紅商網(wǎng)訊：近日，華僑城A發(fā)布2014年上半年業(yè)績(jī)報(bào)表顯示，2014年1~6月，華僑城實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1361590.64萬元，同比增長(zhǎng)28.23%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤190876.86萬元，同比增長(zhǎng)4.96%，華僑城A認(rèn)為，2014年公司營業(yè)收入增長(zhǎng)的主要原因是旅游綜合收入及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增加。
“2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)不佳，華僑城上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，其旅游地產(chǎn)板塊對(duì)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)開始顯現(xiàn)，這也是多年來堅(jiān)持發(fā)展旅游文化的結(jié)果。”上海一位不愿具名的證券分析師對(duì)記者表示，“不過，縱觀華僑城近5年來的發(fā)展軌跡，其業(yè)務(wù)模式周轉(zhuǎn)效率低，項(xiàng)目的開發(fā)商周期過長(zhǎng)以及資金的周轉(zhuǎn)速度慢等問題一直困擾著他們，導(dǎo)致這些問題的根源在于華僑城發(fā)展模式所暴露出的弊端以及對(duì)于市場(chǎng)戰(zhàn)略制定的錯(cuò)失。”
眾所周知，華僑城近年來一直堅(jiān)持“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)模式，即以對(duì)所開發(fā)地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展充分帶動(dòng)周邊地產(chǎn)，這種開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)在于前期拿地價(jià)格相對(duì)較低，缺點(diǎn)在于大盤開發(fā)周期較長(zhǎng)，資金的沉淀時(shí)間長(zhǎng)，資金成本高。
華僑城最新公布的《投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表》中透露，公司未來將積極探索旅游度假模式，將酒店、公園、演藝等融為一體，積極吸引顧客連貫性消費(fèi)。同時(shí)，智慧華僑城旅游電商平臺(tái)已于6月30日正式上線，該平臺(tái)涵蓋景區(qū)無線WIFI覆蓋、華僑城旅游營銷平臺(tái)、微信應(yīng)用、淘寶天貓旗艦店等內(nèi)容。
與之相對(duì)應(yīng)的是，作為國務(wù)院直接管轄的國有企業(yè)，華僑城也在積極響應(yīng)國資改革。華僑城董事長(zhǎng)劉平春曾表示，資產(chǎn)配置方面，該公司希望跟國際化公司互相換股，互相持股經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和產(chǎn)品線上的戰(zhàn)略合作，實(shí)現(xiàn)資本上的共進(jìn)；該公司也希望利用政策開放的契機(jī)，建立新的管理層激勵(lì)機(jī)制，穩(wěn)定隊(duì)伍，為各位股東創(chuàng)造財(cái)富。
華東收效甚微 資金掣肘華僑城
蘇河灣項(xiàng)目作為華僑城在華東區(qū)域最大手筆項(xiàng)目，也是被集團(tuán)寄予厚望的項(xiàng)目，不過其從拿地到正式銷售，其間可謂波折不斷。這是華僑城成立以來投資最大的單體項(xiàng)目，也是其第二輪戰(zhàn)略布局的重要一步棋，但巨大的資金壓力、銷售回籠的不可預(yù)期，始料未及地拖慢了華僑城規(guī)模擴(kuò)張的步伐。
2010年2月，經(jīng)過百輪競(jìng)價(jià)，華僑城最終以70.2億元奪得上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊(蘇河灣)地塊，溢價(jià)率49%，樓板價(jià)高達(dá)5.28萬元/平方米，一舉創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)的全國單價(jià)地王。
經(jīng)過4年多的發(fā)展，蘇河灣項(xiàng)目一直處在輿論的漩渦中，先是爆出沒有施工許可證就進(jìn)行施工，接著是因拆遷問題導(dǎo)致居民抗議，隨后在項(xiàng)目的定位和定價(jià)策略上也一直備受爭(zhēng)議。近期，蘇河灣預(yù)售的95套房源項(xiàng)目又以最高29.8萬元/平方米的報(bào)價(jià)吸引眾多眼球。
“我不認(rèn)為29.8萬元/平方米的價(jià)格是蘇河灣的真實(shí)價(jià)格，這更多地是一種營銷手段而已，以蘇河灣項(xiàng)目目前所在的位置以及綜合周邊的環(huán)境，不可能賣到這個(gè)價(jià)格。”上海恒裕投資副總裁顧偉民告訴記者。
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱告訴記者，仔細(xì)查看蘇河灣項(xiàng)目過往的成交價(jià)格，2014年上半年，華僑城蘇河灣住宅的成交均價(jià)為105217元/平方米。應(yīng)該講賣到這個(gè)價(jià)格已經(jīng)很不容易，但比起原先的15萬元/平方米報(bào)價(jià)要差30%，而且這種折讓并沒有讓大家看到熱銷，上半年住宅售出僅3套。
實(shí)際上，蘇河灣項(xiàng)目的周邊環(huán)境，也給該項(xiàng)目帶來不少負(fù)分。一片是處于舊改中的棚戶區(qū)，另一片已建成的區(qū)域則是目前越來越日落西山的七浦路服裝市場(chǎng)等中低端商業(yè)配套。周邊環(huán)境完全與這個(gè)項(xiàng)目不相配套。
“平心而論，高區(qū)樣板房望出去的景觀還真不錯(cuò)，但產(chǎn)品不能只靠景觀打天下，業(yè)主天天看也會(huì)厭倦。如果看周邊環(huán)境的話則與華僑城蘇河灣的豪宅身份完全不匹配，試想一下，富豪業(yè)主天天進(jìn)出家門，看到的都是拎馬桶的或是背著編織袋的，這是啥心情�。�”丁祖昱感慨。
顧偉民認(rèn)為，蘇河灣項(xiàng)目是華僑城整體戰(zhàn)略的一個(gè)失誤。2010年2月，在各種刺激政策的作用下，全國房地產(chǎn)出現(xiàn)一片繁榮景象，各地地王頻出。華僑城在此背景下拍下了該地塊，隨后房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇最嚴(yán)厲的調(diào)控，整體市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，金融機(jī)構(gòu)收緊貸款，限購限貸政策相繼出臺(tái)，蘇河灣項(xiàng)目也因此困住了華僑城。
除了蘇河灣項(xiàng)目之外，華僑城在華東還有上海浦江華僑城、西康路989項(xiàng)目，泰州華僑城項(xiàng)目以及去年計(jì)劃投資百億的寧波華僑城項(xiàng)目。
“浦江華僑城項(xiàng)目與業(yè)主的糾紛不斷，諸如漏水、裂縫等工程質(zhì)量問題頻出，讓華僑城疲于對(duì)付；泰州華僑城則是人氣的問題，該項(xiàng)目位于泰州旅游度假區(qū)，目前只能算是慘淡經(jīng)營；相比之下，西康路989項(xiàng)目是華僑城最好的項(xiàng)目。此外，寧波項(xiàng)目則又是在去年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候簽下的地塊，計(jì)劃投資百億元，其發(fā)展周期也一定不會(huì)短。今年以來，寧波是調(diào)控中最受傷的城市之一，相關(guān)公開資料顯示，寧波的房地產(chǎn)市場(chǎng)跌幅近20%，寧波市場(chǎng)的庫存在浙江省是比較高的。”一位熟悉華僑城的開發(fā)商高管表示。
回看華僑城2013年的年報(bào)，在華僑城2013年?duì)I業(yè)收入中，華南地區(qū)的營業(yè)收入達(dá)到136億元，占到整個(gè)華僑城營業(yè)收入的近五成。實(shí)際上，華僑城所謂的華南片區(qū)主要是指深圳，而在華僑城重金布局的華東地區(qū)，并沒有在業(yè)績(jī)上給華僑城做多大的貢獻(xiàn)。
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