截至3月30日收盤，以萬達(dá)商業(yè)（3699.HK）每股38.8港元的價(jià)格計(jì)算，公司估值只有1756億港元，折合1464億人民幣，而這個(gè)價(jià)位還不如萬達(dá)院線（002739.SZ）在去年12月底時(shí)的市值高。
眾所周知，無論從資產(chǎn)規(guī)模、主營收入還是凈利潤，萬達(dá)商業(yè)和萬達(dá)院線都不是一個(gè)等級的，然而萬達(dá)商業(yè)在港股上的表現(xiàn)還不到匯豐、花旗等知名國際投行給出的目標(biāo)價(jià)的一半，萬達(dá)商業(yè)的市值無疑是被嚴(yán)重低估的。
因此，作為萬達(dá)商業(yè)的前獨(dú)立董事劉紀(jì)鵬在聽到萬達(dá)商業(yè)將啟動(dòng)港股私有化的消息后，除了第一反應(yīng)的在“意料之外”，也感到在“情理之中”。
基于萬達(dá)商業(yè)已經(jīng)在去年9月份向證監(jiān)會報(bào)送了A股公開發(fā)行的申請，必然會獲得A股投資者給出的一個(gè)更加合理的定價(jià)，而在機(jī)構(gòu)眼中，此次私有化除了估值低估，還有可能是為A股上市鋪路，避免A股定價(jià)受到H股的拖累。
轉(zhuǎn)股背后的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
近日，萬達(dá)集團(tuán)忽然宣布啟動(dòng)萬達(dá)商業(yè)的港股私有化，備受市場關(guān)注。除了萬達(dá)商業(yè)本身的影響力之外，還有一個(gè)原因就是距離萬達(dá)商業(yè)在2014年12月23日港股上市僅僅不過15個(gè)月，時(shí)間之短，讓此前擔(dān)任萬達(dá)商業(yè)獨(dú)立董事的劉紀(jì)鵬都倍感意外。
“從王健林為人來看，他要募集股份就必然讓投資者賺錢，這次果斷的退市并以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出38港元市價(jià)，同時(shí)不低于一年前每股48港元IPO發(fā)行價(jià)進(jìn)行回購，作為私有化價(jià)格也可窺斑見豹，符合王健林個(gè)性。”在劉紀(jì)鵬看來，王健林不愿意讓投資萬達(dá)的股東們受到損失。
15個(gè)月前，萬達(dá)商業(yè)啟動(dòng)H股上市，受到當(dāng)時(shí)香港社會環(huán)境和圣誕節(jié)假期臨近的雙重影響，港股市場低迷。即便如此，萬達(dá)商業(yè)的公開發(fā)售還是獲得了包括12家基石投資者在內(nèi)的眾多投資支持。上市首日，在數(shù)十家媒體鏡頭面前，王健林熱情地邀請這些機(jī)構(gòu)投資者負(fù)責(zé)人上臺合影。
盡管此次公開發(fā)行只募集到了313億港元，但是這筆資金對于緩解萬達(dá)商業(yè)當(dāng)時(shí)的資金緊張和降低融資成本，已經(jīng)起到了很大作用。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上來看，整體資產(chǎn)負(fù)債率從2014年中期的77.65%下降到了年底的72.51%，特別是帶息債務(wù)占投入資本的比例，下降了近8個(gè)百分點(diǎn)。
就在萬達(dá)商業(yè)上市的100多天后，萬達(dá)集團(tuán)對外公布了規(guī)模龐大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計(jì)劃，其中一個(gè)重要內(nèi)容就是在未來5年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)去地產(chǎn)化，實(shí)現(xiàn)從“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型。按照王健林當(dāng)時(shí)在公開場合所述，從2017年開始，萬達(dá)將保持每年至少開業(yè)50個(gè)萬達(dá)廣場的速度，其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn)。其目標(biāo)是，第一步是在2020年開業(yè)400-500個(gè)萬達(dá)廣場；第二步到2025年要開業(yè)1000個(gè)萬達(dá)廣場。
顯然，如此龐大的擴(kuò)張規(guī)模僅僅依靠原有“以售養(yǎng)租”的模式，是難以支撐的。
“萬達(dá)以前都是自己買地自己投資，物業(yè)和租金全歸自己。去年推出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略后，大批投資者上門，愿意出地出全部投資，萬達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營，租金七三分成，投資者占七成，萬達(dá)占三成。”在王健林看來，這種合作建設(shè)萬達(dá)廣場的模式將作為萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)的主攻方向。
在今年1月份召開的年度工作總結(jié)會上，王健林透露，今年開業(yè)的25個(gè)輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場，20個(gè)已經(jīng)簽署協(xié)議。
按照王健林的預(yù)期，大約在今年年底就可以實(shí)現(xiàn)50%以上的利潤來自于非地產(chǎn)收入，到2020年萬達(dá)商業(yè)凈利潤的三分之二要來自租賃收入。
而隨著商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，萬達(dá)商業(yè)在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上也不再過分受制于資產(chǎn)負(fù)債率。而更重要的是，當(dāng)初赴港上市所看重的境外債券市場，在過去的一年多時(shí)間里，隨著國內(nèi)債券市場的發(fā)展以及人民幣匯率的回升，也已經(jīng)不再具有吸引力了。
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