紅商網(wǎng)訊：終于，方興地產(chǎn)分拆酒店業(yè)務(wù)赴港上市的進程又邁進一步。
日前，方興地產(chǎn)委托多家境外銀行為經(jīng)辦人籌借40億元用于其酒店業(yè)務(wù)分拆上市。多家券商分析，方興地產(chǎn)打包酒店業(yè)務(wù)上市，一方面希望釋放一直被折讓的酒店業(yè)務(wù)板塊的資產(chǎn)價值，一方面則是希望尋找到更多元的融資渠道，而兩者的結(jié)合點，正是逐漸走上高周轉(zhuǎn)之路的方興地產(chǎn)對資金的饑渴。
而在此前，方興地產(chǎn)已經(jīng)引入平安信托等對其多個項目進行融資。一位券商研究員指出，如今北京房地產(chǎn)市場低迷，方興旗下今年重頭銷售項目亦莊金茂悅?cè)セ茏�，再加上方興在全國多個一二、線城市大手筆拿地，接下來帶給金茂悅的將是資金壓力的收緊。顯然，對方興來說，更多地打通在資本市場的融資渠道，分拆酒店業(yè)務(wù)赴港上市將是對方興極為有利的選擇。
資金饑渴倒逼分拆上市
5月19日，方興地產(chǎn)傳出擬在近期籌借40億元三年期的銀團貸款，用作分拆其酒店業(yè)務(wù)獨立上市的所需資金，包括用于支付公司在酒店IPO前所派發(fā)的股息。
目前，據(jù)稱方興已委任三菱東京日聯(lián)銀行、星展銀行、德意志銀行、匯豐銀行及摩根士丹利為經(jīng)辦人。
早在今年3月初，方興地產(chǎn)就已經(jīng)公告稱可能將其若干酒店業(yè)務(wù)分拆在香港聯(lián)交所獨立上市，其裝入上市的資產(chǎn)包包括金茂大廈(包括金茂大廈內(nèi)的上海金茂君悅大酒店)、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店和崇明凱悅酒店，以及兩家開發(fā)中的酒店，即北京王府井萬麗酒店和麗江凱悅大酒店。
記者粗略計算，方興地產(chǎn)囊括8座酒店分拆出來的，將是體量超過55萬平方米的總建筑面積以及3500套客房的巨大資產(chǎn)包。
實際上，酒店業(yè)務(wù)只是方興地產(chǎn)三大業(yè)務(wù)板塊中占比較低的一個板塊。根據(jù)方興地產(chǎn)不久前發(fā)布的2013年財報顯示，去年，酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入20.61億港幣，占集團全年收入總額的10%左右。
對此，業(yè)內(nèi)人士分析，方興地產(chǎn)選擇將酒店業(yè)務(wù)裝包分拆上市，看中的可能并非每年酒店業(yè)務(wù)帶來的業(yè)績營收，而是希望能夠?qū)⒕频曩Y產(chǎn)證券化，盤活這部分的存量資產(chǎn)。
但是，與此相對的是，方興地產(chǎn)一直依靠酒店業(yè)務(wù)作為業(yè)績和現(xiàn)金流的穩(wěn)定器，正是有了酒店業(yè)務(wù)，才使得方興地產(chǎn)的貸款獲得了較好的銀行授信，而酒店業(yè)務(wù)拆分出來的話，短期內(nèi)會給方興集團獲得不錯的一筆融資，但是長期來說，只剩下住宅業(yè)務(wù)的方興地產(chǎn)，恐怕將會“裸泳”。
美林美銀年初給出的一份針對方興地產(chǎn)的研報就指出，方興地產(chǎn)的綜合業(yè)務(wù)模式令其估值一直遭折讓，如果方興能夠分拆酒店業(yè)務(wù)上市，這部分資產(chǎn)價值將得以釋放。
“方興地產(chǎn)選擇將酒店業(yè)務(wù)分拆上市，應(yīng)該有兩個原因。”海通證券一位分析師告訴記者，“一是因為酒店屬于長期持有的物業(yè)，如果想要從中退出套現(xiàn)，要么賣掉，要么打包上市。另外，也是最重要的，方興的酒店品牌都很好，投資者看好，所以適合上市，而這無疑將給方興地產(chǎn)打開一個新的融資平臺，為方興投資房地產(chǎn)開發(fā)輸血。”
而另一個擔憂是，方興地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)一直比較穩(wěn)健，即使在去年遭遇政府“八項規(guī)定”的政策波及，其酒店經(jīng)營收入也實現(xiàn)了同比3%的微幅增長。如果方興地產(chǎn)將酒店業(yè)務(wù)分拆出去，是否會影響到集團的業(yè)績狀況。
“方興地產(chǎn)合并后的財務(wù)指標并不會受到酒店業(yè)務(wù)分拆上市的影響，原因是方興將維持對分拆酒店資產(chǎn)至少51%的所有權(quán)，且被分拆酒店業(yè)務(wù)的業(yè)績將繼續(xù)與方興地產(chǎn)的業(yè)績并賬。”穆迪一位長期跟蹤方興地產(chǎn)的高級分析師表示，分拆酒店業(yè)務(wù)會提高方興地產(chǎn)的流動性和財務(wù)靈活性，為其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供資金，“實際上分拆就會使方興地產(chǎn)新開發(fā)出一個上市的融資平臺。”
上述穆迪分析師所言也被方興地產(chǎn)證實，方興地產(chǎn)表示，酒店業(yè)務(wù)分拆上市后將持有被分拆實體不少于51% 的股權(quán)，上市后“取得的款項將用于方興地產(chǎn)再融資未償還債務(wù)、運營資金及其他一般企業(yè)用途”。
從中可見，方興地產(chǎn)前幾年高額融資帶來的利息壓力已經(jīng)很大。而分拆酒店之后，雖然依舊維持51%的股權(quán)，但是這只能是對合并報表有作用，對于方興地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定和持續(xù)回報能力來說，都是釜底抽薪的做法。
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