“快”的敵人
“結(jié)了婚的人家中，通常找不到上等的香檳。”一百年前，英國(guó)作家王爾德道出的一個(gè)小細(xì)節(jié)，就輕易割裂了非理性消費(fèi)與已婚人士的關(guān)系。
今天，我們有了互聯(lián)網(wǎng)，“人人都是心靈上的單身”的樂(lè)活消費(fèi)時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。由經(jīng)濟(jì)學(xué)家麥卡錫提出的“單身經(jīng)濟(jì)”概念，在資本圈中演化擴(kuò)展。于是，好像就在一瞬間，“雙十一”突然從日期變成一個(gè)事件，醒目得不得了。在互聯(lián)網(wǎng)語(yǔ)境下，萬(wàn)達(dá)商業(yè)世界正在發(fā)生變革。
不缺便宜地，不為資金發(fā)愁的萬(wàn)達(dá)，也盡管王健林自信的與馬云立下“1億賭約”，不可否認(rèn)的是，電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊使得萬(wàn)達(dá)不得不做出調(diào)整。
電商將不可避免地拓寬中國(guó)零售業(yè)的細(xì)分市場(chǎng)，但同時(shí)以逛街為休閑活動(dòng)的傳統(tǒng)仍廣泛扎根于中國(guó)。面對(duì)新舊商業(yè)模式之爭(zhēng)，既不能夸大了電子商務(wù)的威脅，也不可過(guò)高估計(jì)實(shí)體店的抵抗力。毋庸置疑的是，即便不是“vs”的關(guān)系，電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)的影響是顯而易見(jiàn)的，電商的崛起至少放大了商用物業(yè)品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)的重要性。
由于國(guó)內(nèi)REITs的缺失，國(guó)內(nèi)大部分發(fā)展商開(kāi)始采用現(xiàn)金流滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式，以平衡自身的資產(chǎn)收益，但持有型商業(yè)物業(yè)的低資金杠桿效應(yīng)，依然從根本上沒(méi)有緩解，因此對(duì)于萬(wàn)達(dá)這類資金回現(xiàn)速度和回現(xiàn)量有要求的發(fā)展商而言，保證持有型商業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)時(shí)開(kāi)業(yè)成為其向銀行獲得經(jīng)營(yíng)性貸款的一個(gè)前提。
購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)保證性前提是招商滿租率達(dá)到70%，這意味著購(gòu)物中心需要150～200個(gè)簽約品牌、約6萬(wàn)平米；但這個(gè)龐大的品牌商戶資源體如今正面臨：線上，電商不斷的搶占市場(chǎng)份額；線下，商戶面臨人力成本高、租金高、稅費(fèi)高、利潤(rùn)低的現(xiàn)狀。據(jù)第一太平戴維斯2013年三季度數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層租金出現(xiàn)3年來(lái)的首次下滑。
商業(yè)地產(chǎn)講求的是其資產(chǎn)價(jià)值，而不是零售代理費(fèi)價(jià)值或者零售提點(diǎn)價(jià)值，但因?yàn)樯虘糍Y源有限，一旦開(kāi)業(yè)率難以保證，萬(wàn)達(dá)就快不起來(lái)。這也是萬(wàn)達(dá)進(jìn)行多資源的跨界整合發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力之一，目的是繼續(xù)保持項(xiàng)目開(kāi)業(yè)率，完善資金鏈條。
“就像獅子會(huì)吃掉羊。”越來(lái)越多的觀察家認(rèn)定，以電子商務(wù)為代表的新模式將是“對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的一次革命性的顛覆。”王健林則認(rèn)為，“所有的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)今后都面臨互聯(lián)網(wǎng)化，需要加入互聯(lián)網(wǎng)的基因，但這絕不意味著互聯(lián)網(wǎng)淘汰所有行業(yè)，我覺(jué)得是一個(gè)融合的過(guò)程。”
融合，馬云是這么在做的，但嘴上卻沒(méi)有這么說(shuō)。馬云想贏的不止是賭局，他還叫板房地產(chǎn)商。他的邏輯是，實(shí)體商鋪鋪?zhàn)饣撸热话⒗锇桶弯佔(zhàn)馊绱说土�，店主又日進(jìn)斗金，那誰(shuí)還要去租實(shí)體商鋪呢？沒(méi)人租，價(jià)格不就下來(lái)了！
在淘寶和天貓雙十一當(dāng)天交易額還沒(méi)達(dá)到最后的350億元之前，馬云就發(fā)表了即興的演講，稱超過(guò)300億元已經(jīng)沒(méi)有懸念，但阿里并不希望超過(guò)太多。“就是要讓雙十一的超300億元的交易額讓商業(yè)地產(chǎn)商感到震撼，只有電商起來(lái)了，線下零售蕭條，才能遏制商業(yè)地產(chǎn)的投資，也才能迫使商業(yè)地產(chǎn)周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格回調(diào)到合理的價(jià)位。”
馬云的350億元說(shuō)明了什么？既說(shuō)明電子商務(wù)平臺(tái)這個(gè)“線上開(kāi)發(fā)商”，可能會(huì)勝過(guò)線下商業(yè)地產(chǎn)，還說(shuō)明了電子商務(wù)市場(chǎng)力量的強(qiáng)大，只有緊跟市場(chǎng)的變化而變化，才能夠贏得市場(chǎng)。而馬云正在踐行他所說(shuō)的：成為未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的顛覆者。
2013年10月份的全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為21491億元，平均每天零售總額為639億元人民幣，阿里巴巴光棍節(jié)當(dāng)天的零售額占了10月份一天當(dāng)中全國(guó)零售額的54.7%。如果這個(gè)數(shù)據(jù)還不能說(shuō)明問(wèn)題，請(qǐng)看2012年全年阿里巴巴集團(tuán)支付寶總交易額超過(guò)1萬(wàn)億元人民幣，這意味著阿里巴巴集團(tuán)一年從傳統(tǒng)商鋪型零售金額當(dāng)中“分走”1萬(wàn)億元人民幣，這也同時(shí)意味著傳統(tǒng)商鋪型零售市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生根本性變化，以往“一鋪養(yǎng)三代”財(cái)富規(guī)則已被基本終結(jié)。
而馬云從來(lái)不掩飾自己對(duì)線下零售的不看好：“如果2020年房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)仍舊占領(lǐng)中國(guó)大半江山，說(shuō)明我們的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型沒(méi)有做好，說(shuō)明我們這代人的努力不如他們上一代人。大家記住，2020年王健林如果贏的話，是我們這個(gè)社會(huì)輸了，是我們這代年輕人輸了。”
顛覆者的力量
萬(wàn)達(dá)的對(duì)手，有著一個(gè)很萌的名字：菜鳥(niǎo)。也許幾年以后，要加上“帝國(guó)”二字。
馬云的“三駕馬車(chē)”分別是電商、金融、物流，對(duì)應(yīng)公司則是阿里集團(tuán)、小微金融集團(tuán)和菜鳥(niǎo)物流。這三家公司同時(shí)也是大數(shù)據(jù)公司，集合在一起，將解決一直以來(lái)讓電商頭痛的“三流”問(wèn)題，即信息流、資金流、物流。
三駕馬車(chē)能否協(xié)同作戰(zhàn)現(xiàn)在還很難說(shuō)，淘寶系的電商地位目前仍無(wú)人撼動(dòng)；作為小微金融的核心，支付寶和淘寶系一同成長(zhǎng)，同樣穩(wěn)坐業(yè)內(nèi)頭把交椅；成立半年的菜鳥(niǎo)物流，雙十一首飛，目前全國(guó)性的物流網(wǎng)絡(luò)建設(shè)進(jìn)展也不為人知。
在菜鳥(niǎo)的股東構(gòu)成中，除了第一、第二大股東天貓和國(guó)俊投資各占股43%和32%。其他小股東包括：有一線快遞公司順豐、申通、圓通、中通、韻達(dá)，富春集團(tuán)有物流產(chǎn)業(yè)園經(jīng)驗(yàn)，復(fù)星旗下復(fù)地有開(kāi)發(fā)能力、銀泰是傳統(tǒng)商業(yè)的佼佼者。
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