號(hào)稱郁亮“金融新玩具”的萬丈資本雖然在地產(chǎn)江湖中已經(jīng)多有傳聞，但在資本涉獵的游戲中卻鮮有案例可循，直至上海太平橋企業(yè)天地三期商業(yè)分拆經(jīng)營消息的傳出，萬科“資本獵人”的真容才得以勾勒出一二。
2月26日，有消息稱，在上海企業(yè)天地3號(hào)樓被李錦記萬科聯(lián)合體整體購入后，由3號(hào)和5號(hào)樓裙樓組成的商業(yè)部分——湖濱道購物中心面臨著分拆經(jīng)營。其中，3號(hào)樓商業(yè)部分將由萬科方面接盤管理，而5號(hào)樓則繼續(xù)由中國新天地經(jīng)營。
中國新天地相關(guān)人士亦證實(shí)，“3號(hào)樓在完成交割后，李錦記就已經(jīng)委托給萬科進(jìn)行資產(chǎn)管理，而5號(hào)樓隸屬于中國人壽信托，中國新天地一直是管理方。”
一家已經(jīng)簽約進(jìn)駐企業(yè)天地3號(hào)樓商業(yè)部分的品牌商透露，萬科所管理的商業(yè)將不會(huì)沿用“湖濱道”，原本由中國新天地在洽談的商戶也已經(jīng)在和萬科進(jìn)行重新談判。
企業(yè)天地所處的太平橋板塊是中國新天地當(dāng)之無愧的商業(yè)主場，如果僅從項(xiàng)目運(yùn)營的角度而言，萬科或許算不上是最合適的人選。但如果回溯交易本身，萬科的入選在收購之初就已經(jīng)埋下伏筆。
信韜商業(yè)投資管理有限公司發(fā)展總監(jiān)陳曦向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析指出：“萬科在該次收購中只是一個(gè)小股東的角色，承擔(dān)的是基金管理者和GP的角色，真正的‘金主’是李錦記，李錦記是一個(gè)更加缺乏商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)的投資人。“
“萬科希望借這個(gè)項(xiàng)目來打造品牌、團(tuán)隊(duì)或者項(xiàng)目背書，真正的目的是未來想做商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資的資產(chǎn)管理人。”
分拆中的湖濱道
公開資料顯示，湖濱道項(xiàng)目位于新天地太平橋核心區(qū)域，總商業(yè)面積5.7萬平方米，包括3號(hào)和5號(hào)寫字樓的商業(yè)裙樓部分。其中，中國新天地運(yùn)營的5號(hào)樓部分已在去年正式以“湖濱道”的項(xiàng)目名稱對外開業(yè)。
記者了解到，這部分物業(yè)的所有權(quán)歸屬于中國人壽信托。在2013年12月，瑞房和中國人壽信托達(dá)成買賣協(xié)議，向后者出售興建中的企業(yè)天地5號(hào)樓99%的權(quán)益，代價(jià)合計(jì)33.23億元。在該次出售中，瑞房錄得稅前收益1.92億元。
雖然企業(yè)天地5號(hào)樓的歸屬權(quán)易主，但受中國人壽信托委托，瑞房旗下的中國新天地依然是項(xiàng)目的運(yùn)營管理者。
在中國新天地的原有規(guī)劃中，湖濱道將引入大量生活時(shí)尚類零售、休閑餐飲及體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，涉及輕食、書店、個(gè)人護(hù)理及服務(wù)、親子樂園、特色餐廳、趣味手工、家居用品等，目標(biāo)客群是周圍甲級(jí)寫字樓商務(wù)精英以及高品質(zhì)住宅社區(qū)居民。
隨著去年底企業(yè)天地3號(hào)樓被李錦記萬科聯(lián)合體購得，3號(hào)樓超過3萬平米的商業(yè)也被同步分離出去。而負(fù)責(zé)這部分物業(yè)運(yùn)營管理的不是別人，正是萬科旗下去年成立的萬丈資本團(tuán)隊(duì)。
一家為企業(yè)天地3號(hào)樓商業(yè)做定位的第三方證實(shí)，3號(hào)樓商業(yè)部分確定將更名，不會(huì)沿用“湖濱道”的項(xiàng)目案名，不過兩處物業(yè)連接的部分仍將維持原狀。
“接下來要看萬科是怎樣的整合態(tài)度，以后可能會(huì)有一些裙樓互動(dòng)，會(huì)有一些簡單的合作，萬科管理的那部分暫時(shí)還沒有開出來，不太清楚接下來會(huì)怎么發(fā)展。”上述中國新天地人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露。
陳曦認(rèn)為，在項(xiàng)目未來定位上，萬丈資本可能會(huì)面臨一個(gè)妥協(xié)平衡的問題。“從投資的角度來講，項(xiàng)目要追求資產(chǎn)回報(bào)率，但過于優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目其實(shí)資產(chǎn)回報(bào)率相對偏低，因?yàn)檫@些品牌的談判能力很強(qiáng)。萬科又是第一次接觸這樣的項(xiàng)目，不太可能把項(xiàng)目的品牌做得太差，個(gè)人判斷這個(gè)項(xiàng)目會(huì)偏高端，貼近目前整個(gè)太平橋的商業(yè)定位。”
占地面積52公頃的太平橋項(xiàng)目總建筑面積將達(dá)到120萬平方米，其中，商業(yè)類建筑面積約29萬平方米，在湖濱道和新里兩個(gè)購物中心開業(yè)之后，零售商業(yè)規(guī)模將提升到17萬平方米左右。未來仍有12萬平方米的商業(yè)正在規(guī)劃中，包括規(guī)劃中的超高層建筑白玉蘭大廈及購物中心等。
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