神話破滅
人和商業(yè)開發(fā)的“防空洞”，屬于人防工程，沒有土地使用證，只有運(yùn)營權(quán)。“隨著地上商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期，和地下商業(yè)相比，地面商業(yè)有法律保障，產(chǎn)權(quán)明晰，當(dāng)投資者可以選擇更安全更有法律保障的投資產(chǎn)品時(shí)，當(dāng)然會選擇地面商業(yè)，這直接導(dǎo)致地下商場由備受歡迎走向被冷落。”郭增利表示。
郭增利進(jìn)一步分析道，人防工程歸屬于軍方，涉及面太廣，產(chǎn)權(quán)很難清晰，隨著人們法律意識逐漸強(qiáng)化，沒有明確法律界定的地下商鋪投資熱情被進(jìn)一步束縛。
沒有產(chǎn)權(quán)的另一個(gè)壓力在于，人和商業(yè)無法像一般地產(chǎn)開發(fā)商那樣通過抵押土地獲得開發(fā)貸款。“支持企業(yè)運(yùn)營就少了抵押融資這一最常用金融手段，建設(shè)所需資金只能通過經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓和物業(yè)租金收取，或者通過發(fā)債融資解決。”大中華購物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜說。
巨額的債務(wù)壓力為此次人和商業(yè)出售商城埋下隱患。這次出售的絕大部分地下商城資產(chǎn)就是要償還龐大的境外借款。人和商業(yè)今年需要償還的境外債務(wù)高達(dá)7.6億美元(約合49.4億元人民幣)，而截至2015年底，其現(xiàn)金及銀行存款僅約9.08億元。
市場的冷落，快速擴(kuò)張飽受資金壓力，開工項(xiàng)目減少又意味著收入大跌，人和商業(yè)陷入惡性循環(huán)。
據(jù)年報(bào)顯示，自2011年達(dá)到最高峰之后人和商業(yè)經(jīng)營權(quán)收入便開始出現(xiàn)大幅下滑，從2011年的18.88億元下跌85.7%至2012年的2.7億元，其后進(jìn)一步分別下跌66%、77%及90%至2013年的0.93億元、2014年的0.22億元及2015年的220萬元。
繼轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收入大幅下跌之后，人和商業(yè)經(jīng)營租賃收入在連續(xù)高速增長多年后也首次出現(xiàn)下滑，由2014年的5.34億元下降9.7%至2015年的4.82億元。平均轉(zhuǎn)讓價(jià)格也由上年的每平方米19416元下降至每平方米16436元。
或許，租金收入的首次下滑正是壓垮人和商業(yè)的“最后一根稻草”，讓其最終選擇出售地下商城業(yè)務(wù)。
尋找“接盤俠”出手
并不容易
“地下商場原本的優(yōu)勢是大都位于中心城區(qū)，但隨著城市多格局布局，中心城區(qū)的交通和停車問題反而成為弊端，這使得地下商場對外界的吸引力進(jìn)一步下降。”郭增利表示。
對地下商業(yè)來說，在國內(nèi)并沒有太多做得成功的案例。
“做好的都是個(gè)案，如濟(jì)南泉城廣場銀座百貨、西安鐘鼓樓廣場世紀(jì)金花等。優(yōu)勢是位置絕佳+強(qiáng)勢商業(yè)品牌，注重特色及運(yùn)營管理，要想把人和商業(yè)的大盤子做好不是件容易的事。”柏文喜說。
更為關(guān)鍵的是，在業(yè)內(nèi)人士看來，戴永革的成功得益于強(qiáng)大的人際關(guān)系。“防空洞一般都位于綠化帶等公益地帶下面，沒有土地證和房產(chǎn)證，中間有太多灰色地帶。戴永革憑借各種方法獲得項(xiàng)目，在法律上的漏洞太多，這種靠利益輸送關(guān)系維持的模式一旦出現(xiàn)問題，會產(chǎn)生連帶問題，沒有人愿意摻乎到這錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系中。”前述知情人士稱。
“如果有戰(zhàn)爭風(fēng)險(xiǎn)，政府是可以無條件收回防空洞的，這種模式有先天的缺陷。”資深零售專家丁浩洲說。
戴德梁行作為獨(dú)家代理正在為人和商業(yè)公開招攬潛在投標(biāo)者。
人和商業(yè)同時(shí)透露，于2016年3月18日，已與一備用買方訂立期權(quán)契據(jù)。如若公司招標(biāo)失敗，與該備用買方協(xié)議可作實(shí)。也就是說如果在預(yù)期招標(biāo)日之前沒有投標(biāo)者出現(xiàn)，人和商業(yè)將會把這些物業(yè)全部出售給公司的控股股東——持有64.92%股權(quán)的戴永革，代價(jià)是10億美元(約合65億元人民幣)，這相當(dāng)于原定招標(biāo)事項(xiàng)下整體出售的最低價(jià)。
以這種方式出售后，人和商業(yè)將在賬面上形成高達(dá)141億元的虧損。這是由于這些將要出售的商城在2015年底審核后的資產(chǎn)凈值為206億元，如果戴永革以最低價(jià)接手，將不可避免地形成巨額虧損。
曾憑借地下商場模式在資本和商場上一度風(fēng)頭無兩，公開在足球領(lǐng)域和許家印叫板，獲得紅杉資本、鄭裕彤家族追捧的戴永革大概很難接受這樣的落差。不過，這可能將是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。（來源：中國房地產(chǎn)報(bào) 記者：李克純）
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