二是持有投資物業(yè)營(yíng)收毛利持續(xù)快增。2014年，27個(gè)已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)的持有投資物業(yè)(含酒店)租金收入為54.36億港元，同比上升17.6%。相比2010年的18億元收入，持有投資物業(yè)租金收入和毛利潤(rùn)均增長(zhǎng)了2倍，年均增速高達(dá)32%。
根據(jù)企業(yè)推案計(jì)劃，2015年到2017年企業(yè)計(jì)劃新推的可售貨量分別為1077萬(wàn)平米、739萬(wàn)平米、876萬(wàn)平米�？梢钥吹�，2016年和2017年新推可售貨量較2015年少(注：由于上年庫(kù)存留存，2016年和2017年的可售貨值預(yù)計(jì)相較2015年應(yīng)會(huì)繼續(xù)上升)。企業(yè)高官對(duì)此的解釋是，公司將更多精力和資金投向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。我們根據(jù)推案判斷，未來(lái)三年企業(yè)開(kāi)發(fā)物業(yè)銷售額很可能維持年均10%增長(zhǎng)的“新常態(tài)”。
根據(jù)持有投資物業(yè)體量和開(kāi)發(fā)物業(yè)銷售額的增速匡算，如果持有投資物業(yè)的租金坪效不變，那么到2017年，持有投資物業(yè)租金收入將占到總營(yíng)收的10%左右，毛利潤(rùn)將占到總毛利潤(rùn)的20%左右。這離企業(yè)持有投資物業(yè)毛利貢獻(xiàn)達(dá)40%的遠(yuǎn)景還有一段距離，但與國(guó)內(nèi)其它房企相比，華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型無(wú)論是體量、營(yíng)收、利潤(rùn)，還是品牌口碑，都開(kāi)始收獲累累碩果。
無(wú)需跨界多元化，未來(lái)只需做好三件事
進(jìn)入白銀時(shí)代，行業(yè)發(fā)展天花板顯現(xiàn)，房企無(wú)論大小都在積極考慮跨界轉(zhuǎn)型。由于華潤(rùn)集團(tuán)本身就是極其多元化的企業(yè)，所以華潤(rùn)置地?zé)o需考慮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外的多元化，只需借力集團(tuán)下商超、醫(yī)療健康、金融等兄弟板塊，共同完善社區(qū)服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)即可。換句話講，未來(lái)華潤(rùn)置地可以更加專注發(fā)展住宅和持有投資物業(yè)。
正因?yàn)榇�，我們認(rèn)為，未來(lái)華潤(rùn)置地只需做好三件事：
一是根據(jù)行情需求及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，推動(dòng)產(chǎn)品轉(zhuǎn)型升級(jí)。
華潤(rùn)置地產(chǎn)品定位中高端，符合改善需求漸成主流的大趨勢(shì)。但功能結(jié)構(gòu)往往決定了產(chǎn)品熱銷或滯銷。2015年行情回暖，剛改和二改特征顯著，消費(fèi)者對(duì)住宅品質(zhì)有更高的需求，但對(duì)價(jià)格依然敏感。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)這一市場(chǎng)特征調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加快中小戶型產(chǎn)品的更新?lián)Q代，以對(duì)銷行情。另外，隨著80、90后成為改善住房的購(gòu)房主力，傳統(tǒng)戶型功能區(qū)劃分逐漸跟新生代的需求相脫節(jié)。為此需要企業(yè)積極研究主流需求的變化，不斷強(qiáng)化個(gè)性化訂制能力。
二是加快商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)更有效的擴(kuò)張。
截至2014年末，企業(yè)持有投資物業(yè)土地儲(chǔ)備高達(dá)541萬(wàn)平米，占總土地儲(chǔ)備的13.5%，投資物業(yè)土儲(chǔ)中，權(quán)益面積占比85%。再看那些已投入運(yùn)營(yíng)的投資物業(yè)，企業(yè)平均持股近90%�？梢�(jiàn)，華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)目前仍是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。等到未來(lái)幾年企業(yè)持有投資物業(yè)體量爆發(fā)增長(zhǎng)，這種重資產(chǎn)模式會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的資金壓力。當(dāng)然我們也發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在溫州、惠州、柳州、汕頭、無(wú)錫、南通、贛州等三四線城市開(kāi)拓商業(yè)地產(chǎn)，更多以合作拿地、合營(yíng)方式開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)(持股比例都在50%及以上)。這說(shuō)明企業(yè)拓展三四線城市時(shí)，兼顧了輕資產(chǎn)化需求和風(fēng)險(xiǎn)控制，比較穩(wěn)妥。但僅這些還不夠，企業(yè)還需更廣泛深入地用股權(quán)合作方式推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張。另外，兩會(huì)中央報(bào)告提出支持資產(chǎn)證券化發(fā)展，對(duì)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)融資和輕資產(chǎn)運(yùn)作而言都是一大良機(jī)。
三是利用穩(wěn)健財(cái)務(wù)和融資成本優(yōu)勢(shì)，積極把握調(diào)整期戰(zhàn)略收購(gòu)良機(jī)。
2014年末，企業(yè)持有現(xiàn)金403億元港幣，同比大升43%;現(xiàn)金短債比2.1，長(zhǎng)短債比3.5，現(xiàn)金足以應(yīng)付短債，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)合理。同時(shí)公司保持較低的融資成本，加權(quán)平均借貸成本僅4.47%，企業(yè)凈負(fù)債率42.7%，在行業(yè)中也處于較低水平�？傊�，企業(yè)財(cái)務(wù)非常穩(wěn)健。另外，華潤(rùn)置地有母公司擔(dān)保，無(wú)論國(guó)內(nèi)信貸、還是境外發(fā)債都受資本市場(chǎng)青睞，融資渠道非常通暢。這在市場(chǎng)分化調(diào)整的當(dāng)下，是一個(gè)巨大的優(yōu)勢(shì)。為此建議，未來(lái)幾年華潤(rùn)置地利用自身財(cái)務(wù)和融資上的優(yōu)勢(shì)，積極把握市場(chǎng)收購(gòu)良機(jī)，實(shí)現(xiàn)彎道超車。
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