昨天，我對萬達的輕資產概念提出了三點疑問，業(yè)內朋友們的回答踴躍，很多觀點特別有意思，因此今天我將這些回答匯總，并對這些回答進行“再思考”。

　　第一個問題，為什么和基金合作部分僅考慮租賃收益，不考慮銷售。業(yè)內朋友們的回答主要分為三種：合作部分不是綜合體，只是針對商場；銷售收入歸基金所有；銷售收入歸萬達所有。

　　萬達廣場作為一個項目整體是拆不開的，包括了商業(yè)辦公和住宅，土地性質也會限定。而如果銷售收入完全歸萬達的話，根據(jù)公告，20個萬達廣場的240億元將全額由基金公司投資，如果萬達不但能拿到銷售收入還能分到租金利潤和管理費，并不符合常理。所以，合理的解釋只有銷售收入歸基金所有。

　　第二個問題，萬達商業(yè)的租金回報能否令人滿意。有人認為，合作伙伴可能愿意長期投入，愿意有一個比較長的培育期；也有朋友認為，萬達可能會對合作伙伴的投資在一定范圍或條件內做保底，這也是前期回報無法滿足投資人時的一種手段；另外也有萬達內部人士回答，雖然萬達的平均租金不高，但這是100多個一到四線城市的平均值，已經很高了，如果換了其他公司運營可能租金比萬達還低一半。我同樣很同意這個說法，但從中我們也能看到商業(yè)地產的運營壓力。我并不認為商業(yè)地產租賃未來有很大的發(fā)展空間，尤其是如今電商對于傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊還在加大。當然了，如果萬達的O2O模式能夠實現(xiàn)，那就另當別論了。

　　此外，問題二中還有一點沒有回答，就是萬達的持有面積中為什么只有56%能產生租金回報，其他44%的價值在哪里，希望有人能夠答復。

　　第三個問題，為什么基金參與的是新建萬達廣場。這個問題有基金業(yè)內人士回答我，可能是由于原有的萬達廣場租金回報太低沒有想像空間，另外大多數(shù)已經運營項目是已經被抵押的了，不好處理；萬達內部人士則回答我，輕資產的20多個項目并沒說在三四線城市，我也沒說項目一定會在三四線城市，只是一二線城市的土地稀缺，非常難拿，邏輯上未來項目更容易出現(xiàn)在三四線城市，這點讓我們拭目以待；另外也有人和我的想法一樣，認為此次參與的基金公司貌似“不太專業(yè)”，之前沒看到這些基金進行過類似運作。

　　透過現(xiàn)象看本質，萬達的輕資產還是概念大于實際，短期內考慮的還是通過大資管模式來拉升股票價格，使得資本市場不按傳統(tǒng)房地產模式對萬達進行估值。當然，萬達確實也是在做輕資產模式的嘗試，但試點之路遙遙無期。不過最終要在股價上看到效果可能過于一廂情愿了，現(xiàn)在已經不是光靠一個概念就能拉升股票價格的時代了！(來自：自媒體 丁祖昱評樓市)

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