日前，國(guó)家發(fā)改委查處了6家以“營(yíng)改增”為借口哄抬價(jià)格的企業(yè)，這次查處的企業(yè)主要涉及房地產(chǎn)租賃和酒店行業(yè)。國(guó)家發(fā)改委通報(bào)稱，目前查實(shí)6家企業(yè)以“營(yíng)改增”為借口，捏造漲價(jià)信息、哄抬價(jià)格、擾亂市場(chǎng)秩序。國(guó)家發(fā)改委也已于近日責(zé)成北京、上海、遼寧三地價(jià)格主管部門依法作出行政處罰，對(duì)6家企業(yè)各罰款200萬(wàn)元。
其中，記者注意到，在6家被查處的企業(yè)里，沈陽(yáng)恒隆地產(chǎn)有限公司與承租人簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，以“營(yíng)改增”為借口，把部分承租人的租金上調(diào)了11％。
沈陽(yáng)恒隆廣場(chǎng)租金收入下挫
記者了解到，沈陽(yáng)恒隆地產(chǎn)有限公司隸屬香港恒隆(沈陽(yáng))有限公司，恒隆地產(chǎn)有限公司是一家擁有港資背景地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在內(nèi)地主要城市建造、持有及管理大型商業(yè)綜合體。
根據(jù)恒隆地產(chǎn)2016年度中期業(yè)績(jī)披露的資料，公司今年上半年物業(yè)租賃收入超過(guò)39億港元，其中內(nèi)地物業(yè)租賃貢獻(xiàn)了52％，但利潤(rùn)占比只有45％。相比之下，今年內(nèi)地物業(yè)的總租金收入和利潤(rùn)同比下降了4％、9％，而香港同期均上升了7%。
恒隆地產(chǎn)現(xiàn)在內(nèi)地已經(jīng)持有8個(gè)恒隆廣場(chǎng)，其中上海2個(gè)，沈陽(yáng)2個(gè)，另外4個(gè)分別位于濟(jì)南、無(wú)錫、天津和大連。
據(jù)記者查詢得知，恒隆地產(chǎn)在沈陽(yáng)擁有的2個(gè)恒隆廣場(chǎng)，分別是皇城恒隆廣場(chǎng)和市府恒隆廣場(chǎng)，沈陽(yáng)恒隆地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)持有沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)。
恒隆地產(chǎn)今年上半年在內(nèi)地實(shí)現(xiàn)的20.4億港元租金收入里，沈陽(yáng)兩個(gè)恒隆廣場(chǎng)上半年分別貢獻(xiàn)了8300萬(wàn)港元、1.42億港元租金收入，除去營(yíng)業(yè)不久的天津恒隆廣場(chǎng)和大連恒隆廣場(chǎng)，沈陽(yáng)兩個(gè)恒隆廣場(chǎng)上半年實(shí)現(xiàn)的租金收入最少。
上半年錄得8300萬(wàn)港元租金收入的沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)出租率達(dá)到了89％，但租金收入下滑了1％；錄得1.42億港元租金收入的沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)租金收入同比上升了4％，但其商場(chǎng)出租率只有84％，辦公樓出租率則只有49％。
恒隆地產(chǎn)在2016年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中寫(xiě)到，沈陽(yáng)的皇城恒隆廣場(chǎng)是公司在上海以外落成的第一個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)，在挑戰(zhàn)重重的零售市場(chǎng)中，其租金收入下降了1％，但受惠于持續(xù)優(yōu)化租戶組合，出租率上升了5個(gè)百分點(diǎn)至89％。
沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)則擁有較多高端租戶，在疲弱的高端商品行情下，需面對(duì)租金下調(diào)及租約終止的情況。市府恒隆廣場(chǎng)上半年出租率下降了4個(gè)百分點(diǎn)至84％，商場(chǎng)內(nèi)零售額也下降了5％。
沈陽(yáng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)今年上半年表現(xiàn)相對(duì)低迷，從恒隆地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐膬蓚�(gè)商業(yè)物業(yè)公允值估值變動(dòng)中可見(jiàn)一斑。
恒隆地產(chǎn)的投資物業(yè)按照市值基準(zhǔn)進(jìn)行估值。恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地處于發(fā)展中的投資物業(yè)公允值按照直接比較法進(jìn)行估值，參考市場(chǎng)上可資比較的投資物業(yè)，假設(shè)項(xiàng)目物業(yè)落成時(shí)的公允值。而像沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)和市府恒隆廣場(chǎng)兩個(gè)已落成投資物業(yè)的公允值，恒隆地產(chǎn)采用的則是按照收入資本化法估值，參考的是現(xiàn)有市場(chǎng)租金及資本化比率等市場(chǎng)數(shù)據(jù)。
投資物業(yè)收入資本化法估值，是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年內(nèi)的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值。第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)在具體估值過(guò)程中，未來(lái)某一年的某種收益通常采用未來(lái)第一年的收益，而年收益種類可以是毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等，資本化率則是投資物業(yè)的某種年收益與其價(jià)格的比率。
今年上半年，恒隆地產(chǎn)持有投資物業(yè)整體重估減值3.35億港元，2015年同期則錄得重估收益4.27億港元。其中內(nèi)地投資物業(yè)組合錄得重估減值4.13億港元，主要是沈陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)及無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)估值下降所致。
今年上半年，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地物業(yè)租賃的平均邊際利潤(rùn)率下降了4個(gè)百分點(diǎn)至65％，恒隆地產(chǎn)在香港的物業(yè)租賃組合整體租賃邊際利潤(rùn)率達(dá)到了86％，再加上位于沈陽(yáng)等地商業(yè)物業(yè)的租金收入及利潤(rùn)持續(xù)下挫，空置率增加，這些因素或許導(dǎo)致沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)對(duì)部分商戶上調(diào)了租金。
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