紅商網(wǎng)訊：聚焦高端住宅，并發(fā)力核心地段持有物業(yè)，央企方興地產(chǎn)憑借“綠金精品”和“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略正在快速增長(zhǎng)。
根據(jù)2013年報(bào)數(shù)據(jù)，受益于“綠金精品”的高端住宅項(xiàng)目，方興地產(chǎn)旗下項(xiàng)目的去化率平均達(dá)9成，毛利率高達(dá)44.4%，遠(yuǎn)高于行業(yè)約30%的水平。
在“雙輪驅(qū)動(dòng)”的戰(zhàn)略下，方興地產(chǎn)持有物業(yè)也穩(wěn)健發(fā)展。2013年，整體租金收入約10億元，相比2012年，上升近13%。
據(jù)悉，今年方興地產(chǎn)將用150億元擴(kuò)增土地儲(chǔ)備，是2013年預(yù)算的兩倍；預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)以約40%的合同銷售同比增長(zhǎng)，超過(guò)大部分同業(yè)10%-20%的目標(biāo)。
掘金綠金產(chǎn)品，毛利率高達(dá)44%
聚焦高端住宅，實(shí)行綠金產(chǎn)品戰(zhàn)略是方興地產(chǎn)取得高增長(zhǎng)的關(guān)鍵。年報(bào)顯示，截至2013年12月31日，方興地產(chǎn)累計(jì)取得物業(yè)簽約與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)銷售成交金額共計(jì)209.94億元，較2012年157.93億元上升33%。其中，高端住宅項(xiàng)目——綠金產(chǎn)品，整體銷售收入上升25%，至136.1億元，占據(jù)收入總額65%。
自2010年將綠色戰(zhàn)略定為企業(yè)主戰(zhàn)略后，“綠色科技、金茂品質(zhì)”的“金茂”系列產(chǎn)品成為方興地產(chǎn)的重要軟實(shí)力。
有業(yè)內(nèi)人士分析，“在房企紛紛轉(zhuǎn)型剛需的熱潮面前，方興地產(chǎn)保持了克制，項(xiàng)目始終聚焦高端，這也使得金茂府系列產(chǎn)品得到了更多市場(chǎng)認(rèn)可，并在行業(yè)內(nèi)重新定義高端與品質(zhì)，極大增加了產(chǎn)品的附加值”。
這也使得方興地產(chǎn)取得很好的毛利。根據(jù)年報(bào)顯示，2013年方興地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利74.2億元，相比于2012年的58億，漲幅27.9%；毛利率由41.9%上升2.5個(gè)百分點(diǎn)至44.4%，遠(yuǎn)高于行業(yè)31.04%平均水平。
在房地產(chǎn)行業(yè)，高毛利率與高周轉(zhuǎn)率往往不能共存，很多企業(yè)會(huì)以犧牲毛利率為代價(jià)，來(lái)?yè)Q取快速周轉(zhuǎn)。
為了避免陷入這種情況，同時(shí)保證高毛利率和高周轉(zhuǎn)率，方興地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和周轉(zhuǎn)有嚴(yán)格的時(shí)間控制：拿地10個(gè)月后要實(shí)現(xiàn)首期開(kāi)盤，20個(gè)月后要?dú)w還股東收入，并且要保證不能低于30%的毛利率。相比行業(yè)老大萬(wàn)科奉行的“5986”原則，即是拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出八成、產(chǎn)品必須六成是住宅，方興地產(chǎn)的10-20-30標(biāo)準(zhǔn)大有后來(lái)者居上的趨勢(shì)。
快速周轉(zhuǎn)使得方興地產(chǎn)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)更加安全。年報(bào)顯示，截至2013年底，方興地產(chǎn)的現(xiàn)金資源共計(jì)117億元，同比上漲12.4%，處于現(xiàn)金充足狀態(tài)。加上對(duì)負(fù)債規(guī)模的克制，2013年方興地產(chǎn)資產(chǎn)凈負(fù)債率保持在41%的水平。
雙輪驅(qū)動(dòng)提速，物業(yè)租賃穩(wěn)增
除了在開(kāi)發(fā)物業(yè)方面取得成績(jī)之外，方興地產(chǎn)去年持有物業(yè)發(fā)展也較為穩(wěn)健。2013年寫字樓、商業(yè)完成預(yù)算。盡管整個(gè)酒店行業(yè)疲軟，但方興地產(chǎn)采取靈活策略，順利突圍。
根據(jù)年報(bào)顯示，方興地產(chǎn)2013年物業(yè)租賃板塊整體入賬銷售收入為10.1億元，上升近13%，租金收入主要來(lái)自于北京凱晨世貿(mào)中心和金茂大廈。此外，方興地產(chǎn)物業(yè)出租率及租金水平表現(xiàn)理想。
在酒店經(jīng)營(yíng)方面，2013年，方興地產(chǎn)之酒店板塊整體入賬銷售收入為20.6億港元，此板塊收入主要來(lái)自于上海金茂君悅大酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店及北京金茂威斯汀大飯店。公司在全國(guó)共擁有七家酒店，分別位于北京、上海、三亞、深圳、南京等一線城市或5A級(jí)度假區(qū)的最黃金地段，總建筑面積約44萬(wàn)平方米，客房數(shù)目逾3000間。
盡管去年受政策及市場(chǎng)供應(yīng)量的影響，中國(guó)酒店市場(chǎng)需求放緩，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)亦加劇。
海通國(guó)際研報(bào)稱，方興地產(chǎn)2013年酒店業(yè)務(wù)收入小幅增長(zhǎng)3%達(dá)到港幣20.6億元，在酒店業(yè)整體慘淡的情況下，公司酒店部分這一業(yè)績(jī)實(shí)在難得。
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