記者：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營管理及資本化運(yùn)作三個(gè)板塊如何相互協(xié)作？
李嘉：第一個(gè)板塊所有商業(yè)是由我們與紅星地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展，最后一個(gè)板塊負(fù)責(zé)對前兩個(gè)板塊進(jìn)行支持，第二個(gè)板塊和第三個(gè)板塊除做好第一個(gè)板塊外，還要做外面的業(yè)務(wù)。
記者：紅星商業(yè)對外選擇合作伙伴的標(biāo)準(zhǔn)是什么？
李嘉：客戶選擇上主要針對有實(shí)力但缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)或者沒有商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的地產(chǎn)企業(yè)。
我們的專業(yè)運(yùn)營服務(wù)不僅匹配他們的需求，也能夠?qū)崿F(xiàn)他們降低開發(fā)成本，提升開發(fā)效率，提高經(jīng)營收益的核心訴求。
記者：紅星商業(yè)操盤項(xiàng)目還不算太多，如何吸引合作開發(fā)商無疑是公司“輕資產(chǎn)”運(yùn)營過程中不可避免的難題，該如何處理？
李嘉：從商業(yè)地產(chǎn)角度來看，并不存在嚴(yán)格意義上的“輕資產(chǎn)”，因?yàn)闆]有資產(chǎn)維度的合作和分配只能叫作“管理輸出”。
真正的輕資產(chǎn)應(yīng)該是通過管理嫁接到地產(chǎn)項(xiàng)目或是持有型物業(yè)中，然后做資本化的產(chǎn)品，但目前在國內(nèi)這種模式還沒有特別標(biāo)準(zhǔn)化。
輕重還是要看自己，我不認(rèn)為所有的企業(yè)全部輕資產(chǎn)好，或者重資產(chǎn)好。最好的還是輕重并舉，同時(shí)根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整輕重部分占比，這個(gè)最科學(xué)。
記者：紅星商業(yè)輕重比例如何？
李嘉：我們還是一個(gè)新公司，目前來講處在大家所認(rèn)為的純輕范疇，但今年應(yīng)該會(huì)有一些微重資產(chǎn)合作，包括股權(quán)合作、整租承諾或是提點(diǎn)分成，今年下半年陸續(xù)會(huì)開始。
記者：目前洽談中的項(xiàng)目有多少個(gè)？都是輕資產(chǎn)運(yùn)營？
李嘉：今年在談的項(xiàng)目范圍很廣，其中會(huì)有輕重相結(jié)合，可能不完全是輕資產(chǎn)。
記者：合作項(xiàng)目區(qū)域分布上是否傾向二三線？
李嘉：現(xiàn)在主張覆蓋北上廣深，先在一線城市站穩(wěn)腳跟，然后再往二三線城市或一些好的地級市發(fā)展。
記者：在華南有沒有什么想法？如何看待廣州的商業(yè)地產(chǎn)？
李嘉：深圳、廣州我們都在努力中，現(xiàn)在還不太敢評論廣州市場，等拿到一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候再好好評論。
記者：說起資產(chǎn)管理模式，新加坡企業(yè)在這方面會(huì)比國內(nèi)成熟很多，您怎么當(dāng)前國內(nèi)的REITs市場？
李嘉：政策歸政策面，我認(rèn)為REITs是早晚的事。因?yàn)樽≌袌瞿茕N售去庫存，但商業(yè)沒辦法賣了去庫存，多維度資本化運(yùn)作是下一步開放市場的必然趨勢。
記者：紅星商業(yè)在資產(chǎn)管理方面的計(jì)劃怎樣？
李嘉：現(xiàn)在開始在醞釀，今年底到明年會(huì)有更多模型出來，成功實(shí)現(xiàn)從一個(gè)傳統(tǒng)運(yùn)營商到資本運(yùn)作商的轉(zhuǎn)變，這是不同的維度。
記者：回到純商業(yè)運(yùn)營上，您如何理解體驗(yàn)元素對購物中心的意義？
李嘉：好的體驗(yàn)是既有號召力，又能夠創(chuàng)造價(jià)值，不能只有好的號召力，卻不創(chuàng)造價(jià)值。噱頭是好的，但是噱頭不是長久的，不是永恒的。
作為一個(gè)商業(yè)載體的體驗(yàn)，萬變不離其宗，最根本的是要站在消費(fèi)者、商家的角度讓商家賺到錢，讓消費(fèi)者呆著舒服，這就是最好的體驗(yàn)。
紅星商業(yè)在做購物中心時(shí)關(guān)注的核心體驗(yàn)則是人文和人性。
記者：增加購物中心體驗(yàn)感，無疑會(huì)增加公司的投入成本，在考慮的范圍內(nèi)會(huì)不會(huì)有矛盾？
李嘉：會(huì)有矛盾，但我們終歸是中國公司，只能相對應(yīng)的做出努力告訴合作方，哪些是好的，哪些是不好的，哪些是可以變通的，但是最終取決于別人。
現(xiàn)在陸續(xù)有很多公司在朝這個(gè)方向走，不說把匠心精神運(yùn)用到商業(yè)地產(chǎn)上，但是至少要有敢于做百年企業(yè)、百年建筑的理念，這樣商業(yè)運(yùn)營就做好了。
記者：未來三到五年紅星的發(fā)展規(guī)劃是什么？
李嘉：兩到三年、三到五年的規(guī)劃我們現(xiàn)在有，但是還不成熟，等到成熟的時(shí)候再介紹。從2013年到2015年的時(shí)候我們開了4個(gè)廣場，但到2016年我們只開2個(gè)廣場，就是因?yàn)槲覀冃枰伎肌?/p>
當(dāng)你一股腦到處開項(xiàng)目的時(shí)候，則需要停下來回頭看，下一步才能走得更好。
記者：剛提到國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還存在一定的問題，怎么看其未來發(fā)展？有何解決之道？
李嘉：商業(yè)地產(chǎn)下一步的發(fā)展是良好的，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有這么多存量資產(chǎn)，沒有炸掉重來的可能。所以大量的存量資產(chǎn)需要盤活，未來十年之內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還是蒸蒸日上景象。
記者：在您看來，解決中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展問題過程中，新加坡模式是否有借鑒意義？
李嘉：新加坡的發(fā)展模式很值得我們借鑒，不管是商業(yè)氛圍、商業(yè)形態(tài)，還是融資平臺(tái)、融資渠道，是最跟我們國內(nèi)接地氣的地方。
現(xiàn)在國內(nèi)也不能說沒有提倡新加坡模式的風(fēng)潮，在資本化運(yùn)作上凱德就給了業(yè)界很好的范例。紅星商業(yè)在資產(chǎn)管理中“投融管退”的資產(chǎn)資本化服務(wù)，也有很多借鑒了新加坡經(jīng)驗(yàn)。（觀點(diǎn)地產(chǎn) 付慶榮）
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