在這種總資產(chǎn)模式之下，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的盈利在海外投資者的眼中就顯得很可疑，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)商業(yè)的利潤(rùn)中的很大一部分來(lái)自資產(chǎn)的價(jià)值重估。在內(nèi)地投資者看來(lái)這不算是什么，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去的十多年里一路向上，幾乎沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)真正意義上的下跌，所以開(kāi)發(fā)商捏在手里的土地和房子都是金疙瘩，當(dāng)然是越來(lái)越值錢(qián)。
但是，海外的投資者并不這樣看。在他們看來(lái)，資產(chǎn)的增值可能會(huì)在市場(chǎng)下跌的時(shí)候頃刻間消失。香港投資者記憶猶新的是，2003年SARS期間，香港的物業(yè)估值相對(duì)于1997年下跌60%，而在美國(guó)次貸危機(jī)期間企業(yè)物業(yè)估值普遍下跌30%-85%不等，類(lèi)似這樣的情況很可能導(dǎo)致企業(yè)一年巨虧過(guò)百億元。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)顯然已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，正在嘗試實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，即萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、營(yíng)運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)由萬(wàn)達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)，但投資全部由合作者承擔(dān)，資產(chǎn)歸合作投資者，萬(wàn)達(dá)與投資方從凈租金收益中分成。為了配合這種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型，王健林已經(jīng)將2016年的地產(chǎn)銷(xiāo)售收入目標(biāo)進(jìn)行了大幅下調(diào)，從2015年的1640.8億元下調(diào)到1000億元左右，可謂壯士斷腕。
然而，這種決絕依然沒(méi)有獲得海外投資者的認(rèn)可，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的股價(jià)也依然萎靡�；ㄆ煦y行、美銀美林、野村證券等多家研究機(jī)構(gòu)在此之后相繼下調(diào)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的目標(biāo)價(jià)位。其中，美銀美林研報(bào)稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型過(guò)程將十分顛簸。
黃立沖表示，在目前中國(guó)內(nèi)地三四線城市的購(gòu)物中心需求已經(jīng)過(guò)剩的情況下，再加上萬(wàn)達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略未見(jiàn)實(shí)效，海外投資者是不會(huì)給予其高估值的，現(xiàn)在香港市場(chǎng)只愿意給這樣的企業(yè)3-8倍的市盈率，大部分在3-5倍。因此，從這個(gè)角度來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的價(jià)值并沒(méi)有被低估。
變數(shù)
此處不留爺，自有留爺處！萬(wàn)達(dá)商業(yè)此時(shí)選擇私有化退市，倒也不無(wú)好處。而其最大的好處，是使萬(wàn)達(dá)商業(yè)在A股的發(fā)行定價(jià)擁有了更大的自主權(quán)。
2015年9月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)向證監(jiān)會(huì)提交了公開(kāi)發(fā)行申請(qǐng)，計(jì)劃發(fā)行不超過(guò)2.5億新股。沒(méi)有H股低股價(jià)的拖累，萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股IPO定價(jià)肯定會(huì)更高，上市以后的上漲空間肯定也會(huì)更大�？梢灶A(yù)見(jiàn)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在A股的融資額會(huì)大增，IPO之后王健林將會(huì)穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)刈≈袊?guó)首富的寶座，馬云們此后恐怕只能干瞪眼了。
在A股的上市排隊(duì)中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的位置相對(duì)靠后。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)商業(yè)既然敢在目前拋出港股退市的消息，顯然是在A股上市上有突破。不過(guò)，如果萬(wàn)達(dá)商業(yè)在港交所退市成功，那么其在A股的上市申請(qǐng)書(shū)可能要重新修改，重新提交，按照正常的程序，這可能需要長(zhǎng)達(dá)幾年的時(shí)間。
但現(xiàn)在說(shuō)這個(gè)可能為時(shí)過(guò)早，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)商業(yè)能否順利在港交所退市還是一個(gè)未知數(shù)。按照港交所的規(guī)定，上市公司退市需要經(jīng)歷一系列的步驟，滿足一系列的條件，而其中最關(guān)鍵的一個(gè)，就是要召開(kāi)全體股東大會(huì)并獲得75%以上股東的支持。
股東大會(huì)可能會(huì)成為萬(wàn)達(dá)商業(yè)退市的一道坎，因?yàn)榘凑彰抗?8港元現(xiàn)金的要約收購(gòu)價(jià)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的投資者，至少是從一開(kāi)始就投資萬(wàn)達(dá)商業(yè)的投資者，肯定是不賺錢(qián)的，再考慮到時(shí)間成本，可能大部分都是虧錢(qián)的。如果按照原定的萬(wàn)達(dá)商業(yè)A+H股的模式，一方面A股的股價(jià)會(huì)受到H股的拖累，但從另一方面看，H股的股價(jià)肯定會(huì)受到A股股價(jià)的刺激而上漲。也就是說(shuō)，如果萬(wàn)達(dá)商業(yè)不從港交所退市，等其在A股上市之后，其H股股價(jià)肯定會(huì)大幅上漲而使得投資者獲益。因此，不愿意萬(wàn)達(dá)商業(yè)退市的股東肯定大有人在。
“我覺(jué)得萬(wàn)達(dá)商業(yè)私有化成功的概率只有三分之一，最大的可能是它私有化失敗被迫A+H。”黃立沖說(shuō)。
來(lái)源：中國(guó)企業(yè)家 記者胡坤
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