近日，持續(xù)四年的復星、SOHO中國(00410.HK)外灘項目之爭終于迎來了結(jié)局，SOHO中國打包賣出所持股權(quán)決定全身而退。但另一方面，正處于轉(zhuǎn)型期的SOHO中國也面臨著經(jīng)營業(yè)績的大幅下挫。雖然潘石屹與張欣分別在多個場合解釋稱，是因選擇“現(xiàn)金為王”造成，但下挫的業(yè)績?nèi)砸鹜饨鐚OHO中國轉(zhuǎn)型的質(zhì)疑。
業(yè)績暴跌
日前，SOHO中國發(fā)布2015年中期業(yè)績報告顯示，SOHO中國當期內(nèi)營業(yè)額約為人民幣3.93億元，較2014年同期的47.5億元，大幅下調(diào)92%。利潤方面，公司權(quán)益股東純利1.35億元，較2014年同期26.97億元，下挫95%，若除去投資物業(yè)的評估增值，核心純利約為0.72億元，較2014年同期的12.24億元下降94%。
值得一提的是，自2013年宣布轉(zhuǎn)型以后，SOHO中國業(yè)績就一直延續(xù)下滑態(tài)勢。2014年，SOHO中國的營業(yè)額約為60.98億元，較2013年的146.21億元下降了58.3%；毛利潤為30.78億元，與2013年的81.14億元相比下降62.1%；凈利潤為40.8億元，同比下降44.8%。
對此，SOHO中國的解釋是因業(yè)務由之前的“開發(fā)—散售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)—持有”，從而導致物業(yè)銷售收入下降所致。
SOHO中國董事長潘石屹也認為，這是業(yè)務轉(zhuǎn)型后業(yè)績中首次不包含物業(yè)銷售的貢獻。他表示，SOHO中國能夠做到手持近百億元現(xiàn)金和保持不到25%的凈負債率，僅從這兩個財務數(shù)據(jù)就足以說明轉(zhuǎn)型成功。
據(jù)SOHO中國2015年中期業(yè)績公告顯示，截至6月30日，公司現(xiàn)金及銀行存款總計約97.7億元，總負債為199.34億元，凈債務占股東權(quán)益的比率約為25%。
與此同時，轉(zhuǎn)型的主營業(yè)務在報告期內(nèi)，租金收入約為4.39億元，較2014年同期1.64億元，大幅上漲168%。在此基礎(chǔ)上，毛利潤雖然僅為2.95億元，較2014年同期下降88%，但毛利潤率卻較2014年同期有所提升，從此前的50%升至75%。
此外，SOHO中國認為，毛利潤的下降主要由于物業(yè)銷售收入下降導致的整體營業(yè)額下降所致，而毛利率的提升則因為本集團租金收入的毛利率較物業(yè)銷售收入高。
潘石屹也指出，在當前的經(jīng)濟形勢下，“現(xiàn)金為王”對于企業(yè)是最重要的。手握百億現(xiàn)金完全能夠滿足在建投資物業(yè)未來大約55億元人民幣的資本支出需求。
但現(xiàn)金的流量控制卻未得到市場的認同。在SOHO中國公布2015年半年報之后，標普宣布，將SOHO中國有限公司的長期企業(yè)信用評級由“BB+”下調(diào)至“BB”，展望負面。
敗走外灘
9月23日，SOHO中國發(fā)布公告稱，其間接擁有50%股權(quán)的公司海之門將進行重組。其中，海之門已與浙江復星訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，海之門以代價人民幣84.93億元(相當于約103.21億港元)向浙江復星出售證大外灘全部股權(quán)。此外，與證大五道口、綠城合升及上海磐石訂立債務重組協(xié)議，將股東售出股份歸上海長昇，間接清償貸款31.05億元，及利息14.79億元，合計總額45.85億元。
而這一動作意味著，SOHO正式退出了為期近4年的“外灘地王”之爭。退出之后，SOHO中國從該項目回籠資金50.85億元，通過此次交易和后續(xù)事項的處理，預計將取得約10億元的稅前收益。
而隨著本次交易的結(jié)束，此次“口水戰(zhàn)”畫上了句號。對此，潘石屹第一時間在微博上表示，“各位股東和投資者：外灘8-1項目終于有了結(jié)果，回籠資金50.85億元。在今天環(huán)境下我們還是相信‘現(xiàn)金為王’，祝外灘8-1的項目早日完工。”
值得注意的是，雖然SOHO再獲半百億現(xiàn)金流，但與4年前相比，它在土地市場的購買力大幅縮水。尤其經(jīng)歷了2012年和2013年土地市場的價格快速上漲，目前地價已比2010年時高出一倍以上。
從此也不難看出，究竟此次“地王之爭”孰贏孰輸，因為，對房企來說，沒有新增項目，就沒有持續(xù)發(fā)展的動力。
“現(xiàn)金為王”增長可持續(xù)存疑
目前來看，SOHO中國的轉(zhuǎn)型目標是成互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，靠一站式O2O共享辦公空間SOHO 3Q擴張?zhí)嵘龢I(yè)績。按照潘石屹的計劃，“到2015年年底，將有11000個SOHO 3Q座位，到2017年，SOHO中國將在全國省會級城市共布局10萬個座位，其中的非SOHO中國的物業(yè)不排除與開發(fā)商合作、返租SOHO中國業(yè)主的房子等方式。”潘石屹向記者表示，到今年年底，SOHO 3Q的量將占到整個辦公樓擁有量的5%左右。而到2017年，SOHO 3Q貢獻的租金收入將大大超過傳統(tǒng)辦公樓租賃收入。
但事實卻遠沒有想的美好，雖然在國家“雙創(chuàng)”思想引導下，我國創(chuàng)業(yè)氛圍到達前所未有的高度，但這種創(chuàng)投導向的租客增長潛力卻值得思考。且以原萬科高級副總裁毛大慶為代表的一批房地產(chǎn)人士加入創(chuàng)客空間領(lǐng)域，瑞安創(chuàng)智天地、萬科云城、華夏幸福產(chǎn)業(yè)園接二連三進入創(chuàng)客O2O共享空間，創(chuàng)客們對于孵化器空間的需求量更讓人產(chǎn)生疑問。
對此，易觀研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，創(chuàng)客空間、針對小微企業(yè)提供的租賃物業(yè)，這些將是SOHO中國與其他房企的競爭著力點。然而，這些業(yè)務并非SOHO中國獨有，能否使這些比較新穎的業(yè)務形成規(guī)模，是SOHO中國未來能否在地產(chǎn)行業(yè)激烈競爭中勝出的關(guān)鍵。
此外，SOHO“現(xiàn)金為王”的持續(xù)性，也令人懷疑。據(jù)了解，目前SOHO的現(xiàn)金仍多來源于近兩年以來的項目出讓。除此次的外灘項目出讓外，SOHO中國2014年年報顯示，2014年SOHO中國沒有新收購任何土地或項目。相反，公司以股權(quán)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式出售了位于上海的三個項目，總價達到了82.82億元。
而目前來看，經(jīng)過近兩年的消化，SOHO依靠賣項目回籠資金的模式并不具有長久性。因此，對于SOHO中國轉(zhuǎn)型的成功與否還需進一步觀察。（經(jīng)濟參考報）
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