紅商網(wǎng)訊：“花樣年是我見過的‘最不務正業(yè)’的房地產(chǎn)開發(fā)商。”易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱近日這樣評價道。而花樣年控股董事局主席潘軍則直言：“請不要叫我開發(fā)商，誰再叫我開發(fā)商,我就跟誰急。”
因為花樣年除了搞地產(chǎn)開發(fā)外，還有物業(yè)、商業(yè)、金融、養(yǎng)老、教育、文旅等業(yè)務。
自從6月底花樣年旗下的社區(qū)服務平臺“彩生活”上市以后，其利用互聯(lián)網(wǎng)思維重塑物業(yè)管理和社區(qū)服務的案例被業(yè)內所津津樂道。
近日，花樣年更是宣稱以后將以社區(qū)服務運營為核心，旗下八大業(yè)務均圍繞社區(qū)服務展開，而地產(chǎn)集團業(yè)務分拆成地產(chǎn)基金和代建公司。
潘軍在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時透露，花樣年即將推出一個有別于彩生活的全新社區(qū)O2O服務平臺——“解放區(qū)”，收割彩生活以外的社區(qū)。
在房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場之時，花樣年嘗試的社區(qū)運營為開發(fā)商向運營商轉型提供了一個方向。目前包括萬科、中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等在內的開發(fā)商均已開始重點布局社區(qū)市場，競爭者還有互聯(lián)網(wǎng)公司、專業(yè)社區(qū)O2O平臺。
雙向“收割”
在潘軍看來，隨著城鎮(zhèn)化進程和人口增速放緩，以及市場供需關系的變化，中國房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)過去，存量房市場將取代增量市場成為市場主體，并催生中國房地產(chǎn)市場迎來“第二個春天”——社區(qū)市場的繁榮。
這也是花樣年打造彩生活這樣一個社區(qū)服務平臺的初衷：在大部分開發(fā)商尚未覺醒之前，以一種互聯(lián)網(wǎng)式的做法提前在社區(qū)市場這個藍海中“跑馬圈地”。
彩生活在今年6月底上市之后，市值迅速超越母公司花樣年，一度讓傳統(tǒng)開發(fā)商和物業(yè)管理公司刮目相看。
通過收購、托管等方式，彩生活僅僅用了10個月的時間就將物業(yè)管理面積翻了一倍。截至10月31日，花樣年依托彩生活所管理服務的社區(qū)物業(yè)面積已經(jīng)突破1.8億平方米，2013年底時這個數(shù)字只有9100萬平方米。
花樣年內部人士透露，按照計劃，到2020年彩生活服務的社區(qū)物業(yè)面積將超過10億平方米，超過4000萬人口。
花樣年的野心不止于此。
潘軍在接受本報記者采訪時透露，花樣年正在謀劃另外一個名為“解放區(qū)”的全新社區(qū)O2O服務平臺，與彩生活共同構成花樣年住宅社區(qū)服務運營平臺的雙引擎。
“‘解放區(qū)’是我們互聯(lián)網(wǎng)中心孵化的公司，由一幫騰訊出來的小伙子運營。它和彩生活是兄弟公司，相互補充。”潘軍解釋，彩生活主要通過收購進行擴張，但有很多中小物業(yè)公司并不愿意被兼并，而這部分市場又是極為龐大的，于是便可以解放區(qū)的模式將它們聯(lián)合起來。
簡單來說，解放區(qū)就是收割彩生活以外的社區(qū)。
據(jù)了解，解放區(qū)將采用線上互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)盟的方式整合物業(yè)資源，向線下小區(qū)提供線上線下一體化的服務，再通過增值服務的利潤反哺小區(qū)線下服務商。解放區(qū)與物業(yè)公司將采取收益分成的方式達成合作，分成比例在不同階段則有所不同。
對于物業(yè)公司而言，通過這種合作則可以在不增加任何額外投資的基礎上，改善基礎物業(yè)服務體驗，增加管理權和業(yè)務多樣化，同時獲得更多收益。而對于解放區(qū)而言，物業(yè)公司就變成了地推隊伍，幫助其整合社區(qū)客戶資源，增加產(chǎn)品黏性。
潘軍稱，目前，解放區(qū)已經(jīng)聯(lián)盟了30家物業(yè)公司，計劃到2016年聯(lián)盟小區(qū)數(shù)量達1000個，服務居民數(shù)量500萬人，用戶數(shù)達2000萬人。
全面布局社區(qū)O2O
“花樣年在進一步推動社區(qū)數(shù)量和規(guī)模擴張的同時，正在推動八大業(yè)務板塊的產(chǎn)業(yè)協(xié)調和全面融合，利用互聯(lián)網(wǎng)將線上線下打通，使之形成有機的社區(qū)商業(yè)生態(tài)圈。”潘軍表示。
就彩生活而言，其當前的主營業(yè)務有三大塊：傳統(tǒng)物業(yè)管理、工程服務、社區(qū)增值服務。根據(jù)彩生活的中報，傳統(tǒng)物業(yè)管理服務的營收依然是主要收入來源，占總營收的58.5%，工程服務、社區(qū)增值服務分別占21.5%、20%。
按照規(guī)劃，社區(qū)增值服務將成為彩生活未來的主要盈利來源，傳統(tǒng)的物業(yè)服務只是一種手段，終極目標是通過這種物業(yè)服務獲取海量客戶，搭建社區(qū)平臺，通過社區(qū)商業(yè)、社區(qū)金融等服務獲利。
在彩生活上市之前，住宅物業(yè)管理被認為是一項“不賺錢”的生意。中國指數(shù)研究院的相關統(tǒng)計顯示，全國百強物業(yè)管理公司2011年和2012年的平均純利水平只有7.4%和8%。而彩生活在2011年～2013年的毛利率分別為47.2%、47.9%和61.6%。
目前，超過90%的物業(yè)公司都面臨虧損，開發(fā)商被迫拿錢補貼物業(yè)公司的背景下，花樣年將這個微利行業(yè)變成暴利行業(yè)，毛利率不僅遠超其他物業(yè)公司，更遠超房企利潤之王中海地產(chǎn)(33.6%)，令素來被冠以“暴利”標簽的房地產(chǎn)行業(yè)亦相形見絀，徹底顛覆了外界對這個行業(yè)的看法。
記者獲得的內部資料顯示，“解放區(qū)”則完全按照互聯(lián)網(wǎng)平臺的模式運營，短期內并沒有盈利目標，更多專注用戶數(shù)量。
長遠來看，花樣年解放區(qū)未來盈利構成中，社區(qū)商業(yè)服務約占25%，社區(qū)金融服務占22%，平臺電商和社區(qū)養(yǎng)老分別占12%，其余收益則包括數(shù)據(jù)分析、咨詢服務、廣告服務、競價排名等，而基礎物業(yè)服務收入未來占比最少，或不足3%。
以社區(qū)商業(yè)服務為例，潘軍透露，花樣年在今年年底會推出社區(qū)生鮮服務，價格將比超市便宜10%~15%，同時可通過手機跟蹤產(chǎn)品的生產(chǎn)和配送過程。
“社區(qū)里最重要的是柴米油鹽醬醋茶，我們做社區(qū)生鮮雖然價格便宜，但因縮短了整個流通過程，反而會有利潤。”潘軍說。
社區(qū)生鮮服務首先將在深圳試點，與順豐、蒙牛合作，待模式成熟后再進行推廣。其他社區(qū)服務及垂直電商應用也會逐步探索、對外開放。
彩生活和解放區(qū)代表的是住宅社區(qū)服務，除此之外，花樣年還有地產(chǎn)開發(fā)運營、社區(qū)金融服務、國際商務物業(yè)、社區(qū)文化旅游、社區(qū)商業(yè)管理、社區(qū)養(yǎng)老和社區(qū)教育產(chǎn)業(yè)等七大業(yè)務。
潘軍直言，花樣年今后要將所有的業(yè)務跟社區(qū)、移動互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)系在一起，共同組成住宅社區(qū)、商務社區(qū)、商業(yè)社區(qū)和養(yǎng)老社區(qū)等四大社區(qū)，最終將融合于花樣年社區(qū)服務運營平臺。
“表面上我們與其他房企有類似的多元化舉措，但實際上花樣年只專注于做一件事情——社區(qū)服務，八大業(yè)務都是圍繞社區(qū)服務運營平臺來開展的，房地產(chǎn)開發(fā)成為一種工具，其他的金融、養(yǎng)老、商業(yè)、教育等業(yè)務則是為社區(qū)居民提供多元化的增值服務。”
例如，花樣年金融業(yè)務推出的“e理財”與彩生活業(yè)主實現(xiàn)無縫對接，養(yǎng)老業(yè)務計劃將健康管理服務與彩生活“大數(shù)據(jù)”系統(tǒng)相結合。（來自：第一財經(jīng)日報）
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