題記：成敗皆舊改。此劫之后，佳兆業(yè)能否再批量拿下廉價(jià)優(yōu)質(zhì)土地？沒了舊改的“舊改之王”佳兆業(yè)，馬太效應(yīng)下將怎樣走下去？
原深圳市委常委、政法委書記蔣尊玉的落馬，令正在崛起的佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（簡(jiǎn)稱“佳兆業(yè)”）逐漸陷入泥淖。
2014年12月16日，佳兆業(yè)位于深圳前海的山海美域花園被深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)（簡(jiǎn)稱“深圳規(guī)土委”）鎖定。此前，11月28日，佳兆業(yè)旗下深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、深圳佳兆業(yè)悅峰花園、佳兆業(yè)新都匯家園及深圳大鵬佳兆業(yè)假日廣場(chǎng)等項(xiàng)目均被深圳規(guī)土委鎖定。12月4日，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)解除鎖定，其他幾個(gè)項(xiàng)目依然處于鎖定狀態(tài)，解鎖時(shí)間未定。
深圳規(guī)土委給出鎖定房源是由于房屋處于限制狀態(tài)或開發(fā)商存在違規(guī)行為的籠統(tǒng)解釋。至于上述項(xiàng)目具體存在哪些違規(guī)操作，深圳規(guī)土委稱并不知情，只是按上級(jí)的命令辦事。
上述項(xiàng)目基本囊括佳兆業(yè)位于深圳大本營(yíng)的全部可售房源。佳兆業(yè)表示對(duì)鎖定原因毫不知情，在16日當(dāng)日，佳兆業(yè)停牌。至12月18日，依然處于停牌狀態(tài)。
坊間相信，佳兆業(yè)項(xiàng)目被鎖與蔣尊玉一案有關(guān)。
1999年，佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成和郭俊偉、郭英智三兄弟靠深圳龍崗一爛尾項(xiàng)目起家。2011年前后，深圳舊改項(xiàng)目漸成為佳兆業(yè)的“重頭戲”，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、大鵬佳兆業(yè)假日廣場(chǎng)等多個(gè)大盤舊改項(xiàng)目不但讓佳兆業(yè)雄踞深圳新房市場(chǎng)榜首，而且還貢獻(xiàn)著超高利潤(rùn)——2014年上半年，佳兆業(yè)營(yíng)業(yè)收入下滑，但純利不降反增。
這些項(xiàng)目也是蔣尊玉主政期間的重要業(yè)務(wù)。蔣尊玉已因這些項(xiàng)目下馬，憑借舊改項(xiàng)目扶搖直上的佳兆業(yè)，與此案有多大瓜葛？
神秘的項(xiàng)目
“我們很平凡，但堅(jiān)信拼搏能塑造卓越；我們很普通，但堅(jiān)信拼搏能克服一切困難——致敬佳兆業(yè)上市五周年，拼出傳奇！”——“雙12”早晨，當(dāng)全國(guó)購(gòu)物狂歡時(shí)，《地產(chǎn)》記者在佳兆業(yè)官網(wǎng)最顯眼的位置發(fā)現(xiàn)了上述宣言。
但事實(shí)上，此時(shí)的佳兆業(yè)可能正處于自成立以來(lái)最危險(xiǎn)的時(shí)刻。上述被鎖定項(xiàng)目均是佳兆業(yè)舊改大盤，但年報(bào)上佳兆業(yè)對(duì)獲取項(xiàng)目細(xì)節(jié)披露甚少。2010年，深圳寶吉項(xiàng)目（即“深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)”）赫然出現(xiàn)在年報(bào)上，獲取方式未知；2012年，已更名的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)地盤面積由32.18萬(wàn)平方米變?yōu)?7.96萬(wàn)平方米，應(yīng)占權(quán)益由100%變?yōu)?0%，剩余14.22萬(wàn)平方米土地和20%權(quán)益“去向不明”。
剩下3個(gè)項(xiàng)目和深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)路數(shù)相同。2012年，深圳大鵬項(xiàng)目（即“深圳大鵬佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)”）和佳兆業(yè)新都匯家園突然出現(xiàn)在年報(bào)上，除去對(duì)佳兆業(yè)新都匯家園備注“該項(xiàng)目曾為不良資產(chǎn)或部分已落成的翻新改造發(fā)展項(xiàng)目”外，年報(bào)和公告對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目再無(wú)任何披露。2013年，佳兆業(yè)悅峰花園也悄然上榜。
有律師對(duì)《地產(chǎn)》稱，房企參與舊改項(xiàng)目有兩種方式，按“大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目”必須招拍掛的大法規(guī)，大型舊改項(xiàng)目必須進(jìn)行招拍掛，而諸如一棟辦公樓的拆遷和重建等小項(xiàng)目，則企業(yè)和政府可通過(guò)協(xié)議完成。但項(xiàng)目的大小并無(wú)統(tǒng)一界定，很多舊改項(xiàng)目進(jìn)行招拍掛，也只是做樣子而已。
2009年時(shí)，深圳土地市場(chǎng)充斥著矛盾。一方面，土地匱乏的深圳寸土寸金，房企想拿地而不得；另一方面，按照上面的大法規(guī)，舊改項(xiàng)目被房企整理好后，還必須被進(jìn)行招拍掛。拆遷房企所扮演的只是一級(jí)開發(fā)商的角色，耗時(shí)耗力但收益微薄，這導(dǎo)致房企對(duì)待舊改項(xiàng)目非常消極，深圳市政府想推進(jìn)舊改而不能。
為解決上述矛盾，2009年10月，深圳市政府頒布了《深圳市城市更新辦法》（簡(jiǎn)稱“辦法”）�！掇k法》第35條規(guī)定：“拆除重建類更新項(xiàng)目的實(shí)施主體在取得規(guī)劃許可文件后，應(yīng)當(dāng)與市規(guī)劃國(guó)土主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議，或者補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同，土地使用權(quán)期限重新計(jì)算，并按照本辦法規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)”。該條款使得《辦法》最大的突破就是讓舊改項(xiàng)目繞開上述法規(guī)，將協(xié)議出讓合法化。
2012年初，深圳市政府再頒布《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》（簡(jiǎn)稱“辦法細(xì)則”），進(jìn)一步詳化《辦法》細(xì)則，促進(jìn)《辦法》的落地。
對(duì)于一二線城市的舊改項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《地產(chǎn)》表示，盡管舊改項(xiàng)目程序繁雜，但細(xì)節(jié)上可更改空間大（例如增加容積率），舊改項(xiàng)目普遍存在著較大的利潤(rùn)空間，尤以一二線城市為甚。
《辦法》的實(shí)施讓政府協(xié)議出讓舊改項(xiàng)目成為現(xiàn)實(shí)。上述兩則政令頒布后，深圳市舊改項(xiàng)目進(jìn)度明顯提速，但由于土地歸屬權(quán)由公平競(jìng)標(biāo)交到深圳市政府和各區(qū)政府手里，也為灰色交易生成了土壤。業(yè)內(nèi)傳言，蔣尊玉和佳兆業(yè)在舊改項(xiàng)目出讓上暗箱操作，是前者落馬和后者項(xiàng)目被鎖的主要原因。
有媒體報(bào)道，佳兆業(yè)原總裁黃傳奇與蔣尊玉關(guān)系密切，黃傳奇和蔣尊玉原來(lái)都是深圳市治污保潔工程領(lǐng)導(dǎo)小組的主要成員。2005年，蔣尊玉升為深圳市水務(wù)局局長(zhǎng)，成為黃傳奇的直接領(lǐng)導(dǎo)。
2010年5月，佳兆業(yè)主席郭英成把黃傳奇從深圳機(jī)場(chǎng)董事長(zhǎng)的位置上挖走，聘為佳兆業(yè)總裁，在2012年卸任。在此期間，蔣尊玉從深圳市人居環(huán)境委員會(huì)主任、黨組書記的位置調(diào)任深圳市龍崗區(qū)委書記、區(qū)人大常委會(huì)黨組書記，直到落馬。期間還擔(dān)任、兼任過(guò)中共深圳市委常委和深圳市大鵬新區(qū)黨工委書記，主要工作內(nèi)容就是推動(dòng)深圳龍崗區(qū)舊城改造。
梳理上述幾個(gè)被鎖定項(xiàng)目，均是佳兆業(yè)在黃傳奇擔(dān)任佳兆業(yè)總裁，蔣尊玉擔(dān)任深圳市龍崗區(qū)委書記、區(qū)人大常委會(huì)黨組書記時(shí)獲得。深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、深圳佳兆業(yè)悅峰花園和佳兆業(yè)新都匯家園位于深圳龍崗區(qū)，深圳大鵬佳兆業(yè)假日廣場(chǎng)位于深圳大棚區(qū)。
深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、深圳佳兆業(yè)悅峰花園均在蔣尊玉力推的舊改項(xiàng)目——華為科技城內(nèi)，深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)地處華為科技城核心位置，是深圳目前最大的舊改項(xiàng)目。佳兆業(yè)新都匯家園，也是蔣尊玉非常關(guān)注的舊改項(xiàng)目之一。
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