陷入“鎖房”風(fēng)波的佳兆業(yè)集團(tuán)，接下來(lái)可能要面臨一場(chǎng)債務(wù)違約危機(jī)。

　　根據(jù)佳兆業(yè)于2015年1月1日夜間發(fā)布公告，由于公司原董事會(huì)主席郭英成辭職事項(xiàng)，觸發(fā)了一項(xiàng)融資協(xié)議包含的強(qiáng)制性提前還款條文，遭匯豐銀行要求提前償還2013年8月借出的4億港元定期貸款。但是，佳兆業(yè)未能如約償還這筆錢，引發(fā)了一場(chǎng)貸款違約風(fēng)波。

　　然而，這4億港元的貸款違約或許只是冰山一角，根據(jù)邦地產(chǎn)記者查閱佳兆業(yè)的中期業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，該公司合共有接近297.7億元（人民幣，下同）的借款（包括銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)），其中部分債務(wù)極有可能出現(xiàn)連環(huán)違約。

　　此次“鎖房”風(fēng)波會(huì)否會(huì)讓佳兆業(yè)成為又一個(gè)光耀地產(chǎn)？

　　業(yè)界對(duì)此眾說(shuō)紛紜。多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，事件的進(jìn)展取決于生命人壽的態(tài)度，如果生命人壽愿意出手相救，償還短期貸款不成問(wèn)題，公司也可以與債權(quán)人重新修訂債務(wù)條款。目前佳兆業(yè)表面上是“爛攤子”，但不要忽視它在一線城市擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，既然生命人壽敢于接盤，那也不會(huì)輕易放手。

　　或引發(fā)連環(huán)債務(wù)違約

　　根據(jù)佳兆業(yè)發(fā)布的公告顯示，上述涉及的融資協(xié)議，是指2013年8月2日佳兆業(yè)向香港上海匯豐銀行有限公司簽訂的一筆4億港元的定期貸款融資協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議，若郭英成辭任，佳兆業(yè)應(yīng)于郭英成辭任生效當(dāng)日償還這一協(xié)議項(xiàng)下的所有貸款連同其應(yīng)計(jì)利息。公告稱，佳兆業(yè)目前正在評(píng)估這一違約事件的影響，有關(guān)影響可能會(huì)觸發(fā)有關(guān)貸款融資、債券、股本證券的交叉違約，從而可能會(huì)對(duì)佳兆業(yè)的財(cái)務(wù)狀況造成重大不利影響。

　　事件的導(dǎo)火索，是佳兆業(yè)于去年12月10日發(fā)布的公告。公司創(chuàng)始人郭英成辭任董事會(huì)主席等職務(wù)，郭英智也由副主席、執(zhí)行董事調(diào)任非執(zhí)行董事，上述兩項(xiàng)任命將于去年12月31日生效，這標(biāo)志著一手創(chuàng)辦佳兆業(yè)的郭氏兄弟正式退出公司管理層。此外，郭氏兄弟還于去年12月4日以每股2.898港元的價(jià)格向生命人壽旗下的富德資源投資轉(zhuǎn)讓約11.21%的股份，轉(zhuǎn)讓完成后，生命人壽擁有佳兆業(yè)29.96%的股份，繼而成為該公司的單一大股東。

　　黃立沖向記者表示，國(guó)內(nèi)民營(yíng)房企對(duì)大股東的依賴程度很高，因?yàn)槠髽I(yè)在申請(qǐng)銀行貸款或發(fā)行債券的時(shí)候，債權(quán)人往往要求對(duì)大股東的任職與持股比例作出約束條件，因此郭氏兄弟的辭任與減持極有可能引發(fā)連環(huán)債務(wù)違約。

　　邦地產(chǎn)記者仔細(xì)翻閱佳兆業(yè)的2014年中期業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，截至去年年中，公司共有五筆未償還優(yōu)先票據(jù)需要在2016~2020年期間逐年償還，折合人民幣139億元。最早需要償還的一筆是于2016年到期的18億元人民幣優(yōu)先票據(jù)，票面利率為6.875%。

　　但是我們發(fā)現(xiàn)，由于匯豐銀行貸款違約事件引發(fā)投資者對(duì)佳兆業(yè)債權(quán)違約的恐慌，導(dǎo)致上述多筆優(yōu)先票據(jù)票面價(jià)格大跌，收益率大漲。以上述2016年到期的優(yōu)先票據(jù)為例，1月5日該票據(jù)買入收益率高達(dá)95%，成為名副其實(shí)的垃圾債券。

　　除了優(yōu)先票據(jù)，佳兆業(yè)還有一筆于2015年到期的15億元人民幣可轉(zhuǎn)換債券，轉(zhuǎn)股價(jià)為2.64港元/股。由于目前佳兆業(yè)股價(jià)僅為1.59港元/股，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于轉(zhuǎn)股價(jià)，這意味著上述可轉(zhuǎn)換債券無(wú)法完成轉(zhuǎn)股，佳兆業(yè)則必須以現(xiàn)金來(lái)贖回這筆債券。

　　除此之外，截至2014年6月30日，佳兆業(yè)共有72.26億元的銀行貸款以及10億元的永續(xù)債券，但同期的賬面現(xiàn)金為110.9億元。

　　評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾于日前宣布，將佳兆業(yè)“BB-”的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)和“cnBB+”的大中華區(qū)信用評(píng)級(jí)體系長(zhǎng)期評(píng)級(jí)列入負(fù)面信用觀察名單，以反映佳兆業(yè)深圳若干個(gè)項(xiàng)目被政府限制銷售后，其2015年銷售前景和融資能力可能變差的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“如今‘鎖房’事件懸而未決，且有進(jìn)一步惡化的跡象，大股東的退出引發(fā)投資者與債權(quán)人陷入恐慌，導(dǎo)致融資成本水漲船高，佳兆業(yè)已經(jīng)很難作出進(jìn)一步融資以‘借新償舊’，接下來(lái)市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注的是該公司現(xiàn)有債務(wù)里面有多少比例會(huì)因此引發(fā)違約。”黃立沖說(shuō)。

　　生命人壽成“救火”關(guān)鍵

　　自去年12月初，佳兆業(yè)被曝位于深圳的3個(gè)樓盤、共2000多套單位被深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)的相應(yīng)地方分支機(jī)關(guān)鎖定買賣協(xié)議備案，這場(chǎng)“鎖房”風(fēng)波出現(xiàn)愈演愈烈的勢(shì)頭。

　　去年12月21日晚間，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，除了此前公布的3個(gè)項(xiàng)目（深圳佳兆業(yè)大鵬假日廣場(chǎng)、深圳佳兆業(yè)悅峰花園及深圳佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)）的未售單位被深圳市規(guī)劃和國(guó)土委的相應(yīng)地方分支機(jī)關(guān)鎖定買賣協(xié)議備案外，其位于前海的深圳佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)也遭“鎖定”，另外三個(gè)已落成項(xiàng)目的若干未售房源被限制任何轉(zhuǎn)讓或抵押的登記、備案，甚至連三個(gè)自持出租及自用物業(yè)項(xiàng)目的若干單位業(yè)權(quán)也遭到限制，據(jù)估算這批房源總價(jià)值超過(guò)50億元。佳兆業(yè)方面多次表示，目前尚未收到有關(guān)部門關(guān)于樓盤被鎖的正式通知。

　　根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月末，佳兆業(yè)于2014年在深圳市的銷售額為74.81億元，位列該市銷售排行榜榜首，占公司前11月合約銷售總額的27.5%。如今在深圳的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到全面限制，對(duì)于佳兆業(yè)無(wú)疑帶來(lái)重大打擊。

　　“從目前的公司的董事會(huì)變動(dòng)來(lái)看，郭氏兄弟去意已決，原佳兆業(yè)的管理層將進(jìn)一步被削弱。隨著生命人壽陸續(xù)接手佳兆業(yè)并成為單一大股東，這家險(xiǎn)企成為扭轉(zhuǎn)局面的關(guān)鍵因素。”黃立沖認(rèn)為，債權(quán)人最重視的是大股東的實(shí)力，只要生命人壽愿意挽救陷入困境的佳兆業(yè)，償還短期債務(wù)的難度并不大，公司可以與債權(quán)人協(xié)商修改優(yōu)先票據(jù)違約條款，甚至出售部分資產(chǎn)以渡過(guò)短期債務(wù)危機(jī)。

　　據(jù)悉，佳兆業(yè)在2014年最后一天夜間發(fā)布公告，公司已于當(dāng)天將其全資子公司上海青灣兆業(yè)的100%股權(quán)及股東貸款作價(jià)人民幣12億，賣給上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司。這個(gè)被拋售的上海項(xiàng)目拿地時(shí)間是2014年8月，佳兆業(yè)持有不過(guò)4個(gè)多月。

　　邦地產(chǎn)記者注意到，在郭氏兄弟宣布辭任后，佳兆業(yè)執(zhí)行董事兼董事會(huì)副主席譚禮寧與首席財(cái)務(wù)官?gòu)堷櫣庖惨騻�(gè)人事業(yè)發(fā)展原因于去年12月29日相繼提出辭任。與之相對(duì)，來(lái)自生命人壽的葉列理和雷富貴被委任為執(zhí)行董事，葉列理還與另一位執(zhí)行董事孫越南同任董事會(huì)聯(lián)席主席，這意味著在佳兆業(yè)集團(tuán)的最新董事會(huì)格局中，執(zhí)行董事僅余四位，分別為來(lái)自佳兆業(yè)的孫越南、金志剛與來(lái)自生命人壽的葉列理、雷富貴。至此，生命人壽進(jìn)一步掌控佳兆業(yè)董事會(huì)的跡象相當(dāng)明顯。

　　“從現(xiàn)狀來(lái)看，佳兆業(yè)確實(shí)是一個(gè)爛攤子，但本次危機(jī)并非由市場(chǎng)危機(jī)造成，從基本面來(lái)看，佳兆業(yè)是一家擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的二線上市房企，公司在深圳、廣州等一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市有不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與土地儲(chǔ)備”，一位不愿意具名的上市房企高管向記者表示，“鎖房”事件不可能無(wú)限期拖延下去，否則會(huì)引發(fā)銀行壞賬危機(jī)與業(yè)主無(wú)法收樓等連串隱憂。雖然前期股權(quán)增持出現(xiàn)浮虧，但相信生命人壽仍然會(huì)進(jìn)一步控股佳兆業(yè)，只要這些資產(chǎn)能被盤活，生命人壽等于撿了大便宜。（來(lái)自：邦地產(chǎn)）

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