chǎn)收購改造”的任務。由于萬科并不以商業(yè)地產(chǎn)見長，該平臺從成立伊始便伴隨著商業(yè)運營能力方面的質(zhì)疑。這有待時間檢驗，按照計劃，上海企業(yè)天地3期商業(yè)部分“無限極薈”最早將于12月開業(yè)。
就萬丈資本的布局及團隊磨合等情況，觀點地產(chǎn)新媒體致電萬科商業(yè)地產(chǎn)負責人、萬丈資本首席執(zhí)行官丁長峰。不過，他以“敏感時期”為由，拒絕作出回應。
可以明確的是，在萬科的多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略中，萬丈資本將是其商業(yè)地產(chǎn)金融化業(yè)務的重要平臺。不過這衍生出新的問題：萬科上半年收購同樣以資本運作見長的印力集團，某種程度上和萬丈的定位相重疊。如何對兩個商業(yè)平臺整合、分工，或許將是郁亮未來要面臨的考驗。
上海投資熱與中區(qū)廣場
資料顯示，中區(qū)廣場建筑面積4萬平方米，位于地處上海人民廣場商圈，臨近南京西路、淮海路商圈，定位為集商業(yè)、辦公于一體的綜合體項目，出租率超過95%。
萬丈資本此番收購發(fā)生在大量國內(nèi)外資本涌入上海地產(chǎn)投資市場的背景下。實際上，寫字樓作為上海市場的重要組成，歷來受到投資者追逐。早在2012年，上海寫字樓已成交占據(jù)各類物業(yè)73%份額。
2016年前三季度，包括光大安石、國華人壽、上海人壽、中融鼎新、崇邦、中國人壽等資本先后在上海買下商場或?qū)懽謽�。其中，長實地產(chǎn)10月26日宣布以200億元代價出售上海世紀匯廣場全部權(quán)益，交易雙方已于當日訂立買賣協(xié)議，預計交易收益高達54.3億元。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究總監(jiān)周志鋒在接受觀點地產(chǎn)新媒體指，萬丈資本等公司熱衷于上海地產(chǎn)投資市場，首先是由于國內(nèi)貨幣政策相對寬松，引發(fā)資產(chǎn)配置荒，不動產(chǎn)配置因而成為重要方向;其次，上海的商業(yè)地產(chǎn)較北京等城市流動性高，可供交易機會也較多，因此受資本歡迎。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年至今，加上長實出售上海世紀匯廣場，上海已累計有18宗寫字樓大宗交易，涉資逾460億元。相比之下，去年全年上海有28宗寫字樓大宗交易，涉資452億元。
周志峰介紹稱，盡管中區(qū)廣場項目定位在甲級寫字樓、乙級寫字樓之間，但它所處的地理位置相對核心，前兩年租金也持續(xù)錄得上漲。“從整體來看，這算是比較穩(wěn)定的項目。”
而從出讓歷史看，中區(qū)廣場也經(jīng)歷了一定的坎坷，曾被投資者視為“表現(xiàn)有欠理想的資產(chǎn)”。觀點地產(chǎn)新媒體了解，2007年，富達來信托收購該項目時曾指出，項目前業(yè)主重新投入的資本不足，以及缺乏戰(zhàn)略性的資產(chǎn)管理計劃。
經(jīng)過富達來翻新，中區(qū)廣場的價值才得到一定提升。截至2010年12月，這座綜合體的租金收入迅速增加逾25%，估值也上升近18%。
至2013年4月，富達來將中區(qū)廣場以2.67億美元(折合16.7億元)出售給美國凱雷集團。根據(jù)富達來當時發(fā)表的報告，項目的合理估值是18.13億元，通過交易公司估計能套取1.08億元盈利。
時隔三年后，凱雷再度將上述項目轉(zhuǎn)手給萬科旗下萬丈資本。對于此番收購，萬科方面始終刻意保持低調(diào)，對于標的資產(chǎn)的估值、對價等信息卻一概不提。丁長峰在接受采訪時則表示，以公告披露內(nèi)容為準。
據(jù)市場人士估計，考慮到上海寫字樓近年來的漲幅及項目的的地理位置等因素，中區(qū)廣場的價格或在2013年18億元估值的基礎上提高一定幅度。
按照萬丈資本的計劃，在收購中區(qū)廣場項目后，將計劃對其物業(yè)的公共區(qū)域、設備設施等部分進行全面升級改造，提升物業(yè)品質(zhì)，提高租金回報率，“實現(xiàn)該類商業(yè)資產(chǎn)價值的有效提升”。
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萬科接手黑石上海項目 100％收購上海中區(qū)廣場
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