“現(xiàn)在大悅城已經(jīng)有了很好的品牌，下一步要怎么加快?策略還是要降低股份的比例，原來(lái)都是100%持有，現(xiàn)在就是持有20%，原來(lái)干1個(gè)的，現(xiàn)在可以干5個(gè)，持續(xù)的用更少的錢(qián)撬動(dòng)更多的資產(chǎn)”
吳錚的心算能力很好，在接受媒體采訪前，吳錚剛在天津和平大悅城品牌發(fā)布會(huì)上完成演講，作為大悅城地產(chǎn)副總經(jīng)理、天津大悅城總經(jīng)理，吳錚對(duì)購(gòu)物中心各種經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)信手拈來(lái)。
客流量、租金、客群、坪效、會(huì)員乃至股權(quán)，一組又一組分析數(shù)據(jù)的背后，大悅城對(duì)于項(xiàng)目、客群的精細(xì)化研究自然無(wú)需質(zhì)疑，而隨著大悅城成立基金、引入財(cái)務(wù)投資者、大力推進(jìn)存量項(xiàng)目改造以及正在大規(guī)模推進(jìn)的輕資產(chǎn)管理輸出，曾經(jīng)備受詬病的發(fā)展速度過(guò)慢問(wèn)題或許也將徹底改變。
存量改造中的選擇之問(wèn)
作為大悅城首個(gè)輕資產(chǎn)管理輸出項(xiàng)目，天津和平大悅城在去年12月17日宣告啟幕，項(xiàng)目前身為天津津匯廣場(chǎng)，大悅城地產(chǎn)以管理輸出、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、收益共享的形式全程參與和平大悅城項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，從前期的項(xiàng)目定位規(guī)劃階段開(kāi)始入手，到建筑設(shè)計(jì)、招商、開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，全程參與商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。
經(jīng)過(guò)近9個(gè)月的籌備和近5個(gè)月的樓體拆改，和平大悅城終于在9月8日迎來(lái)商鋪交付儀式，并確定將于12月24日正式開(kāi)業(yè)。
在商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入過(guò)剩的存量時(shí)代之后，存量改造成為了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的重要渠道。吳錚表示，做一個(gè)新的大悅城，從拿地到開(kāi)業(yè)，一般需要近三年，但如果是收購(gòu)舊項(xiàng)目改造，從改造到開(kāi)業(yè)，一年內(nèi)就可完成。節(jié)省下來(lái)的時(shí)間，幾乎足以將一個(gè)新開(kāi)業(yè)的大悅城運(yùn)營(yíng)至略有人氣。
吳錚透露，透過(guò)這一品牌管理輸出方式，未來(lái)大悅城地產(chǎn)將在全國(guó)實(shí)現(xiàn)并購(gòu)，而二、三線(xiàn)城市核心地段10萬(wàn)-20萬(wàn)平方米體量的項(xiàng)目將成為大悅城的首選。
然而，存量改造也并非一蹴而就，雖然商業(yè)體量過(guò)剩和商業(yè)形勢(shì)不樂(lè)觀讓大悅城多了很多并購(gòu)的機(jī)會(huì)，但要想在眾多項(xiàng)目當(dāng)中挑選出符合大悅城購(gòu)物中心要求的標(biāo)的也并非易事。
據(jù)吳錚介紹，光上半年大悅城就看了30多個(gè)商場(chǎng)，今年大概能看一百個(gè)商場(chǎng)，而在這一百個(gè)商場(chǎng)中或許也只能挑五到八個(gè)。
除開(kāi)標(biāo)的選擇困難之外，存量項(xiàng)目自身可能存在的一些先天性的不足亦是在項(xiàng)目改造過(guò)程中可能面臨的棘手問(wèn)題。
以天津和平大悅城為例，該項(xiàng)目位于天津最繁華的濱江道、南京路商圈，項(xiàng)目總體量18萬(wàn)方，地上六層，地下一層，其中包括6.8萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心和平大悅城，8.2萬(wàn)方的寫(xiě)字樓津匯廣場(chǎng)AB座，以及一個(gè)3.8萬(wàn)方的日航酒店。
從地段、客群上來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目完全符合大悅城的購(gòu)物中心定位，但6.8萬(wàn)方的體量相對(duì)于西單大悅城11.5萬(wàn)方、天津大悅城25萬(wàn)方的商業(yè)面積仍然存在較大差距。
正是因?yàn)樯虡I(yè)體量過(guò)小的限制，和平大悅城在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，在如何規(guī)避項(xiàng)目沒(méi)有電影院、游樂(lè)場(chǎng)等吸引客流的娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)欠缺所帶來(lái)的弊端問(wèn)題上費(fèi)盡心思，最終，項(xiàng)目引入了大悅城主題街區(qū)產(chǎn)品線(xiàn)，打造了5個(gè)創(chuàng)業(yè)街區(qū)，例如四層為類(lèi)“超級(jí)工廠”主題街區(qū)、復(fù)古主題街區(qū)，五層為社交型主題餐廳街區(qū)，六層為泛夜宵主題餐飲街區(qū)，2層還面向女性客群打造國(guó)內(nèi)首個(gè)的內(nèi)衣主題街區(qū)。
在吳錚看來(lái)，存量項(xiàng)目改造過(guò)程中，位置是最重要的，在選擇很多的情況下，“一定是城市選擇和一定的硬件選擇的前提下，才會(huì)有針對(duì)性的選擇這些項(xiàng)目。”
資金瓶頸下基金出口
在首個(gè)存量改造項(xiàng)目落地后，大悅城輕資產(chǎn)管理輸出模式亦相繼在貴州、昆明落地，算上杭州的自建項(xiàng)目，目前已建及在建的大悅城已達(dá)到11個(gè)，而未來(lái)兩年多的時(shí)間開(kāi)至少4個(gè)大悅城，這種發(fā)展速度已然已與此前大悅城10年才開(kāi)出7個(gè)大悅城的局面不可同日而語(yǔ)。
對(duì)此，吳錚的一句“瓶頸不在資金上了，是在于管理能力和團(tuán)隊(duì)能力上”，道出了其中關(guān)鍵。
吳錚解釋稱(chēng)，此前，大悅城是把每個(gè)項(xiàng)目做成一個(gè)單獨(dú)的項(xiàng)目，每一個(gè)項(xiàng)目做一個(gè)投資主體在進(jìn)行滾動(dòng)和發(fā)展。
在這種模式下，由于每個(gè)項(xiàng)目之間的資金差距并不大，不可能把這個(gè)項(xiàng)目的錢(qián)拿到那個(gè)項(xiàng)目上去，項(xiàng)目只能完全依靠租金收益的提升、資產(chǎn)價(jià)值的提升來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利和資金的滾動(dòng)，這也大大制約了大悅城的規(guī)模擴(kuò)張。
“現(xiàn)在大悅城已經(jīng)有了很好的品牌，下一步要怎么加快?策略還是要降低股份的比例，原來(lái)都是100%持有，現(xiàn)在就是持有20%，原來(lái)干1個(gè)的，現(xiàn)在可以干5個(gè)，持續(xù)的用更少的錢(qián)撬動(dòng)更多的資產(chǎn)。”
為了解決大悅城規(guī)模擴(kuò)張的“資金瓶頸”問(wèn)題，大悅城在8月18日宣布，93億轉(zhuǎn)讓下屬三家子公司49%股權(quán)，建立基金平臺(tái)，引入中國(guó)人壽和GIC為財(cái)務(wù)投資者，上述三家公司間接持有西單大悅城、朝陽(yáng)大悅城、上海大悅城、天津大悅城和北京中糧廣場(chǎng)、北京中糧·置地廣場(chǎng)(原北京安定門(mén)項(xiàng)目)6個(gè)商業(yè)地產(chǎn)旗艦項(xiàng)目。
據(jù)吳錚透露，未來(lái)，大悅城在輕資產(chǎn)管理輸出上將采取三種模式，上述模式只是第一種，下一步，大悅城還將成立商業(yè)地產(chǎn)改造基金，主要是針對(duì)一二線(xiàn)城市的核心項(xiàng)目做老項(xiàng)目改造。大悅城在這個(gè)基金中或占20%到30%的股份，剩下的則引入投資者，規(guī)模或?qū)⑦_(dá)幾百億。
此外，針對(duì)昆明、貴陽(yáng)等商業(yè)地產(chǎn)不被看好的城市，大悅城將通過(guò)前期無(wú)股操盤(pán)，保留鎖定成本價(jià)格收購(gòu)一定比例股權(quán)權(quán)利，后期運(yùn)營(yíng)成熟再引入基金合作伙伴的形式，、實(shí)現(xiàn)在這些城市的擴(kuò)張。
據(jù)吳錚介紹，除開(kāi)目前已建成和在建的11個(gè)大悅城，按照到2020年開(kāi)業(yè)20個(gè)大悅城的目標(biāo)，接下來(lái)大悅城還將開(kāi)業(yè)2-3個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，剩下的則將全為輕資產(chǎn)管理輸出項(xiàng)目，而在城市選擇方面，武漢、青島、西安、廣州等城市可能會(huì)成為大悅城地產(chǎn)進(jìn)駐的新目標(biāo)。
“我覺(jué)得應(yīng)該會(huì)很快，我是有信心超過(guò)這個(gè)目標(biāo)的。因?yàn)楝F(xiàn)在瓶頸不在資金上了，而是在于管理能力和團(tuán)隊(duì)能力上了。”
以下為天津和平大悅城品牌發(fā)布會(huì)媒體問(wèn)答環(huán)節(jié)實(shí)錄：
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在輕資產(chǎn)可以說(shuō)是一個(gè)風(fēng)口，諸如萬(wàn)達(dá)等都在提，從行業(yè)的角度，您怎么看商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的輕資產(chǎn)趨勢(shì)?輕資產(chǎn)情況下盈利模式等都會(huì)發(fā)生變化，這個(gè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)安排上，提出了哪些新的要求?
吳錚：首先輕也好，重也好，它的核心是運(yùn)營(yíng)能力，不能拋棄了最根本的東西，因?yàn)檩p重只是資本層面的概念，而不是一個(gè)運(yùn)營(yíng)層面的概念。
對(duì)于運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，你要做好好的產(chǎn)品組合，有鮮明的特色，適應(yīng)消費(fèi)者的到達(dá)，產(chǎn)生了銷(xiāo)售、購(gòu)買(mǎi)，甚至是互聯(lián)網(wǎng)的一些聯(lián)動(dòng)，產(chǎn)生高的租金，這些就是商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)端層面的盈利模式。
所以說(shuō)輕重的根本核心是強(qiáng)運(yùn)營(yíng)。你有一個(gè)好的品牌，好的運(yùn)營(yíng)才能談這件事情，否則都是假的，是空的，這是一個(gè)基本的背景，是一個(gè)前提。
對(duì)于輕資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，所謂輕資產(chǎn)，這和中糧自身的發(fā)展路徑和策略是有關(guān)系的，大家都知道第一個(gè)大悅城是07年年底開(kāi)業(yè)，一直走到今年年底上海的二期和成都的大悅城開(kāi)業(yè)，這些年的時(shí)間我們一共做了7個(gè)大悅城。速度角度我們是慢了，主要原因還是屬于投資的策略和對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)本身的問(wèn)題，我們是把每個(gè)項(xiàng)目做成一個(gè)單獨(dú)的項(xiàng)目，自身的投資自身的滾動(dòng)，項(xiàng)目之間的資金差距其實(shí)是不夠多的，我不可能把這個(gè)項(xiàng)目的錢(qián)拿到這個(gè)項(xiàng)目來(lái)，還是每一個(gè)項(xiàng)目做一個(gè)投資的主體在進(jìn)行滾動(dòng)和發(fā)展，完全靠租金的收益的提升，資產(chǎn)價(jià)值的提升來(lái)做盈利模式。
現(xiàn)在已經(jīng)有很好的品牌，下一步要怎么加快?加快策略還是要降低股份的比例，把股份比例降下來(lái)，我們需要有控制權(quán)有品牌，就能夠持續(xù)的用更少的錢(qián)撬動(dòng)更多的資產(chǎn)，做更多的價(jià)值。原來(lái)都是100%的持有，現(xiàn)在就是持有20%，原來(lái)干一個(gè)的，現(xiàn)在可以干5個(gè)，而且品牌有很好的回報(bào)，投資者愿意進(jìn)來(lái)，這是輕資產(chǎn)的模式，把我的股份比例降低，用小股操盤(pán)，甚至是無(wú)股操盤(pán)的方式往前走。這是大的框架。
具體到中糧現(xiàn)在是三個(gè)策略，或者是未來(lái)的大悅城地產(chǎn)公司，我們說(shuō)它是一個(gè)輕資產(chǎn)的公司，什么概念?它以后的架構(gòu)是會(huì)持有管理公司，這個(gè)管理公司是提供管理服務(wù)，同時(shí)除了這個(gè)管理公司還持有很多的基金，有基金A，基金B(yǎng)，基金C，這些基金下面再持有項(xiàng)目。大悅城項(xiàng)目在基金里面只是占有相對(duì)小的股份，比如說(shuō)50%、20%，其他的資金都是通過(guò)其他的方法募集，通過(guò)這個(gè)基金再投資多個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)時(shí)候大悅城地產(chǎn)就會(huì)形成以資產(chǎn)管理為核心的一個(gè)公司，它的盈利模式就和原來(lái)的大悅城地產(chǎn)就不一樣了。原來(lái)的大悅城地產(chǎn)有部分賣(mài)樓的錢(qián)，租金的錢(qián)，這是我的收入，這是原來(lái)的方式。
新的大悅城的盈利模式主要有品牌管理費(fèi)、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)，包括退出期的獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)20%股權(quán)投資的收益，也就是說(shuō)它的盈利模式就成為了一個(gè)以資產(chǎn)管理、品牌為核心的一個(gè)公司，這是我們主要的策略和方向。在這個(gè)策略和方向上，中糧做了幾件事情。
第一步是做了嘉實(shí)基金，董事會(huì)已經(jīng)通過(guò)了，明天開(kāi)股東會(huì)，股東會(huì)上由于中糧占60%的股權(quán)，我們有投票權(quán)，所以沒(méi)問(wèn)題，肯定要通過(guò)。
這是把存量的、運(yùn)營(yíng)期成熟期的大悅城，西單，朝陽(yáng)，天津，上海，再加上中糧廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓，北京安定門(mén)的寫(xiě)字樓，打成一個(gè)包，出讓49%的股份，建立一個(gè)基金，這個(gè)基金的認(rèn)購(gòu)方是中國(guó)人壽和GIC，中國(guó)人壽認(rèn)購(gòu)三分之二，GIC認(rèn)購(gòu)三分之一，金額大概是93到95億，這個(gè)出售比我們的帳面值溢價(jià)了22%，毛的資本化率是按照6.2%，凈的資本化率是按照4%，這個(gè)數(shù)字還是賣(mài)得不錯(cuò)的。
同時(shí)我們不承諾給基金方任何的回報(bào)，我不是保7%、8%，不保，你相信我就買(mǎi)，這個(gè)模式和房托是一樣的，只不過(guò)我們是私募的，是賣(mài)給了GIC和人壽。未來(lái)如果有機(jī)會(huì)再做REITs，我們估計(jì)一到兩年REITs就會(huì)出來(lái)，我們就把這49%的股份拿出來(lái)做房托，把私募變成公募，現(xiàn)在的架構(gòu)、承諾回報(bào)的模式全部和REITs是一樣的，只不過(guò)現(xiàn)在的政策沒(méi)有打開(kāi)，打開(kāi)就可以做了。這是第一個(gè)，把存量資產(chǎn)的49%的股份拿出去做，把我的資產(chǎn)做輕一些。
第二個(gè)就是馬上會(huì)建立一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的改造基金，主要是針對(duì)一二線(xiàn)城市的核心項(xiàng)目、不錯(cuò)的項(xiàng)目來(lái)買(mǎi)，做老項(xiàng)目改造。在這個(gè)基金里面我們大概也占20%到30%的股份，剩下的股份引入投資者，大概有幾百億的規(guī)模，主要是針對(duì)一二心城市的核心地段或者是不錯(cuò)的地段進(jìn)行原有的存量業(yè)務(wù)的并購(gòu)，這也符合國(guó)家供給側(cè)改革等等一類(lèi)的東西。
第二步是無(wú)股操盤(pán)，現(xiàn)在昆明和貴陽(yáng)的項(xiàng)目都已經(jīng)簽定協(xié)議了，相當(dāng)于前期是一個(gè)酒店管理公司的模式進(jìn)行，同時(shí)簽訂一個(gè)收購(gòu)權(quán)，可以以鎖定的價(jià)格收購(gòu)項(xiàng)目一定比例的股權(quán)，我可以買(mǎi)也可以不買(mǎi)，同時(shí)在退出期的時(shí)候，還有資產(chǎn)增值部分的一定的比例，10%也好，20%也好，30%也好的一個(gè)增值的收益，這樣通過(guò)品牌，通過(guò)管理，來(lái)撬動(dòng)資產(chǎn)，真正的往前走。
第三步是針對(duì)目前資本市場(chǎng)大家不太認(rèn)可的城市，比如說(shuō)昆明，貴陽(yáng)，大家覺(jué)得不太好，沒(méi)關(guān)系，我們先管，一旦好了之后，資本認(rèn)了我再賣(mài)給你，再引入基金，再引入合作伙伴來(lái)做，通過(guò)這種方法可以做迅速的拓展�，F(xiàn)在昆明貴陽(yáng)已經(jīng)簽完協(xié)議了，團(tuán)隊(duì)這周過(guò)去已經(jīng)開(kāi)始展開(kāi)工作了。
這三種是我們輕資產(chǎn)的模式，持續(xù)的往前走，未來(lái)大悅城是這個(gè)架構(gòu)，這是我們很具體、很操作化，而且很受到資本認(rèn)可的一個(gè)拓展的模式。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：最近萬(wàn)達(dá)商業(yè)宣布在香港退市，大悅城也是香港上市的內(nèi)資股，您對(duì)這個(gè)事情怎么看?
吳錚：現(xiàn)在香港的資本市場(chǎng)相對(duì)比較尷尬一些，交易量，流動(dòng)量，目前來(lái)說(shuō)是小一些，再有就是現(xiàn)在基本上的公司PE都是小于0的，所以說(shuō)基本上喪失了融資的功能，核心問(wèn)題還是錢(qián)，錢(qián)都往外走了，大家都不投他的，而投海外的市場(chǎng)，這是資本市場(chǎng)趨勢(shì)變化的原因，所以萬(wàn)達(dá)退市第一是他沒(méi)有融資功能，第二是他把原來(lái)的股票以稍微低的價(jià)格買(mǎi)回來(lái)，它的想法是在國(guó)內(nèi)上市，是他們自身的資本層面的考慮。
目前大悅城地產(chǎn)來(lái)說(shuō)還沒(méi)有時(shí)間表，也沒(méi)有計(jì)劃要做這個(gè)事情。
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