紅商網(wǎng)訊：繼拋售外灘8-1地王項(xiàng)目后，上海證大房地產(chǎn)有限公司（下稱“上海證大”）再次染指地王項(xiàng)目。
2月17日，上海證大發(fā)布公告稱，擬以最高代價(jià)11.94億元，收購南京立方置業(yè)有限公司（下稱“立方置業(yè)”），該公司為央企中冶集團(tuán)控制的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司的全資子公司，旗下有一幅土地，編號(hào)為“09-09地塊”，系曾經(jīng)的地王項(xiàng)目——中冶南京1號(hào)地塊的一部分。
對(duì)于地產(chǎn)商而言，拿地本屬平常，然而，對(duì)于近年來銷量不佳而負(fù)債高企的證大而言，卻可能會(huì)令其再陷資金困局。
據(jù)上海證大2013年半年報(bào)顯示，截至2013年6月30日，公司銀行結(jié)余及現(xiàn)金（包括已抵押銀行存款8.62億港元）約20.67億港元，扣除已抵押存款后的可用現(xiàn)金僅12億港元。而一年內(nèi)需償還的短期債務(wù)約15.96億港元。資產(chǎn)負(fù)債比率由2012年12月31日的0.89倍升至2013年6月30日的0.96倍。
而從銷量上來看，近幾年均不容樂觀。2013年僅朱家角大拇指廣場(chǎng)成交了6050平方米的商業(yè)項(xiàng)目，金額1.845億港元，其他則是證大持有項(xiàng)目的租金收益。而2012年住宅及商業(yè)項(xiàng)目的銷售額僅1.69億港元。
如何支付高額的土地成本及后期開發(fā)，對(duì)上海證大將是一個(gè)考驗(yàn)。
對(duì)此，穆迪強(qiáng)調(diào)，如上海證大未能解決這次土地收購的融資問題，或最終使債務(wù)大幅增加，其評(píng)級(jí)可能會(huì)面臨壓力。
又一次大手筆拿地
據(jù)公告，前述上海證大擬收購目標(biāo)公司的地塊位于南京，總占地面積13220.1平方米，擬用作商業(yè)兼辦公室用途。投標(biāo)之起標(biāo)價(jià)為9.023億元，最高代價(jià)擬為11.94億元。該地塊系中冶南京1號(hào)地的一部分，1號(hào)、2號(hào)和3號(hào)地塊相連，2012年11月以曾經(jīng)256.54億元的總耗資超過廣州亞運(yùn)城，成為總價(jià)最高的全國(guó)地王。
“（11.94億元）這個(gè)價(jià)格很劃算。”上海證大董事長(zhǎng)戴志康曾對(duì)媒體表示，不過，有意競(jìng)標(biāo)者不止證大一家，目前還沒有拿到。
“中冶置業(yè)受困于資金狀況，所以地塊轉(zhuǎn)讓價(jià)相對(duì)低廉。但這塊地有太多歷史糾葛，且和周邊地塊未來如何協(xié)調(diào)并沒有明確，這中間的行政成本和不確定性因素都很高。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)分析稱。
而在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，土地出讓金不需要全部支付，一般只支付20%～30%就可以。對(duì)于上海證大而言，完全可以通過融資來解決，只要有持續(xù)現(xiàn)金流就沒有問題，而上海證大每年都有穩(wěn)定的租金收益。
但讓人擔(dān)憂的是，這并非上海證大首次大手筆拿地。“上海證大的高杠桿拿地模式，很像是在重復(fù)此前外灘8-1地塊拿地時(shí)的魯莽狀。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。
2010年2月1日，上海證大以92.2億元拿下上海外灘8-1地王，當(dāng)時(shí)賬上僅5億元，銀行存款加凈資總額不過30億元。為緩解資金壓力，證大于4月引入復(fù)星、綠城等成立合營(yíng)公司，但之后綠城資金也出現(xiàn)問題。2011年12月底，SOHO中國(guó)以40億元從急需現(xiàn)金的上海證大、綠城中國(guó)手中接過外灘8-1地塊50%股權(quán)，該地塊從而陷入復(fù)雜的權(quán)益官司中。
此番轉(zhuǎn)讓讓困于資金壓力的上海證大有了喘息的機(jī)會(huì)。上海證大得以順利按時(shí)把分別在2012年4月及6月到期的信托貸款及美元債券償還，并得以在2012年收購了若干地塊。
但是，致力于做大拇指系列綜合體的上海證大，其周轉(zhuǎn)速度卻顯然與當(dāng)下眾多房企所追求的高周轉(zhuǎn)策略相去甚遠(yuǎn)，這也造成了其現(xiàn)金流捉襟見肘的局面。而上海證大的投資版圖還在擴(kuò)張，對(duì)資金的需求更甚。
2012年7月，上海證大首度在南京競(jìng)得一幅商辦綜合用地，總價(jià)11.69億元，意欲打造成南站證大大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2014年1月施工。目前，項(xiàng)目地塊外墻圍擋已豎立起來，準(zhǔn)備動(dòng)工。整個(gè)項(xiàng)目從拿地到準(zhǔn)備開工將近兩年。而上海證大于2012年11月在新西蘭競(jìng)得的一幅高級(jí)住宅用地，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)期于5年內(nèi)完成。
今年7月31日，上海證大將完成在南非的一筆土地買賣，約合6億元——上海證大計(jì)劃用10～15年在約翰內(nèi)斯堡打造一個(gè)未來非洲的新金融貿(mào)易中心城。
倚賴資本運(yùn)作
“上海證大與別的開發(fā)商不一樣，其在資本運(yùn)作方面比較看重，旗下有自己的資本運(yùn)作公司。因此，在融資渠道上更有優(yōu)勢(shì)。”中國(guó)指數(shù)研究院上海公司研究總監(jiān)陳延彬這樣告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。
“靠金融支持前期拿地和后期開發(fā)，以培育中長(zhǎng)期租金收益。這是上海證大的一貫做法。”張宏偉在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。
為解決前述于2012年在南京所競(jìng)地塊的開發(fā)資金，上海證大將項(xiàng)目公司的10%股權(quán)以1.2億元出售給了歌斐資產(chǎn)管理公司，而歌斐資產(chǎn)則于2013年1月向證大提供委托貸款5.8億元。
照此思路，若此次上海證大成功收購立方置業(yè)，很有可能還會(huì)采用類似方式以支付土地收購價(jià)和共同開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
證大方面也曾對(duì)外表示，每個(gè)項(xiàng)目公司平均提供3億～5億元啟動(dòng)資金，其余資金主要透過銀行貸款及銷售資金發(fā)展或結(jié)構(gòu)性融資以籌集，更不排除與其他伙伴合作。
這也使得上海證大的債務(wù)高筑。截至2013年6月30日，上海證大需要償還的銀行貸款及應(yīng)付信托貸款約56.66億港元，其中一年內(nèi)需償還的短期債務(wù)約15.96億港元，一年后須償還40.7億港元。
為補(bǔ)充流動(dòng)性，2013年7月，上海證大曾向協(xié)皇及景林發(fā)行了3.42億港元股票。
需要注意的是，盡管證大旗下有金融業(yè)務(wù)，但開展得并不順利。去年以來，證大投資頻頻出現(xiàn)投資危情，浮虧高達(dá)29%。
“當(dāng)市場(chǎng)看好、股市一路走高情況下，證大的金融產(chǎn)品被捧紅，大量資金能為證大地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供支持。但當(dāng)股市處于熊市時(shí)，投資者不愿意繼續(xù)向此類融資工具投錢。隨著兌付期的來臨，資金壓力開始變大。這時(shí)證大信托非但不能為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供流動(dòng)性支持，反而會(huì)滋生‘榨干’房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的思路。”嚴(yán)躍進(jìn)分析道。
陳延彬則指出，盡管證大不缺融資渠道，但關(guān)鍵是怎么解決資金平衡、過高負(fù)債率及持續(xù)盈利問題。從策略上講，上海證大也想做一些剛需住宅以平衡現(xiàn)金流，但現(xiàn)在來看住宅部分仍然很小。
“房地產(chǎn)業(yè)的特殊性在于，資金需求大，即使項(xiàng)目竣工，也會(huì)在后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理中繼續(xù)吞噬一大筆資金。從短期看，項(xiàng)目獲取的問題似乎不大。但站在更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，此時(shí)企業(yè)資金的窟窿可能裂得更大了。慢節(jié)奏、培育好既有物業(yè)，可能比單純對(duì)外擴(kuò)張的戰(zhàn)略更有價(jià)值。”嚴(yán)躍進(jìn)建議道。（來自：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）
上海證大11.94億欲出手中冶南京項(xiàng)目 或難啃地王“硬骨頭”
上海證大擬12億洽購南京地王股權(quán) 戴志康稱“價(jià)格劃算”
上海證大資金流動(dòng)性緊張 欲收購江蘇一地塊起始價(jià)9億
意大利Ittierre首家旗艦店落戶上海證大喜瑪拉雅中心
煙臺(tái)證大大拇指廣場(chǎng)預(yù)計(jì)年后開工 商業(yè)面積達(dá)7.9萬㎡
搜索更多: 證大
