紅商網(wǎng)訊：地方政府排著隊(duì)翹首以盼的贏萬(wàn)達(dá)，通過“現(xiàn)金滾資產(chǎn)”滾雪球式的發(fā)展，以速度為策略，資產(chǎn)迅速膨脹。資金、土地更是被萬(wàn)達(dá)掌門人王健林一再?gòu)?qiáng)調(diào)都不是問題，可市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，王健林和馬云就2020年電子商務(wù)能否取代傳統(tǒng)實(shí)體50%的零售市場(chǎng)的賭約，本質(zhì)是新商業(yè)模式與傳統(tǒng)商業(yè)模式之間的大戰(zhàn)，電商成了那根刺，考驗(yàn)著商業(yè)地產(chǎn)龍頭的抵抗能力。
唯快不破
萬(wàn)達(dá)這間未曾上市的公司，它的一舉一動(dòng)往往都被講述了無數(shù)遍。萬(wàn)達(dá)已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)的老大，當(dāng)然也是商業(yè)綜合體開發(fā)的老大。如果IPO成功，也很可能是中國(guó)地產(chǎn)的老大。在萬(wàn)達(dá)的商業(yè)帝國(guó)里，有購(gòu)物中心、寫字樓、院線、KTV、住宅、旅游、文化等，核心還是商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樗麄兌夹枰劳腥f(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)存活，即便是多資源的跨界整合發(fā)展，也是為了萬(wàn)達(dá)著力打造的消費(fèi)生態(tài)圈服務(wù)國(guó)，都必須堅(jiān)實(shí)地建立在房地產(chǎn)的沃土上。
2005年前，萬(wàn)達(dá)現(xiàn)金流平衡是靠商鋪出售來解決的。從2005年開始，經(jīng)歷了分割產(chǎn)權(quán)出售帶來消極影響的王健林宣稱，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商鋪“只租不售”。此后，萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)向持有大量商業(yè)面積，租金收入成為其主要利潤(rùn)來源。然而，“只租不售”意味著大量資金無法在短期內(nèi)快速回流，萬(wàn)達(dá)如何平衡現(xiàn)金流？
王健林確立了萬(wàn)達(dá)的第三代產(chǎn)品——“城市綜合體”的發(fā)展模式和資金規(guī)劃。所謂“城市綜合體”是集大型購(gòu)物中心、高星級(jí)酒店、寫字樓、高級(jí)公寓于一體的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，這個(gè)發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)一直沿用至今，并成為國(guó)內(nèi)其他商業(yè)地產(chǎn)商的標(biāo)桿。在現(xiàn)金流方面，住宅項(xiàng)目是銷售重點(diǎn)，100%銷售；其次是寫字樓，按照不同項(xiàng)目的資金情況和寫字樓的投資回報(bào)期決定出售的比例，這兩塊銷售會(huì)占到整體項(xiàng)目前期投資的一半左右。
很難講萬(wàn)達(dá)的模式說得很全面，但核心是“現(xiàn)金滾資產(chǎn)”實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張這點(diǎn)一直沒變，一個(gè)字：快。萬(wàn)達(dá)幾乎所有的元素都在為跑得更快量身打造。
從建設(shè)到招商，萬(wàn)達(dá)每一個(gè)環(huán)節(jié)，都以加快速度為準(zhǔn)則。項(xiàng)目從拿地開始就已經(jīng)做規(guī)劃方案，所有的項(xiàng)目規(guī)劃都采取產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)流程。一個(gè)城市綜合體包括“四菜一湯”：百貨、超市、娛樂和電器，周邊環(huán)繞商業(yè)街，以求對(duì)各個(gè)城市的可適應(yīng)性。
為了不就單個(gè)項(xiàng)目的租金水平進(jìn)行談判，節(jié)約談判時(shí)間，采取了“平均租金”的方式。將全國(guó)的城市分三等租金，加快招商談判速度。一旦項(xiàng)目啟動(dòng)，土建、招商、裝修等各鏈條都要以18個(gè)月開業(yè)倒計(jì)時(shí)推進(jìn)工作，各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，責(zé)任細(xì)化到每一個(gè)人。
急速擴(kuò)張的萬(wàn)達(dá)，希望遵循并確保自己的開發(fā)節(jié)奏，一旦萬(wàn)達(dá)發(fā)現(xiàn)擴(kuò)張速度的短板出現(xiàn)，任何可能的選擇便會(huì)被予以實(shí)施，萬(wàn)千百貨是這樣，萬(wàn)達(dá)影院也是這樣。
做生意始終圍著金錢打轉(zhuǎn)，這是商業(yè)規(guī)律。而院線的高盈利是萬(wàn)達(dá)加快轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。通過建立一條產(chǎn)業(yè)鏈，前面建房，后面收租，從而推進(jìn)深層次的產(chǎn)業(yè)鏈融合，用一個(gè)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)，換取源源不斷的現(xiàn)金流。百貨公司、高檔酒店是現(xiàn)金流的根本保證。萬(wàn)達(dá)“全產(chǎn)業(yè)鏈”的結(jié)構(gòu)就此成型。
現(xiàn)金流要滾動(dòng)起來。一直以來，萬(wàn)達(dá)比肩萬(wàn)科的是“銷售收入”，也是萬(wàn)達(dá)核心的現(xiàn)金“奶牛”。通過住宅、社區(qū)商鋪和部分辦公樓的銷售收入平衡現(xiàn)金流，籍以支撐自持購(gòu)物中心的建設(shè)，目前這種模式逐漸趨向完善，形成了地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)+資產(chǎn)溢價(jià)+租金回報(bào)的盈利模式。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一旦開業(yè)，不但可以把手中的物業(yè)抵押出去變成錢，也可以把手中的租戶變成錢。萬(wàn)達(dá)是國(guó)內(nèi)最早嘗試經(jīng)營(yíng)性抵押貸款的企業(yè)，模式基本上是依據(jù)總租金額度，抵押貸款額大概為總租金額的 70%，項(xiàng)目總投資額的70%，總租金的70%。而且，“對(duì)于十年期抵押，五年后還可以重估重抵，由于五年后租金提升，因此又可以獲得一筆更高的抵押貸款。”王健林說。
關(guān)于銷售對(duì)現(xiàn)金流的支撐，萬(wàn)達(dá)的內(nèi)部定位是——“完成銷售指標(biāo)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的生命線，關(guān)系著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的持續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性”。
在商業(yè)地產(chǎn)一騎絕塵之后，萬(wàn)達(dá)開始在旅游和文化產(chǎn)業(yè)上再次搶跑，從商業(yè)綜合體的多業(yè)態(tài)，向旅游地產(chǎn)的多業(yè)態(tài)上平滑擴(kuò)張。其核心也是快，這讓萬(wàn)達(dá)可以突然宣布它已經(jīng)在旅游地產(chǎn)上占據(jù)50%份額，與萬(wàn)達(dá)做商業(yè)綜合體的風(fēng)格一脈相承。
王健林說，“萬(wàn)達(dá)必須再快一點(diǎn)�？焓菓�(zhàn)略問題，現(xiàn)在是最后的機(jī)會(huì)，可以做大市場(chǎng)份額，可以積累經(jīng)驗(yàn)，可以贏得未來的市場(chǎng)空間和話語(yǔ)權(quán)。”
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