訪談
問：國內(nèi)在做商業(yè)地產(chǎn)房企有不少，龍湖商業(yè)地產(chǎn)在行業(yè)中處于什么地位？有什么優(yōu)勢？
魏�。菏紫冗@個行業(yè)里，龍湖與一些港資企業(yè)，以及諸如萬達、凱德、中糧、華潤等企業(yè)一樣，都是在認真做商業(yè)地產(chǎn)。現(xiàn)在有很多開發(fā)商還在做不做商業(yè)地產(chǎn)上搖擺，非常堅定地往商業(yè)地產(chǎn)中大規(guī)模投入的很少。至少在行業(yè)里面，我們是非常認真地在做商業(yè)地產(chǎn)的。優(yōu)勢或許談不上，但我們有幾點跟別人做的不太一樣。
第一，規(guī)模對我們來說，從來都不是第一位，包括我們的地產(chǎn)開發(fā)也是一樣，我們要有質(zhì)量的增長，所以不會以做多大規(guī)模，作為首位的目標。
第二，我們不喜歡盲目復(fù)制。有兩個原因，首先，每個商圈、每個地方都會有它自己獨特的東西，龍湖的每一個項目都會做獨特且獨立的定位研究，我們沒有對于建筑外觀等統(tǒng)一的標準化要求，只有對底層細節(jié)品質(zhì)的硬性規(guī)定，比如溫度等。
第三，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)整體環(huán)境變化很快，如果你固步自封，覺得自己現(xiàn)在已經(jīng)很成功了，其實很危險。所以作為開發(fā)商一定要不斷地創(chuàng)新，要保持不斷創(chuàng)新的勢頭。
問：目前很多城市，尤其在二三線城市，商業(yè)地產(chǎn)過剩問題正在顯現(xiàn)。龍湖集團如何看待這一問題？如何應(yīng)對？
魏健：在哪里都有競爭，一個企業(yè)首先要做好面對競爭的準備，把自己的事情做好。
這種泡沫現(xiàn)象只是點狀的，在個別城市。很多商業(yè)地產(chǎn)過剩的判斷，只是理論推出來的，認為已經(jīng)出讓了很多土地，所以有泡沫，但這些土地上的購物中心什么時候能蓋出來呢？拿地的這家企業(yè)還會不會去蓋？這是一個比較大的疑問。
還有一些老的項目，早已規(guī)劃好的設(shè)計，存在很多的問題，注定它不可能成為一個優(yōu)質(zhì)的競爭對手，消費者會有體會。我們會進一步地擴大自己，但還是會遵循紀律，按每年定下的速度去發(fā)展新項目�？赡艿綍r候會有一些非常好，又非常合適的項目，我們也愿意去進行合作。
問：龍湖自己在做購物中心，但也有大量商業(yè)都散售了，國內(nèi)很多散售的商業(yè)項目，經(jīng)營都很差，對此龍湖如何考慮？
魏�。轰N售型商業(yè)是一個很好的模式，但首先我要糾正一下，我們持有的比銷售的多，我們真正開始做銷售型商業(yè)是近幾年的事，但持有型商業(yè)我們做了很長時間了。
銷售型商業(yè)，第一，在規(guī)劃設(shè)計方面，還是要帶著一些業(yè)態(tài)規(guī)劃的思路去做，要讓整體的規(guī)劃是合理的；第二，銷售型商鋪的街道，雖然是紅線里的街道，但我們發(fā)現(xiàn)，如果把這些道路，鋪成有通行功能的柏油路，能抄近道的，消費者經(jīng)常走就發(fā)現(xiàn)這邊有咖啡廳、有一個麻辣燙，或者有很漂亮的東西，大家就愿意來了。
還有一個，我們幫商家做的服務(wù)。即使我們賣出去的商鋪，依然要幫他，讓消費者盡量地滿意，也希望盡可能讓商家多掙一些錢，這是我們的一種企業(yè)精神。一個持有型的購物中心和消費者是互動的，原來很多人覺得購物中心里面有這么大的超市，邊上再開一個便利店，便利店怎么活？結(jié)果便利店都活得很好。便利店的角色不一樣，關(guān)鍵是規(guī)劃。這方面，我們經(jīng)過很多的研究。
問：商業(yè)地產(chǎn)對資金的占壓周期比較長，房企會比較傾向于跟基金合作，龍湖在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運營中，會不會跟基金合作，會不會走輕資產(chǎn)的方式？
魏�。菏紫瓤隙ㄟ@樣的方式。我們公司內(nèi)部就有金融資產(chǎn)中心，一個由專業(yè)人士組成的中心，專門做類似這種跟基金的合作�，F(xiàn)在很多人在和基金合作，但和基金合作，他們對于收益率等各方面的要求非常高，我們能給他們提供的一些報表，非常細，甚至細到店的租賃和未來的成長。
首先，你要跟基金合作，不專業(yè)是很難的；第二，你可能還要能夠滿足基金對收益的要求。對于我們團隊來說，核心業(yè)務(wù)是商業(yè)地產(chǎn)，我們的場子如果掙錢，跟基金的合作就很簡單；如果場子運營得不好，基本上就沒有合作的空間了。
從另一個角度講，選擇輕資產(chǎn)，把我一個項目分一些股份出去，拿到錢繼續(xù)到別的地方去做，集團10%的銷售回款支持加上自己盤活的這些資金，龍湖商業(yè)的發(fā)展速度會更快。所以未來，這個是一定要嘗試的。（經(jīng)濟觀察報）
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