窮則思變，不變死，變尚有希望。

　　9月11日，在加盟SOHO中國（00410.HK）僅一年后，林戰(zhàn)便辭去了公司執(zhí)行董事及首席財務(wù)官（CFO）職務(wù)。這已經(jīng)是SOHO中國自2007年上市九年以來離任的第四位首席財務(wù)官。

　　這則人事變動公告，再次引發(fā)市場對SOHO中國轉(zhuǎn)型之路的擔憂。被董事長潘石屹寄予厚望的3Q業(yè)務(wù)盈利貢獻待考，加之正逢業(yè)績下滑之際，種種因素疊加，似乎給外界質(zhì)疑增添不少可信度。

　　轉(zhuǎn)型之路未見成效，“悔棋”還是繼續(xù)走下去？時代周報記者試圖聯(lián)系SOHO中國詢問，負責集團媒體對接工作的俞女士稱可將采訪問題發(fā)送至公司郵箱，但至截稿前，記者未收到回復(fù)。

　　財務(wù)隱憂

　　9月11日，SOHO中國召開媒體發(fā)布會，潘石屹跟媒體記者圍坐在一起，談起了公司轉(zhuǎn)型以來的表現(xiàn)，“從今年下半年開始，我們的租金收入就大幅度起來了�，F(xiàn)在回頭看，3年前我們決策時，很多信息并不清楚，但現(xiàn)在我們認為是非常對的” 。

　　不過，在此之前，SOHO中國交出一份并不盡如人意的年中成績單。

　　今年上半年，SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)額約3.93億元，同比下降約92%，實現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占核心純利約7200萬元，同比下降了約94%。其中，公司凈利潤約為1.35億元，同比下降了95%。

　　財報公布當日，SOHO的股價即下跌7.8%。這無疑給最近一直嘗試在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域有所建樹的潘石屹，迎頭潑了一盆冷水。

　　對于業(yè)績下滑，SOHO中國解釋稱，主要原因是集團業(yè)務(wù)由“開發(fā)－銷售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)－持有”，從而導(dǎo)致物業(yè)銷售收入下降所致。而毛利潤的下降主要由于物業(yè)銷售收入下降導(dǎo)致的整體營業(yè)額下降。

　　2012年8月，SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型，從散售轉(zhuǎn)向自持。不過轉(zhuǎn)型這步棋，在正式宣布轉(zhuǎn)型的前兩年，SOHO中國已經(jīng)開始著手準備。

　　時代周報記者翻閱SOHO中國歷年年報，數(shù)據(jù)顯示，2010年，SOHO中國開始清退銷售人員，彼時，其銷售人員占比15.27%，在2011年同期，占比4.11%；在2012年末，其年報顯示，總雇員有2582人，其中北京和上海的銷售人員161人，占比6.24%；在2013年的中期報告中，銷售和租賃人員僅占比3%，物業(yè)公司雇員占比69.46%。

　　銷售金額上，2010年，SOHO中國的銷售額達到歷史最高的238億元，隨后的三年，銷售業(yè)績大幅下滑，2011年為109億元，2012年為94.68億元，2013年則下滑至46.87億元。

　　眼下，潘石屹則用公司現(xiàn)金流和負債率的具體數(shù)據(jù)回應(yīng)了各方質(zhì)疑，“截至目前，SOHO中國凈負債率為25%，擁有近100億元的現(xiàn)金”。

　　潘石屹說，投資者關(guān)心的問題主要有兩個：第一個是負債率，第二個是現(xiàn)金流能不能支持住。

　　歷年年報數(shù)據(jù)顯示，五年間，SOHO中國負債率雖遠低于同行水平，但也一直呈現(xiàn)上升的態(tài)勢。2010和2011年公司的凈負債率分別為-57%和-10%，2012年凈負債率轉(zhuǎn)正，為2.6%，2013年則猛增至17%，截至2014年年底，SOHO中國凈負債率上升為至19%。

　　8月26日，標準普爾宣布，將SOHO中國的長期企業(yè)信用評級由“BB+”下調(diào)至“BB”，展望負面。他們將SOHO中國財務(wù)風險的評估意見由“中等”調(diào)整為“很大”。

　　標準普爾信用分析師廖美珊表示：“由于SOHO中國向‘建設(shè)并持有’業(yè)務(wù)模式的過渡進程慢于此前的預(yù)期，因此該公司財務(wù)杠桿將在2015-2016年維持在高位。”

　　上海得失

　　在大步轉(zhuǎn)型過程中，SOHO中國董事長潘石屹似乎正在向李嘉誠學(xué)習(xí)。

　　年報顯示，2014年，SOHO中國沒有買入任何一個項目，反而大舉賣出套現(xiàn)。

　　在上海市場難有起色的境況下，這家擁有現(xiàn)金最多的中國房地產(chǎn)公司拋售了位于上海的靜安廣場、海倫廣場、虹口SOHO三個項目后，套現(xiàn)近83億元。該舉動也引發(fā)了一場業(yè)界對其轉(zhuǎn)型遇阻的猜測。

　　今年2月27日晚，金融街控股對外發(fā)布公告稱，公司已同SOHO中國達成一項收購協(xié)議，將以52.32億元收購SOHO中國位于上海的兩個項目。

　　有分析認為，SOHO中國出售上述項目的主要原因在于未來收益的不確定性。以如今的成本，SOHO中國上述項目租金減去大樓維護和管理費用后，回報率可能不足5%。

　　此前，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴時代周報記者，靜安項目的單位價格約為2.85萬元/平方米，而海倫廣場項目的單位價格約為1.82萬元/平方米。這場交易中，SOHO實際上并無從中獲利，只是加了點財務(wù)成本而已。

　　易居(中國)控股公司執(zhí)行總裁丁祖昱告訴時代周報記者，SOHO中國出售上海項目說明其上海戰(zhàn)略的失敗，“從2012年潘石屹提出SOHO不再散售，改為持有物業(yè)并出租開始，就標志著SOHO銷售模式的潰敗。從2013年年底爆出SOHO要出售上海的3個項目，到現(xiàn)在成功地交易了兩個，又代表著SOHO上海戰(zhàn)略的全面調(diào)整”。

　　事實上，從2009年開始，SOHO中國便開始大力開拓上海市場，從公司的數(shù)據(jù)來看，上海市場明顯是公司發(fā)展的重點區(qū)域。從在售項目以及在建的項目分布來看，公司75%的項目位于上海市場（按建筑面積）。

　　但事與愿違，一方面SOHO中國原先擅長的收購爛尾樓改造后再出售的模式發(fā)展進入瓶頸期，二是從北京到上海，SOHO中國面對的是不同的消費者和市場，公司沒有針對在上海市場推出有效的本土化產(chǎn)品和營銷措施，導(dǎo)致項目開發(fā)銷售的效果并不好。

　　雖然此后，潘石屹公開表示，出售上海項目屬于“開門做生意，買進賣出很正常”，卻仍未消除市場上的各種疑慮。

　　新盈利點？

　　改變迫在眉睫。

　　2015年2月，SOHO中國推出了一站式O2O共享辦公空間—SOHO 3Q。

　　可以只租一張辦公桌或一間辦公室，租期少則一星期、多則幾月甚至幾年，提供免費WiFi、復(fù)印打印、會議室、咖啡等服務(wù)，這是SOHO 3Q倡導(dǎo)其O2O移動辦公的主要綱領(lǐng)。

　　潘石屹承認，目前SOHO 3Q不賺錢，但他也表示，轉(zhuǎn)型SOHO 3Q已獲得初步成功，并表示會考慮將來把SOHO 3Q獨立上市。

　　SOHO中國則在年報中稱，2015年會迅速擴張3Q業(yè)務(wù)，在今年年末前，SOHO中國計劃將SOHO3Q中心的數(shù)量增加至11個，擁有1.1萬個座位。

　　然而，SOHO 3Q較低的出租率以及高昂的租金一直飽受詬病。種種因素疊加，為其日后獨立上市甚至能否成為SOHO中國轉(zhuǎn)型過程中新的盈利點，打上一個問號。

　　“我可以保證北京望京SOHO和上海復(fù)興SOHO廣場出租率是百分之百。”對于上述項目，潘石屹顯得自信滿滿。

　　時代周報記者查閱2015年SOHO中國中期業(yè)績報告顯示，截至2015年6月末，北京望京SOHO出租率為95%，而復(fù)興SOHO廣場出租率則為97%。不過，其光華路SOHOII項目的出租率僅為48%。其中辦公區(qū)域的出租率為38%。而上海凌空SOHO辦公區(qū)域出租率僅為39%，零售區(qū)域出租率僅50%。

　　根據(jù)目前SOHO 3Q官網(wǎng)顯示，上海復(fù)興SOHO廣場的一個工位的價格為600元/人/周，獨立辦公室的價格為780元/人/周；北京望京SOHO一個工位和獨立辦公室的價格則分別為800元/人/周、1040元/人/周。

　　“最開始我們推了一個定價，但是市場反應(yīng)是有點貴，4月份我們就打了八折，”潘石屹如是道。SOHO的降價確有成效，望京SOHO出租率亦從去年年底的69%升至95%，復(fù)興SOHO廣場出租率則從去年年底64%升至97%。

　　不過多位業(yè)內(nèi)人士則認為，SOHO 3Q 這種“常態(tài)化短租”的寫字樓產(chǎn)品，按照目前的價格，每平米單價折合后在18－30元/天，仍然高于正常商業(yè)寫字樓的每平米5－8元／天。

　　與此同時，市場上越來越多的創(chuàng)業(yè)空間項目紛紛入市，其中不僅包括毛大慶的優(yōu)客工廠、王勝江的洪泰創(chuàng)新空間等同類產(chǎn)品，還有天使成長營的AC加速器等重度孵化空間產(chǎn)品。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴時代周報記者，SOHO 3Q從事的是寫字樓短租服務(wù)，這塊業(yè)務(wù)并非市場空白，在北京CBD區(qū)，不少服務(wù)性寫字樓從位置條件、商務(wù)環(huán)境以及提供的服務(wù)來比較，比SOHO 3Q都要略勝一籌。

　　在丁祖昱看來，3Q模式雖然新穎，但具體前景則有待觀察。交銀國際證券則預(yù)計，新業(yè)務(wù)SOHO 3Q將對業(yè)績貢獻甚微。

　　時代周報記者 胡天祥 發(fā)自深圳

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