三個(gè)精準(zhǔn)節(jié)拍
上世紀(jì)90年代，萬達(dá)在足球業(yè)的一出一進(jìn)，爆得大名，品牌度和美譽(yù)度急升。進(jìn)入21世紀(jì)，在城鎮(zhèn)化的浪潮下，地方政府青睞商業(yè)地產(chǎn)，萬達(dá)踩準(zhǔn)節(jié)拍，乘著這一東方萬達(dá)廣場在全國遍地開花。不安心只做地產(chǎn)商的王健林，又開始涉足文化、旅游、百貨產(chǎn)業(yè)。近兩年來，萬達(dá)又開始走出國門，高調(diào)布局海外市場。
王健林對萬達(dá)的未來究竟有著怎樣的野心？
因足球爆得大名
1994年，中國足球職業(yè)化大幕正式開啟。
王健林的大連萬達(dá)隊(duì)6年4奪甲A桂冠，并創(chuàng)造了職業(yè)聯(lián)賽連續(xù)55場不敗的神話，成了甲A時(shí)代名副其實(shí)的“巨無霸”。
甲A時(shí)代，萬達(dá)隊(duì)6年的輝煌戰(zhàn)績成就了萬達(dá)的品牌知名度。萬達(dá)品牌開始名聞天下。借助飆升的人氣，1998年，萬達(dá)走出大連，步入跨區(qū)域發(fā)展時(shí)期。1998年至2001年，其位于成都、南京（樓盤）、南昌（樓盤）、昆明（樓盤）的樓盤遍地開花。
事實(shí)上，萬達(dá)足球，是這家起步于大連的公司，實(shí)現(xiàn)全國擴(kuò)張的金字招牌。
據(jù)前萬達(dá)俱樂部總經(jīng)理石雪清曾向記者回憶稱，2003年6月他任職萬達(dá)集團(tuán)重慶（樓盤）分公司總經(jīng)理后，到南坪區(qū)為項(xiàng)目選址，卻一直未能找到合適的地塊�？煲艞壍臅r(shí)候，石雪清與陪同的當(dāng)?shù)毓賳T一起吃飯，南坪區(qū)區(qū)長恰好在隔壁，聽說石雪清曾經(jīng)是萬達(dá)足球俱樂部總經(jīng)理后，執(zhí)意要見他。最后，石雪清拿到了想要拿的地，后建起南坪區(qū)萬達(dá)廣場。
足球?qū)θf達(dá)在房地產(chǎn)行業(yè)影響，可見一斑。
王健林曾經(jīng)說過“足球確實(shí)給我們公司帶來很高的聲望和美譽(yù)度，為我們向異地發(fā)展奠定了良好的社會基礎(chǔ)。足球踢出了‘萬達(dá)’的影響力，顯示了‘萬達(dá)’ 的實(shí)力。如果沒有足球，我們可能還需要更長的時(shí)間才能成為全國的知名企業(yè)。”
不過，進(jìn)入世紀(jì)之交的2000年1月，對中國足球大環(huán)境失望至極的萬達(dá)黯然退出了中國足壇。退出之后的萬達(dá)，在主業(yè)上高歌猛進(jìn)，發(fā)展成為中國最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。
城鎮(zhèn)化福利
城鎮(zhèn)化開始，地方政府把建造大型商業(yè)設(shè)施當(dāng)作招商引資的政績工程，商業(yè)地產(chǎn)被認(rèn)為可以提升當(dāng)?shù)囟愂�、就業(yè)和城市形象，可以化解“土地財(cái)政”難題，同時(shí)也有利于打造升值潛力大的商圈，提升周邊地價(jià)。
也因?yàn)槿绱�，打�?ldquo;萬達(dá)廣場到哪里，哪里就是就是市中心”旗幟的萬達(dá)廣場格外受到地方政府的青睞。
在萬達(dá)廣場的選址上，萬達(dá)一般會與政府合作，選擇剛起步發(fā)展的二三線城市，或一線城市的舊城區(qū)或開發(fā)區(qū)，以低價(jià)拿地，并結(jié)合城市自身的發(fā)展來帶動商區(qū)的發(fā)展。
萬達(dá)采取的是“以售養(yǎng)租”模式。“以售養(yǎng)租”，顧名思義就是以出售物業(yè)產(chǎn)生的巨大現(xiàn)金流為支撐，盡可能多地持有“只租不售”的物業(yè)。王建林的目標(biāo)是成為全球持有面積最大的商業(yè)地產(chǎn)公司。根據(jù)萬達(dá)方面的數(shù)據(jù)，2013年，萬達(dá)持有物業(yè)面積1704萬平方米，排名全球第二。
就這樣，萬達(dá)的全國快速復(fù)制萬達(dá)廣場。高速周轉(zhuǎn)帶來的高速擴(kuò)張，讓萬達(dá)迅速做大做強(qiáng)，成功擠進(jìn)全國前三。不過，這也引得業(yè)內(nèi)人質(zhì)疑，一旦某個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題，資金鏈將承壓。
萬達(dá)物業(yè)租金的回報(bào)率并不高，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的絕大部分收入來自物業(yè)的開發(fā)和銷售，租金收入僅為少數(shù)部分。截至2011年、2012年、2013年以及2014年上半年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)租賃及物業(yè)管理產(chǎn)生的收入分別為37.69億元、58.43億元、84.83億元、51.77億元，分別占收益總額的約7.4%、9.9%、9.8%、22.3%。
與此同時(shí)，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的泡沫論也此起彼伏。
五洲國際董事長舒策城在公開場合指出，中國規(guī)劃部門有責(zé)任，批了太多的商業(yè)地產(chǎn)，城市規(guī)劃應(yīng)該是業(yè)態(tài)規(guī)劃、功能規(guī)劃，而不是建筑規(guī)劃。當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)發(fā)展一定會產(chǎn)生過剩，需要轉(zhuǎn)型升級。競爭很激勵(lì)，一定會洗牌。
港龍控股董事局主席蔡志遠(yuǎn)則認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的過剩是局域性的。“一線城市不過剩、二線城市嚴(yán)重過剩，好一點(diǎn)的縣級市、地級市商業(yè)地產(chǎn)是空白的。”
而二三線城市正是萬達(dá)廣場的重點(diǎn)區(qū)域。如2012年開業(yè)的20個(gè)萬達(dá)廣場，有19個(gè)是位于二三線城市。
業(yè)內(nèi)人士指出，競爭很激烈，萬達(dá)的競爭壓力越來越大，成本壓力也會越來越大。
有一項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)可以佐證，招股說明書上顯示，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績正在遭遇挑戰(zhàn)。2013年上半年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)收入318.34億元，凈利潤為100.86億元。2014年，收入下降至232.51億元。凈利潤進(jìn)為49.17億元，不及去年同期的一半。
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