龍湖上半年的回款率依然保持在90％以上，從集團(tuán)到財(cái)務(wù)體系，到地區(qū)公司，基本上都是按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來把控，未來也會(huì)堅(jiān)持這樣做，
現(xiàn)場(chǎng)提問：今年上半年很多商業(yè)地產(chǎn)的出租率都有下跌，而且零售行業(yè)的增速今年也開始放緩，在這樣的背景下，公司怎么看待對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的前景？有沒有一個(gè)預(yù)期的投資回報(bào)率？
邵明曉：商業(yè)現(xiàn)在肯定是要直面競(jìng)爭(zhēng)，龍湖的策略第一是布局在高能級(jí)城市，包括北京、上海、杭州、成都，重慶這邊已經(jīng)非常穩(wěn)定。另外，其實(shí)龍湖商業(yè)地產(chǎn)的出租率在同行當(dāng)中依然保持著很高的水平，雖然比去年微降了兩個(gè)點(diǎn)，但還是在95%以上。任何一個(gè)行業(yè)，包括任何一個(gè)業(yè)務(wù)板塊都必須面臨競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中壓力會(huì)很大，但是要堅(jiān)持做的話，還是能做好。我相信未來兩三年商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加的激烈，但是商業(yè)地產(chǎn)的門檻還是非常高的，我們堅(jiān)信能夠真正堅(jiān)持下來。
現(xiàn)場(chǎng)提問：公司對(duì)下半年一、二、三線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)有怎樣的預(yù)測(cè)？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)下跌的情況？
邵明曉：我們認(rèn)為一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)整體上還是比較健康。但現(xiàn)在不能簡(jiǎn)單地說房?jī)r(jià)，一定要落到具體城市，而且是要落到城市的板塊，現(xiàn)在即使是同一個(gè)城市里，不同板塊之間也出現(xiàn)了分化。
從供求關(guān)系這個(gè)角度來講，其實(shí)大量的城市都存在著供應(yīng)量比較飽和的情況，所以價(jià)格大幅度上漲的動(dòng)力沒有了，對(duì)從業(yè)者來說，龍湖還是保持靈活的價(jià)格策略，保持正常的去化，能夠把房子賣出去，把錢收回來是最關(guān)鍵的。但是地價(jià)到現(xiàn)在為止還沒改變，尤其是一線、二線城市，實(shí)際上政府的心態(tài)需要做一些調(diào)整。
現(xiàn)場(chǎng)提問：龍湖其中一個(gè)目標(biāo)是去存貨，今年去存貨的總量會(huì)控制在什么樣的水平？會(huì)不會(huì)依靠減價(jià)去達(dá)到去存貨的目標(biāo)？
邵明曉：龍湖的存貨嚴(yán)格來說是指現(xiàn)房的存貨，還有另外一個(gè)就是有進(jìn)銷存的管理，包括現(xiàn)房，包括一些可售貨值。
關(guān)于進(jìn)銷存的管理，龍湖從去年開始已經(jīng)對(duì)開工量做了嚴(yán)格控制，所以今年全年的貨源也不過900多億，也就是說龍湖沒有推動(dòng)堆貨來實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。另外，龍湖內(nèi)部對(duì)現(xiàn)房的比例有一個(gè)嚴(yán)格指標(biāo)，我們覺得在簽約額的15％左右是相對(duì)可以接受的，而且這里不存在減價(jià)。
現(xiàn)場(chǎng)提問：龍湖下半年的去化率大概是多少？
趙軼：龍湖全年的供貨大概在980億，目前預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)是570億，目標(biāo)去化率是58％。而980億當(dāng)中有370億是上一年度的存貨，預(yù)設(shè)去化率大概是45％到46％，預(yù)計(jì)能銷售170億；還有480億是老項(xiàng)目的新一期，預(yù)設(shè)去化率為63％，預(yù)計(jì)能夠銷售300億；另外133億是全新項(xiàng)目，預(yù)設(shè)去化率是75％，預(yù)計(jì)能夠銷售100億。
這樣預(yù)設(shè)去化率是跟我們上半年整體的去化率掛鉤的，上半年公司整體的去化率是40％，其中老的存貨去化率是30％左右，老項(xiàng)目新一期去化率是60％，全新項(xiàng)目去化率是70％多。按照目前這個(gè)去化率逐步往下走，980億的存貨，去化率58％，是一定能達(dá)成的。當(dāng)然公司在供貨上也會(huì)保留彈性，隨行就市，以此來逐步達(dá)成570億的全年目標(biāo)。
現(xiàn)場(chǎng)提問：吳總剛才說到現(xiàn)在內(nèi)房的市場(chǎng)過了黃金時(shí)期，而且龍湖在住宅市場(chǎng)方面好像也有些保守，那您覺得下半年或者未來，整個(gè)內(nèi)房市場(chǎng)會(huì)不會(huì)有其它危機(jī)出現(xiàn)？
吳亞軍：我不是對(duì)行業(yè)的未來非常悲觀，再好的市場(chǎng)里頭也會(huì)有冷的板塊，但是在一片悲觀的市場(chǎng)里頭，也存在著可能看不見的機(jī)會(huì)，那就需要懂得和識(shí)別這樣的機(jī)會(huì)，這是未來龍湖要鍛造的能力，就是去讀懂客戶，看準(zhǔn)機(jī)會(huì)。
第二要有防守能力，就是對(duì)品質(zhì)、節(jié)奏、欲望、成本的控制。如果不具有這樣的能力的時(shí)候，我們會(huì)整體放緩開工的節(jié)奏，買地的節(jié)奏，這不是說保守，是安全。
龍湖不是懼怕未來，不是不敢面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)、不敢面對(duì)市場(chǎng)，但是我們做投資安排、財(cái)務(wù)安排，做存貨管理安排的時(shí)候要基于安全考慮，這樣才能持久發(fā)展，未來行業(yè)可能會(huì)呈現(xiàn)很多的機(jī)會(huì)，但很多公司已經(jīng)不能在場(chǎng)上踢球了。
現(xiàn)場(chǎng)提問：今年整個(gè)土地市場(chǎng)都比較冷，龍湖會(huì)不會(huì)在下半年趁機(jī)多拿地？
邵明曉：我們認(rèn)為現(xiàn)在地價(jià)還不合適，下半年還是會(huì)采取穩(wěn)健的策略，其實(shí)政府的心態(tài)還是蠻熱的，公司目前還看不到好的機(jī)會(huì)。
（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 黃銀橋）
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