紅商網(wǎng)訊：龍湖2013年內(nèi)搶在信貸收緊前完成了一筆美金債券、一筆港幣銀團貸款，凈負債率64.1%

  如果全國的龍頭房企做一個單城市銷售額產(chǎn)出量排名，用銷售額比進入城市的數(shù)量，龍湖地產(chǎn)(00960.HK)無疑可以排在前三甲，甚至有可能沖第一。

  2013年，是龍湖穩(wěn)健發(fā)展的調(diào)整年，全年實現(xiàn)銷售額503.2億，其中簽約銷售481億，按年增幅20%，回款率保持在93.5%的高位。平均合同銷售單價同比增長18%至11293元/平方米。

  同時，龍湖各區(qū)域均實現(xiàn)銷售穩(wěn)步增長，西部、環(huán)渤海、長三角、華南以及新進入的華中區(qū)域銷售金額占比分別為40.9%、28.1%、23.9%、5.4%及1.7%。在實現(xiàn)銷售的18個城市中，8個位列當?shù)厥袌鲣N售金額前10，其中5個城市位列前5。

  經(jīng)歷了初期的快速擴張，龍湖地產(chǎn)自2012年起適當放緩擴張節(jié)奏，加密全國布局，進軍包括華南在內(nèi)的具有豐厚市場機會的區(qū)域；產(chǎn)品上更加聚焦精品產(chǎn)品線的復制創(chuàng)新，以提升運營效率；同時用10~15年的時間，穩(wěn)步增持商業(yè)，使得租金收入成為繼地產(chǎn)開發(fā)之后的又一利潤支柱。“擴縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”正是龍湖戰(zhàn)略升級后的精準描述。

  “龍湖地產(chǎn)可以說從起步之初就確定了清晰的價值觀和長遠規(guī)劃，并且一直秉承著這些發(fā)展戰(zhàn)略，這一點對任何企業(yè)來說都是非常難能可貴的。”一名熟悉龍湖的業(yè)內(nèi)人士分析指出。

  “住宅＋商業(yè)”布局

  龍湖地產(chǎn)的穩(wěn)健增長在其重慶(樓盤)公司的業(yè)績表現(xiàn)中可見一斑。

  根據(jù)龍湖地產(chǎn)公布的未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)，2013年全年，重慶龍湖實現(xiàn)銷售額108億，成為集團首個連續(xù)3年銷售金額突破百億元的地區(qū)公司，并連續(xù)10年穩(wěn)居當?shù)厥袌鲣N售金額、銷售面積第一。

  整個西部地區(qū)去年實現(xiàn)銷售金額196.9億元，同比增5.2%。其中，成都龍湖銷售金額同比增長21%至61.6億，創(chuàng)歷史新高。西安(樓盤)龍湖延續(xù)穩(wěn)健表現(xiàn)，位列西安市場銷售金額前四。

  環(huán)渤海區(qū)域也依舊貢獻穩(wěn)健，銷售金額超過135億元。北京(樓盤)龍湖憑借豐富的產(chǎn)品線，實現(xiàn)銷售金額80.2億元。其中，別墅項目好望山和雙瓏原著，分別摘得北京別墅市場銷售套數(shù)第一和銷售金額第二。時代天街商鋪以超過15億的銷售金額位列北京商鋪成交金額榜首位。沈陽與青島(樓盤)兩地分別以92.6%和26.7%的銷售增長創(chuàng)新高。

  長三角區(qū)域業(yè)績貢獻持續(xù)提升，全年累計成交114.8億元。其中，年輕的杭州(樓盤)龍湖銷售金額超過71億，成為該區(qū)域貢獻主力城市。

  此外，華南區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額26億，新進入的華中市場亦表現(xiàn)不俗，貢獻逾8億的銷售額。

  住宅開發(fā)之外，龍湖地產(chǎn)增持商業(yè)物業(yè)的戰(zhàn)略也取得階段性進展。2013年底，龍湖在重慶之外的首個“天街系”購物中心——成都龍湖？北城天街購物中心開業(yè)，首日客流破20萬，刷新成都商場開業(yè)當日客流量新紀錄。

  而根據(jù)龍湖的公開資料，類似這樣的持有型購物中心，未來每年都要開業(yè)一兩個。截至目前，龍湖已開業(yè)的商場總數(shù)達到11個，總建筑面積超過100萬平方米。

  在“住宅＋商業(yè)”兩條腿走路的房企中，均衡性做得最好的，非龍湖地產(chǎn)莫屬。據(jù)悉，為了執(zhí)行穩(wěn)步增持商業(yè)的戰(zhàn)略，龍湖將每年銷售回款的10%以內(nèi)投入其中。這一轉(zhuǎn)型力度可以說是穩(wěn)健合理，雖然略微拉低了龍湖的業(yè)績增長速度，卻保持了戰(zhàn)略的可持續(xù)性。同時，龍湖還是國內(nèi)少有的能為散售型的商鋪提供統(tǒng)一管理、招商、運營服務的開發(fā)商。

  絕不碰信托

  從2006年的30億到2010年的300億元，業(yè)績翻10倍只用了四年，龍湖地產(chǎn)以一種令人看不懂的方式快速沖進房企第一陣營，園林景觀和物業(yè)服務在全國迅速建立起良好口碑，成為被廣泛模仿和學習的房企之一。

  “頭腦清醒”的龍湖，一直以來秉承著清晰的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，這在其財務管理方面可以看出：龍湖從很早就非常重視財務穩(wěn)健并用財務來指導決策，建立制度。

  2008年龍湖第一次籌劃上市，因金融危機融資形勢不容樂觀。當時和龍湖一起做IPO的另外一家房企堅持急于上市，結果發(fā)行價只有2塊。龍湖堅持沒上，等到2010年底上市的時候發(fā)行價做到了7塊多。

  “龍湖的財務操作水平也是業(yè)內(nèi)一流，絕不碰信托，經(jīng)常做海外融資，財務成本在全國來說屬于最低水平，各項財務指標在香港內(nèi)房股中都名列前茅。”上述熟悉龍湖的業(yè)內(nèi)人士表示。

  “龍湖在2013年內(nèi)完成了一筆美金債券，一筆港幣銀團貸款，在信貸收緊前搶占先機。”業(yè)內(nèi)對龍湖融資表現(xiàn)的評價，幾乎均集中在“善抓窗口期”、“低成本”這兩個關鍵詞上。龍湖地產(chǎn)始終堅持穩(wěn)健策略，去年中報顯示，凈負債率仍維持在64.1%的合理水平。

  即使在房企拿地勢頭最猛、地王頻出的2013年，龍湖地產(chǎn)的表現(xiàn)也“從容淡定”：拿地集中在一季度與年末四季度，基本上避開了最瘋狂的階段，平均溢價率12.5%。地塊集中在重慶、北京、上海(樓盤)、杭州、西安等市場空間大，團隊相對成熟的區(qū)域，并陸續(xù)進入長沙(樓盤)、蘇州(樓盤)、昆明(樓盤)、濟南(樓盤)四個戰(zhàn)略新城。

  事實上，在管理體系上，龍湖是走在行業(yè)前列的。相比萬科，龍湖的組織架構更簡單垂直，沒有區(qū)域這一層級，而是集團－地區(qū)公司兩層管理，且對地區(qū)公司的放權要更大。龍湖是最早開始做跨行業(yè)高管引入的房企，成功實現(xiàn)了矩陣式管理架構，為其奠定了大企業(yè)風范。（理財周報）

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