毛大慶表示，中國的房地產(chǎn)市場將有三個(gè)問題長期存在，即人口拐點(diǎn)、城鎮(zhèn)化速度下降、社會(huì)總庫存量去化
“休閑度假物業(yè)將成萬科未來業(yè)務(wù)的重要組成部分。萬科不僅要建好房子，更要追求和城市共同成長。”1月16日，萬科總裁郁亮在萬科松花湖度假區(qū)開幕致辭中表示。去年9月份，郁亮在與媒體的見面會(huì)便以“住宅地產(chǎn)、消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”重新詮釋了萬科“城市配套服務(wù)商”的定位。此次亮相的萬科松花湖度假區(qū)，則可以視作萬科在消費(fèi)體驗(yàn)類地產(chǎn)領(lǐng)域的又一全新嘗試。
此外，萬科高級(jí)副總裁丁長峰透露，今年一季度末萬科將完成商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的整合并成立獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)公司，目標(biāo)是建立一個(gè)統(tǒng)一的萬科商業(yè)地產(chǎn)品牌，并形成一套統(tǒng)一的工作標(biāo)準(zhǔn)和系統(tǒng)。同時(shí)，丁長峰表示，“住宅市場在中國還是有非常好的發(fā)展，拿發(fā)達(dá)國家對(duì)比來講，我們的產(chǎn)品質(zhì)量服務(wù)差距還是非常大的，住宅地產(chǎn)還是會(huì)有非常廣闊的前景，但是像以往那樣高速成長且不動(dòng)腦筋就賺錢的時(shí)代過去了”。
發(fā)力度假物業(yè)
據(jù)悉，和傳統(tǒng)的度假物業(yè)不同，松花湖度假區(qū)融合了大量的運(yùn)動(dòng)和親子教育元素。郁亮認(rèn)為，全民健身意識(shí)的興起，將以運(yùn)動(dòng)為主題的休閑度假模式帶來廣闊市場。1月6日，北京正式向國際奧委會(huì)遞交了申辦2022年冬奧會(huì)的報(bào)告。這無疑將為中國冰雪運(yùn)動(dòng)的發(fā)展，尤其是群眾冰雪運(yùn)動(dòng)的普及和提升帶來新的契機(jī)。
而在剛剛結(jié)束的2014年，萬科實(shí)現(xiàn)了回款2000億元的目標(biāo)，步入了向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的白銀時(shí)代。郁亮在萬科集團(tuán)2014年終述職會(huì)上則提出2015年萬科“要轉(zhuǎn)型，有增長。”并鼓勵(lì)大家勇于嘗試新業(yè)務(wù)。
事實(shí)上萬科有這樣的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和想法比其對(duì)外宣布的時(shí)間要早很多，丁長峰表示，萬科在過去的四五年之間一直在對(duì)新業(yè)務(wù)進(jìn)行探索，“當(dāng)然這些新業(yè)務(wù)的探索創(chuàng)新主要以各地公司為主，因?yàn)橐痪�最懂得客戶的需求。”
“松花湖度假區(qū)真正的動(dòng)工是在2013年，只用了一年半的就建成了。這代表萬科對(duì)于新業(yè)務(wù)投資的決心，公司在沒有想清楚之前，會(huì)花很多的時(shí)間研究，但是集團(tuán)決定了一件事情，我們便會(huì)迅速的去執(zhí)行。” 丁長峰稱。
此外，接近萬科的人士稱，萬科松花湖度假區(qū)短期內(nèi)并不會(huì)配套住宅等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，公司希望先把滑雪度假這塊業(yè)務(wù)做好，再開發(fā)住宅，應(yīng)該說滑雪度假才是這個(gè)項(xiàng)目的核心。而此前萬達(dá)在長白山的滑雪度假項(xiàng)目，則是以住宅開發(fā)為核心，滑雪場等設(shè)施只是配套項(xiàng)目。
商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)營
作為萬科商業(yè)地產(chǎn)新上任的負(fù)責(zé)人，丁長峰表示，萬科年內(nèi)會(huì)成立一家獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)公司。
“萬科已經(jīng)營業(yè)的，在建的和規(guī)劃中的購物中心有25個(gè)，目前確實(shí)到了一個(gè)需要進(jìn)行整合的時(shí)期，萬科在這方面的投資也是巨大的，差不多200多億元。所以我們初步計(jì)劃是在一季度末成立一家獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)公司，6月底完成這25個(gè)商業(yè)中心資產(chǎn)的錯(cuò)位，目標(biāo)是建立一個(gè)統(tǒng)一的萬科商業(yè)地產(chǎn)品牌，并形成一套統(tǒng)一的工作標(biāo)準(zhǔn)和系統(tǒng)。”丁長峰還稱，“萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)做得很棒，但應(yīng)該說，傳統(tǒng)的思路并不適合萬科對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展”
實(shí)際上，丁長峰認(rèn)為，移動(dòng)互聯(lián)在過去兩年的大發(fā)展，給萬科提供了彎道超車的機(jī)會(huì)。其指出，重資產(chǎn)的回報(bào)是沒法解決的，因此萬科需要打通國際資本才可以在商業(yè)地產(chǎn)上找到未來發(fā)展的道路。
至于萬科其他業(yè)務(wù)的發(fā)展，丁長峰表示，度假、養(yǎng)老業(yè)務(wù)現(xiàn)在占比較小，還處在培育期，等找到商業(yè)模型后，也會(huì)獨(dú)立出來成立事業(yè)部。北京萬科總經(jīng)理劉肖則稱，萬科將來的養(yǎng)老業(yè)務(wù)應(yīng)該是以服務(wù)公司為主體，未來會(huì)單獨(dú)上市。
“市值管理是萬科未來非常重要的內(nèi)容，在住宅貢獻(xiàn)的1500億元市值以外，我們還要考慮十年以后，萬科可能做一萬億元的市值，那傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)占多少，兩三千億元，那么五六千億元的市值由哪些業(yè)務(wù)種類承擔(dān)�；幽昶煜碌牟噬钊ツ晟鲜袆�(chuàng)造了資本市場的神話，未來萬科的物業(yè)上市市值一定會(huì)超過彩生活，因此物業(yè)肯定會(huì)作為重要的創(chuàng)造市值的業(yè)務(wù)獨(dú)立發(fā)展”。丁長峰稱。
房地產(chǎn)面臨三大問題
而在郁亮與丁長峰談?wù)撊f科休閑度假物業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，剛剛與丁長峰對(duì)調(diào)崗位的萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶則更多地闡述了對(duì)市場的看法。
他表示，中國的房地產(chǎn)市場將有三個(gè)問題長期存在，即人口拐點(diǎn)、城鎮(zhèn)化速度下降、社會(huì)總庫存量去化。
毛大慶稱，中國人口的拐點(diǎn)已到來，20歲到29歲的婚齡人口和15到64歲的勞動(dòng)年齡人口比重都在下滑，而這意味著支撐房地產(chǎn)市場的主要購買力人口正在大量減少;同時(shí)，雖然我國城市化率僅50%多，還有很長的路要走，但很多年輕人已經(jīng)在城市占用著城市的房子，農(nóng)村則多剩下小孩和老人，剩余人口并不多，這使得城鎮(zhèn)化很難再有新的大高潮，對(duì)城市購房需求的增加影響也有限;而上述兩個(gè)問題又使得社會(huì)總庫存更加難以消化，目前房地產(chǎn)總庫存很大，有指標(biāo)的土地加上開發(fā)商拍下但尚未開發(fā)的土地加起來變成樓盤，已足夠賣好幾年的，更不用提每年新增的土地供應(yīng)，樓市去庫存形勢嚴(yán)峻。“因此2015年還是去庫存的一年，不是樂觀和悲觀的問題，這個(gè)行業(yè)就是要轉(zhuǎn)型了。”毛大慶表示。
此外，因深圳多家房企房源被鎖引發(fā)的房企政商關(guān)系問題，毛大慶認(rèn)為，“首先的確需要交朋友，但我們交機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)之間的朋友，不是跟哪個(gè)人做兄弟。萬科跟北京市建委，跟北京市規(guī)劃委之間都建立了很好的關(guān)系。這一點(diǎn)跟企業(yè)負(fù)責(zé)人本人有很大的關(guān)系。我會(huì)幫政府很多忙，尤其是重要的時(shí)候。當(dāng)房地產(chǎn)市場變化或者有問題的時(shí)候，我會(huì)非常主動(dòng)提建議，告訴政府可能出現(xiàn)的問題和危險(xiǎn)，而且前提是要中立，不能受萬科利益的影響。同時(shí)，建立政商關(guān)系，還得靠你自己的實(shí)力。忘掉原來那套搞關(guān)系方法，讓政府覺得你是一個(gè)行業(yè)里頭公正的人。這是最好的政商關(guān)系，也是最安全的”。
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