這兩天，《中國企業(yè)家雜志》記者黃秋麗關于萬達輕資產(chǎn)模式進行了深入的報道：
“2015年1月14日，萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司與光大安石、嘉實基金、四川信托、快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家金融機構擬投資240億元人民幣，建設約20余座萬達廣場。在這個合作中，所有投資均由金融機構完成，物業(yè)歸它們所持有；萬達只做開發(fā)管理與運營，并參與租金分成；產(chǎn)品不再是有住宅綜合體，只做持有型商場。”
““這種輕資產(chǎn)已經(jīng)不是地產(chǎn)行為了，是金融行為。至少是個類金融投資行為。”王健林說。按設定模式，這些輕資產(chǎn)的萬達廣場，最終會證券化，分成相等的份額，賣給大眾投資者。這與REITs無異�？戾X像余額寶一樣，會把這種產(chǎn)品在網(wǎng)絡上賣給大眾。”
“在中國，房地產(chǎn)金融尚是一片空白，但相關政策管制正在放松，北京、上海、天津、深圳允許搞金融創(chuàng)新，而且明確提出可以搞REITs。王健林自述，萬達正在申請一個交易牌照，“哪怕是內(nèi)部交易的許可也行，只要能夠交易、流動、套現(xiàn)就行。”當年麥格理的PPT并非全無用處，王成為中國最早研究REITs的地產(chǎn)商，2005年他準備讓萬達通過REITs在香港上市。根據(jù)香港證券監(jiān)管部門要求，他還考了一個REITs經(jīng)理人資格證書，這些知識到10年后終于派上了用場。”
“類似輕資產(chǎn)模式看上去天衣無縫，唯一疑點是萬達廣場的租金回報。根據(jù)萬達2014年報，萬達持有購物中心建面2157萬平方米，可租賃面積占55%（即1186萬平方米），租金回款110.8億元。折算下來，萬達每天每平米租金只有2.6元。在行業(yè)內(nèi)，這是一個比較低的水準。萬達廣場平均租金不高，輕資產(chǎn)項目集中在三四線城市會更低，很能滿足基金回報需求！”
“王健林也指出了這種算法上的一個錯誤：2014年很多萬達廣場是9、10月開業(yè)，有兩三個月的免租期，等于沒有租金收入，這種算法沒有把這些面積剔除。即便剔除，王健林認為這個衡量方法依舊不科學。”
““1平米造價我能控制在6000塊，別的公司可能要1萬多，所以我5毛錢就賺錢，而你1塊錢還不賺錢。”王健林說，比較科學的衡量方法是租賃投資回報率，“不看你面積，也不看你多少比，一個樓投資10億，租金去稅后，能不能收到7000萬。能做到租賃投資回報率就是7%。”在拿地成本控制上，萬達有無可比擬的優(yōu)勢，作為地方政府政績發(fā)生器，萬達廣場非常受追捧。”
“王健林透露，目前與10多家基金公司談輕資產(chǎn)模式，不少是萬達商業(yè)地產(chǎn)基石投資者。“今年6月底，我們會公布正式簽約和拿到錢的合同，會很驚人。””
關于萬達輕資產(chǎn)運作，個人認為需要深入解讀：長袖善舞的萬達何以要輕資產(chǎn)運作？解決機構資金收益的租金作為核心內(nèi)容，未來面臨怎樣的未來？
一、長袖善舞的萬達何以要輕資產(chǎn)運作？
大家一定關心這樣的問題：長袖善舞的萬達何以要輕資產(chǎn)運作？過去賣商鋪、賣住宅賺得盆滿缽滿的萬達，今天何以改弦更張?
1、住宅真是賣不動了，怎能不砍住宅？
大家都很清楚，中國三線、四線、五線城市的房地產(chǎn)已經(jīng)處在過剩，至少相對過剩階段，無論是萬達還是恒大都賣不動，這已經(jīng)是市場基本的現(xiàn)狀。我們也看到唐山萬達、撫順萬達百萬甚至幾百萬平方米規(guī)模的綜合體現(xiàn)在普遍面臨銷售困局的現(xiàn)實！
不少處在三線、四線城市的萬達城又何嘗不面臨如此局面？萬達城營銷速度已經(jīng)無法滿足當年萬達廣場驚艷的18個月運作周期的鐵律！
這就是當前中國三線、四線城市住宅地產(chǎn)市場的客觀現(xiàn)實，還糊里糊涂在三線、四線城市進行住宅土地的儲備，將意味著未來5-10年巨大的風險，所以王健林輕資產(chǎn)模式堅定不移砍住宅！
2、商場經(jīng)營面臨困局，干嘛不轉給別人持有？
當今商業(yè)地產(chǎn)領域可以秀精彩的當屬萬達，但是萬達廣場的精彩面臨怎樣的困局，外人是在不知、難知！
占萬達廣場近20-30%面積的萬達百貨虧損已經(jīng)成為使命；標準化運作的萬達大歌星虧損也是常態(tài)；擔負轉型使命的萬達兒童業(yè)態(tài)也艱難發(fā)展生存………看來剩下的可以坦然賺錢的主要是餐飲、影院了！
未來萬達百貨如何調(diào)整，萬達大歌星如何轉型，萬達兒童業(yè)態(tài)如何操作，這都是當今萬達廣場切膚之痛，也是未來變數(shù)所在。對于萬達來說，這些問題真的很棘手！這些棘手的、不確定的未來，自己持有還是別人持有至少是個選項！自己持有極有的萬達廣場，更多的新的萬達廣場別人持有至少是平衡風險的戰(zhàn)術選擇。
這就是理想萬達的理性選擇！
二、萬達廣場租金收益面臨怎樣的未來？
未來萬達廣場運營以及租金收益面臨怎樣的未來，在移動互聯(lián)網(wǎng)摧枯拉朽的核變下，會怎樣變化一定是大家博弈的關鍵！
大家一定對索尼等日本電子企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下一夜之間轟然倒下記憶猶新，為什么？
在互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下，首先被洗禮的是產(chǎn)品、推廣、銷售都高度互聯(lián)網(wǎng)化的企業(yè)：懂得了這個規(guī)律并應勢利導變革的往往取得巨大成功，其中騰訊就是楷模；不懂這個規(guī)律并逆勢而為的往往巨大失敗，其中索尼、摩托羅拉就是祭品！
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