水土不服
恒隆模式的核心之一是恒隆與品牌商業(yè)的共生共榮。在新一輪的擴(kuò)張中，二線城市是恒隆的主要發(fā)力點(diǎn)。面對(duì)沈陽和濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)的表現(xiàn)不佳，陳啟宗表示，第一次去某個(gè)城市，難免會(huì)有很多難處，總是要有一個(gè)學(xué)習(xí)的過程，而典型的難處就是水土不服。
在朱凌波看來，恒隆出現(xiàn)今天的局面是必然，老板喜歡高山流水，久而久之就變得不接地氣。這種意識(shí)會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目的操盤手，并出現(xiàn)了曲高和寡的局面。其中最重要的表現(xiàn)就是定位偏高，很多二線城市的消費(fèi)力、消費(fèi)習(xí)慣都不成熟，沒法和上海相比。
以沈陽的皇城恒隆廣場(chǎng)為例，初期定位較高，回報(bào)率也較低，在換租期出現(xiàn)出租率下滑。“出租率下降的主要原因是，在初期培育后，購物廣場(chǎng)業(yè)態(tài)面臨首輪調(diào)整以適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，因此出租率會(huì)略有波動(dòng)。” 蔡瑛櫻進(jìn)一步指出，作為恒隆首批進(jìn)軍二線城市的代表，這個(gè)購物廣場(chǎng)的運(yùn)營延續(xù)了其上海的風(fēng)格，前期定位對(duì)于二線城市來說稍顯偏高，略超前于區(qū)域消費(fèi)水平，因此需要調(diào)整的幅度也相應(yīng)大一些。
據(jù)悉，2013年，上海的GDP為21602.12億元，城市居民人均可支配收入為43851元。而同時(shí)期沈陽則為7223.7億元，為上海的三分之一；城市居民人均可支配收入為29340元，遠(yuǎn)低于上海。
“商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營也要講究區(qū)域，城市不同，居民人均可支配收入不同，消費(fèi)力也截然不同。”朱凌波補(bǔ)充道，恒隆在全國二線城市沒有推港匯廣場(chǎng)的品牌，而是推恒隆廣場(chǎng)，在人們的印象里其就是高端的購物中心，主營奢侈品銷售。從目前的擴(kuò)張來看，基本也是秉持這樣的品質(zhì)路線。二線城市雖然已經(jīng)出現(xiàn)了奢侈品的消費(fèi)人群，但是他們的消費(fèi)力、消費(fèi)習(xí)慣遠(yuǎn)沒有達(dá)到一線城市的水準(zhǔn)。例如沈陽，消費(fèi)人群的最大特點(diǎn)就是跟風(fēng)，消費(fèi)沒有持續(xù)性，后勁不足。而濟(jì)南，消費(fèi)趨于保守，對(duì)潮流的事物接受較慢，時(shí)尚度也不高。
從沈陽和濟(jì)南的運(yùn)營情況看，在上海大行其道的時(shí)尚品牌和奢侈品消費(fèi)，基本不可能在二線城市處于同一水平。盡管恒隆在城市選址時(shí)已充分考慮購買力因素，但城市輻射能級(jí)的不同，以及當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)格局的不同，都需要恒隆進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。
一位常去沈陽中街的消費(fèi)者說，她看到皇城恒隆廣場(chǎng)門口的奢侈品廣告就有壓力，不敢甚至不愿意走進(jìn)去。
中糧朝陽大悅城總經(jīng)理周鵬則表示，購物中心歸根結(jié)底要經(jīng)營客流，因?yàn)樽饨鹑Q于銷售額和租售比。客群的價(jià)值不僅僅決定了商戶的銷售，還決定了租金的貢獻(xiàn)能力。
雖然上海的兩個(gè)恒隆廣場(chǎng)非常成功，但其運(yùn)營模式并不能在二線城市進(jìn)行大規(guī)模復(fù)制。“上海這兩個(gè)廣場(chǎng)的成功，有一個(gè)重要原因就是項(xiàng)目操盤手是本土的。目前，兩位元老均已離開恒隆。而在二線城市的項(xiàng)目操盤手基本都是香港的團(tuán)隊(duì)，由于對(duì)內(nèi)地情況不熟悉，對(duì)二線市場(chǎng)的拓展有很大影響。”朱凌波坦言。
“恒隆在二線的購物中心定位為五星或者四星+五星，奢侈品的占比較大，這部分客群主要來自政府關(guān)系。”惠星則表示，如果沒有本土的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)熟悉本地市場(chǎng)，打通政府關(guān)系，恒隆的運(yùn)營就很難在當(dāng)?shù)卮蜷_局面。
此外，在一年一個(gè)恒隆廣場(chǎng)的快速擴(kuò)張模式下，人才短缺也隨之暴露，現(xiàn)有人力儲(chǔ)備是否匹配相應(yīng)的開發(fā)速度仍有待驗(yàn)證。蔡瑛櫻強(qiáng)調(diào)，未來的恒隆模式復(fù)制，其本質(zhì)是通過輕資產(chǎn)撬動(dòng)總資產(chǎn)，即通過商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行有效的資產(chǎn)管理，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值兌現(xiàn)。如果人才儲(chǔ)備跟不上，恒隆在二線城市的擴(kuò)張會(huì)越來越艱難。
除了定位與管理團(tuán)隊(duì)的影響，當(dāng)前的反腐形勢(shì)也對(duì)恒隆廣場(chǎng)的經(jīng)營帶來了不小的負(fù)面影響。近年來，陳啟宗多次指出，除了經(jīng)濟(jì)周期下行導(dǎo)致市場(chǎng)疲軟，政府的反腐措施也影響了恒隆廣場(chǎng)的經(jīng)營。在2014年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告中，上海的兩座購物商場(chǎng)的零售總額較去年同期下降了約2%，這和政府反腐力度的加大不無關(guān)系。朱凌波坦言，“反腐對(duì)高端奢侈品、高端餐飲影響較大，而且對(duì)奢侈品消費(fèi)的滯后性也越來越大。目前，很多知名的奢侈品已經(jīng)開始停止在中國開店，因此，對(duì)后續(xù)恒隆廣場(chǎng)的招商也會(huì)有一定的影響。”
共3頁 上一頁 [1] [2] [3] 下一頁
恒隆為什么？陳啟宗再論內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)
專訪：恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗
陳啟宗商業(yè)“慢”哲學(xué)：如何讓恒隆廣場(chǎng)和范冰冰一樣人見人愛
天津恒隆廣場(chǎng)9月26日營業(yè) 總面積超15萬方
恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗：恒隆無懼電商沖擊
搜索更多: 恒隆
