為什么華僑城會(huì)受到那么多詬��？ 

　　首先，地產(chǎn)銷售仍是華僑城的主要收入來源，基本上占到70％以上的比例。所以，資本市場一直將其定位于房地產(chǎn)企業(yè)。 

　　過去5年，傳統(tǒng)房企崇尚規(guī)模和速度，與萬科、中海、保利這類千億級(jí)別的房企相比，華僑城受制于自身模式，在規(guī)模和速度方面自然與前者難以相提并論。因此，與傳統(tǒng)房企的高速發(fā)展相比，華僑城的發(fā)展自然顯得緩慢很多。但與傳統(tǒng)房企只賣“奶牛”快速獲利不同，華僑城儲(chǔ)備了大量未來可以產(chǎn)生現(xiàn)金“牛奶”的旅游項(xiàng)目，這又是傳統(tǒng)房企無法相 比的。即使現(xiàn)在，當(dāng)很多房企轉(zhuǎn)型做旅游地產(chǎn)時(shí)，華僑城已然具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。 

　　其次，與旅游企業(yè)相比，華僑城由于自身規(guī)模較大，其收益率和經(jīng)營效率相對(duì)較差。 

　　上海領(lǐng)易投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅，將華僑城的旅游板塊盈利數(shù)據(jù)和業(yè)內(nèi)知名的幾家文化旅游企業(yè)做了比較分析。“宋城股份和華強(qiáng)文化的毛利率水平分別為70.81％和 66.96％，云南旅游和大連圣亞也分別達(dá)到了55.51％和52.99％。從毛利率水平來看，華僑城的49.24％勉強(qiáng)在業(yè)內(nèi)知名企業(yè)中說得過去，但是很明顯 相比宋城和華強(qiáng)文化，同樣經(jīng)營主題公園類型的收益水平相差很大。當(dāng)然不可否認(rèn)，華僑城還是擁有規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)，按照旅游板塊的毛利來算，華僑城2013年約為65億元左右，華強(qiáng)文化約為16.6億元，宋城約為4.8億元。” 

　　最后，房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，住宅項(xiàng)目尤其是中高端項(xiàng)目的銷售受影響最大，而華僑城恰恰定位于中高端。 

　　2013年底，華僑城的存貨總量為460億元，占總資產(chǎn)的比重高達(dá)52.4％，存貨占比相對(duì)來說偏高，加上存貨周轉(zhuǎn)率也只有0.33，這意味著要消化完全部存貨需要大約3年時(shí)間。 

　　而在2009年，華僑城曾有過1.1的周轉(zhuǎn)率水平。雖然這一周轉(zhuǎn)水平在房企中并不算低，但是將大量的資金維系在存貨、固定資產(chǎn)和在建工程上的華僑城，還想依靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來反哺旅游地產(chǎn)的模式是很難堅(jiān)持下去。這正是目前資本市場最為擔(dān)心的地方。 

　　警告：急需再融資 

　　對(duì)于目前華僑城的狀況，其管理層在2012年底己經(jīng)有所預(yù)見。 

　　2012年年報(bào)中，華僑城指出“在同時(shí)發(fā)展旅游、地產(chǎn)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的目標(biāo)前提下，將不可避免地引發(fā)趨勢(shì)性的規(guī)模擴(kuò)張……這一增長模式的制約因素也日漸突出。一方面，資本市場融資受阻，我們喪失了股本擴(kuò)張配合增長的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致了我們只能依靠自身的滾動(dòng)發(fā)展去開發(fā)重資產(chǎn)、緩回報(bào)的旅游綜合項(xiàng)目；這也帶來了整個(gè)過程中的負(fù)債率出現(xiàn)相對(duì)較快增長的現(xiàn)象；因此，近兩年我們主動(dòng)放慢了規(guī)模擴(kuò)張的步伐，呈現(xiàn)為一種臺(tái)階式的增長。” 

　　對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，華僑城也明確指出要增加“短平快”房地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量，加快周轉(zhuǎn)速度和成本控制能力，繼續(xù)堅(jiān)持“以快制勝”的策略，加快新盤上市速度，實(shí)現(xiàn)更大的銷售規(guī)模和快速的現(xiàn)金回流。 

　　可以看出，降速發(fā)展和業(yè)務(wù)調(diào)整是華僑城在資本市場融資受阻后的一個(gè)主動(dòng)選擇。所以，這就解釋了為什么華僑城在2014年之前3年沒有拿地。融資受阻和存貨周轉(zhuǎn)率的下降，使其無暇繼續(xù)擴(kuò)張。 

　　隨著融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，華僑城融資需求明顯加大。 

　　一方面，存貨周轉(zhuǎn)率的降低導(dǎo)致華僑城現(xiàn)金回流速度減慢，借款增加，資產(chǎn)負(fù)債率升高，致使財(cái)務(wù)壓力加大。截至2014年三季度，華僑城短期借款約為54.9億元，比年初增加 61.5％；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為35.1億元，比年初增加82％，此外，應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款兩項(xiàng)更是超過230億元，資產(chǎn)負(fù)債率也上升至68.16％。雖然有超121.8億元的現(xiàn)金和27億多元的應(yīng)收款項(xiàng)，但資金缺口仍超過170億元，但其流動(dòng)比率（流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債）也僅有1.65，低于合理數(shù)值2；速動(dòng)比率僅為0.44，低于合理數(shù)值1。 

　　另一方面，該公司現(xiàn)金流壓力也在激增，截至2014年三季度，其經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-42.45億元，同比速降175.42%。 

　　若要繼續(xù)推進(jìn)擴(kuò)張發(fā)展，經(jīng)營造血能力不足的華僑城則需融資，以優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。資產(chǎn)證券化是華僑城發(fā)揮旅游地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)的上佳方式。 

　　2012年12月4日，華僑城將北京、上海、深圳三座歡樂谷主題公園未來5年的入園憑證打包作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，共募集資金18.5億元。據(jù)悉，其融資成本在5.5％~6％左右，幾乎與銀行利率相差不多。華僑城表示，未來還有可能將更多的有現(xiàn)金流的園區(qū)打包證券化。 

　　與借款相比，股權(quán)融資無疑更具成本優(yōu)勢(shì)。而且，2015年1月16日，證監(jiān)會(huì)宣布，上市公司再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，國土資源部不再進(jìn)行事前審查，標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)再融資政策的徹底放開。之后的1月22日，華僑城即宣布籌劃重大事項(xiàng)停牌。據(jù)媒體報(bào)道，1月16日后，萬方發(fā)展、國興地產(chǎn)、華發(fā)股份、泰禾集團(tuán)和鳳凰股份等5家房企相繼公布增發(fā)預(yù)案。天潤控股、泛海控股、華麗家族等3家房企，也宣布籌備重大事項(xiàng)停牌。 

　　以目前形勢(shì)分析，華僑城增發(fā)擴(kuò)股的可能性較大。記者致電華僑城詢問相關(guān)事項(xiàng)，對(duì)方對(duì)此事的回應(yīng)明顯謹(jǐn)慎。 

　　迪士尼的收入結(jié)構(gòu)，為何看不見房地產(chǎn)的影子 

　　在2013年年報(bào)中，華僑城指出，公司將研究在長三角、珠三角和京津冀三大經(jīng)濟(jì)圈城市群有潛力的區(qū)域中心城市和重點(diǎn)省會(huì)城市，以文化旅游綜合項(xiàng)目為主要形式，積極儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)發(fā)展資源，繼續(xù)深化戰(zhàn)略布局。 

　　根據(jù)華僑城提供的最新資料，截至2014年底，華僑城已經(jīng)在全國14個(gè)主要城市，建設(shè)有17個(gè)主題公園和度假村，及19個(gè)大型綜合開發(fā)區(qū)。 

　　2014年9月，華僑城重慶大型文化旅游綜合項(xiàng)目啟動(dòng)，華僑城將在重慶北部新區(qū)禮嘉商務(wù)區(qū)建成集文化旅游、娛樂體驗(yàn)、生態(tài)休閑、主題商業(yè)、人文社區(qū)等多種業(yè)態(tài)于 一體的綜合項(xiàng)目，其中文化旅游項(xiàng)目投資將超過50億元。同時(shí)，繼深圳、北京、成都、上海、武漢、天津等城市后，國內(nèi)第七座歡樂谷主題公園將亮相重慶。 

　　華僑城方面表示，在繼續(xù)深化經(jīng)濟(jì)中心城市戰(zhàn)略布局的同時(shí)，多地“一城多點(diǎn)”的布局也在洽談和推進(jìn)中。 

　　不過對(duì)于華僑城的復(fù)制擴(kuò)張模式，鄒毅表示了某種擔(dān)憂。他指出，觀察當(dāng)前華僑城的戰(zhàn)略，仍是在延續(xù)將傳統(tǒng)商業(yè)模式進(jìn)行橫向擴(kuò)展。但這種規(guī)模擴(kuò)張的模式在當(dāng)前日益進(jìn)化的商業(yè)競爭中并沒有實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。相比之下，同行翹楚迪士尼的收入結(jié)構(gòu)，就根本看不見房地產(chǎn)的影子。(來自：微信號(hào) 旅游地產(chǎn)觀察)

前海華僑城JW萬豪酒店 熱推開業(yè)優(yōu)惠

佳兆業(yè)亂局：融創(chuàng)購部分資產(chǎn) 華僑城或接手舊改項(xiàng)目

受困定位與去化 華僑城銷售目標(biāo)僅達(dá)標(biāo)八成

華僑城否認(rèn)接手佳兆業(yè)：是個(gè)別媒體的善意

傳華僑城正與深圳市政府洽談接盤佳兆業(yè) 今日停牌

搜索更多: 華僑城