“這也是華僑城目前比較著急的地方，對(duì)于華東市場(chǎng)，這幾年在不斷投入，但收效甚微，資金掣肘比較嚴(yán)重。”鴻毅資本總裁張義鴻認(rèn)為。
快而快不起來(lái) 資產(chǎn)負(fù)債率高企
由于發(fā)展緩慢，更多的矛頭指向了華僑城的發(fā)展模式上，目前，華僑城的產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)、文化、旅游、酒店、電子及配套包裝等多個(gè)業(yè)務(wù)體系。一直以來(lái)，華僑城憑借歡樂(lè)谷等主題公園項(xiàng)目，屢屢在全國(guó)各大城市拿地，其旅游業(yè)務(wù)自沿海向內(nèi)地急速擴(kuò)張。
從早年的財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，華僑城集團(tuán)的毛利率一直保持在60%左右，與同樣定位中高端地產(chǎn)的招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)相比，約高出10%以上。但是，當(dāng)年與華僑城在同一起跑線上的企業(yè)，紛紛轉(zhuǎn)向高周轉(zhuǎn)，快速開(kāi)發(fā)、快速銷售以及快速回籠資金，華僑城則顯得反應(yīng)過(guò)慢，盡管其多次提出要加快周轉(zhuǎn)速度，但卻快不起來(lái)。
華僑城的年報(bào)顯示，2012年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將繼續(xù)貫徹“以快制勝”的經(jīng)營(yíng)策略，縮短土地儲(chǔ)備去化周期，密切把握政策動(dòng)向，加大對(duì)市場(chǎng)剛性需求的關(guān)注，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域積極利用產(chǎn)品創(chuàng)新、舊城改造等方式，掌握市場(chǎng)主動(dòng)。2013年，本集團(tuán)將繼續(xù)堅(jiān)持加快周轉(zhuǎn)的策略，推出順應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，加快資金回籠，提高資金使用效率。2014年上半年，公司秉承多年來(lái)的核心經(jīng)營(yíng)理念，不斷提高運(yùn)營(yíng)效率，優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化專業(yè)能力，提高周轉(zhuǎn)率，上半年經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)中有升。
不難發(fā)現(xiàn)，近幾年華僑城將“提高周轉(zhuǎn)率，加快資金回籠”作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)攻克的難點(diǎn)，這也從側(cè)面反映了華東區(qū)域項(xiàng)目在資金流轉(zhuǎn)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上已顯現(xiàn)出弊病。
“想快而快不起來(lái)，有三個(gè)原因：第一，本身的業(yè)務(wù)模式使然，像華僑城這樣的重開(kāi)發(fā)模式，必須在一個(gè)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；第二，團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力有問(wèn)題，像華僑城的華東區(qū)域的團(tuán)隊(duì)，其執(zhí)行力以及對(duì)于市場(chǎng)的應(yīng)變能力較為薄弱；第三，企業(yè)的組織架構(gòu)和文化偏差，一個(gè)企業(yè)要轉(zhuǎn)型，是組織賦予每個(gè)部門(mén)的新的能力，如果這些人的能力沒(méi)有跟上，轉(zhuǎn)型其實(shí)就是一句空話。”顧偉民認(rèn)為。
如果周轉(zhuǎn)速度提不起來(lái)，又是大盤(pán)開(kāi)發(fā)，就會(huì)導(dǎo)致負(fù)債率的上升。報(bào)表顯示，2007年至2013年，華僑城資產(chǎn)負(fù)債率從61.49%上升到68.53%。在2013年年中時(shí)，其負(fù)債率更高達(dá)71.6%，創(chuàng)下2007年以來(lái)的最高紀(jì)錄，也超出了國(guó)資委所要求的70%警戒線。
對(duì)于華僑城的模式，上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成有自己的看法。他認(rèn)為，無(wú)論是此前華僑城“旅游+地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)定位，還是后來(lái)轉(zhuǎn)型“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商”，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直都是服務(wù)于旅游文化產(chǎn)業(yè)，這樣的產(chǎn)業(yè)定位本身就不適合高周轉(zhuǎn)，也不是高利潤(rùn)的行業(yè)，這樣的行業(yè)則需要潛心專研每一個(gè)不同項(xiàng)目，著重項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，并從中獲取穩(wěn)定的回報(bào)。
在去年底的投資者關(guān)系活動(dòng)中，華僑城高管表示，目前公司處于建設(shè)期，還需要用地產(chǎn)來(lái)支持旅游發(fā)展，地產(chǎn)收入主要用來(lái)反哺旅游業(yè)務(wù)。盡管華僑城把房地產(chǎn)定位為主營(yíng)業(yè)務(wù)，但其卻難以實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的自我獨(dú)立發(fā)展，往往需要與旅游項(xiàng)目捆綁在一起，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。華僑城集團(tuán)也曾多次表示，不要用房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量華僑城。
文化旅游是出路？
“2014年，公司旅游綜合業(yè)務(wù)配套地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)計(jì)劃開(kāi)工面積約為96萬(wàn)平方米，計(jì)劃可售面積約為159萬(wàn)平方米。”華僑城的年報(bào)中如此描述。從華僑城最近公布的公告中可以得出結(jié)果，華僑城計(jì)劃大力發(fā)展旅游文化領(lǐng)域。
“公司正處于建設(shè)期的順德項(xiàng)目將綜合歡樂(lè)谷、歡樂(lè)海岸、東部華僑城等景區(qū)的特點(diǎn)，未來(lái)有望成為公司綜合旅游產(chǎn)品的代表。公司旗下全資子公司重慶華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司在重慶市工商行政管理局辦理完成工商注冊(cè)登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。旨在拓展文化旅游綜合項(xiàng)目。”華僑城相關(guān)人士表示。
根據(jù)此前公告，華僑城6月6日耗資51.22億元競(jìng)得位于重慶北部新區(qū)禮嘉組團(tuán)6宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，地塊總占地面積112.98萬(wàn)平方米，總建筑面積215.1萬(wàn)平方米，擬打造成集文化旅游、娛樂(lè)體驗(yàn)、生態(tài)休閑、主題商業(yè)、人文社區(qū)等多種業(yè)態(tài)于一體的大型文化旅游綜合項(xiàng)目。
華僑城相關(guān)人士表示，華僑城研發(fā)中心對(duì)于各類產(chǎn)品的研究比較深入，比如城市綜合體，華潤(rùn)模式是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，一期建設(shè)持有物業(yè)，通過(guò)穩(wěn)定的高額租金回籠資金并用于二期開(kāi)發(fā)建設(shè)，二期通過(guò)價(jià)值提升的可售物業(yè)快速回籠資金并擁有持續(xù)的持有物業(yè)的租金回報(bào)。模式優(yōu)點(diǎn)是盈利空間大，利潤(rùn)率高，但同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、資本運(yùn)作能力有較高要求；模式不足的地方在于其前期投資成本大，資本回籠相對(duì)較長(zhǎng)。
上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司高級(jí)咨詢師邵明浩表示，文化旅游地產(chǎn)本身的開(kāi)發(fā)周期就比較長(zhǎng)，其思路也不能是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)思路。很多房企并不是真正在做旅游文化地產(chǎn)，而是借旅游名義做房地產(chǎn)，也有一些房企想做好，卻在很多方面被誤導(dǎo)了。我認(rèn)為華僑城是當(dāng)前在這個(gè)領(lǐng)域研究比較深入的企業(yè)。
中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉也認(rèn)為，在開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)過(guò)程中，多數(shù)開(kāi)發(fā)商看重的是短期回報(bào)，并非旅游地產(chǎn)帶來(lái)的長(zhǎng)期利潤(rùn)。在這種發(fā)展思維下，形成了圈地賣(mài)房的粗放式發(fā)展態(tài)勢(shì)。
“旅游+地產(chǎn)”的模式不斷復(fù)制，導(dǎo)致華僑城資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，而新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)短期內(nèi)又難見(jiàn)投資回報(bào)，使得華僑城凈利潤(rùn)直線下滑，資產(chǎn)負(fù)債率也一直居高不下。
事實(shí)上，在蘇河灣項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，華僑城就遭遇過(guò)嚴(yán)重的資金瓶頸，該項(xiàng)目的推進(jìn)也落后于華僑城最初的規(guī)劃。不過(guò)，在此前流動(dòng)性寬松的背景下，華僑城擁有相當(dāng)多的融資手段——可以從銀行獲得貸款，亦可以從大股東處獲得委托貸款，同時(shí)，還可以發(fā)行中期票據(jù)、短期債券。另外，華僑城在香港還有現(xiàn)成的融資平臺(tái)華僑城（亞洲）。
“這些融資手段當(dāng)前是解決資金瓶頸的資源，但是如果整個(gè)市場(chǎng)的流動(dòng)性都有可能進(jìn)一步收縮，甚至到相當(dāng)緊張的地步，這些融資手段是否還能解決問(wèn)題？這其中有很大的不確定性。作為投資來(lái)講，我們并不希望賭博。”長(zhǎng)期跟蹤華僑城的某私募基金經(jīng)理向記者表示。
“現(xiàn)在，華僑城旅游已成功打造出一個(gè)以文化旅游業(yè)務(wù)為核心、旅游地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)為輔助的產(chǎn)業(yè)鏈條。如果這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈打通，那么華僑城后續(xù)的發(fā)展是可期的。”張義鴻認(rèn)為。（來(lái)自：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 向軍）
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