紅商網(wǎng)訊：曾有“南有寶龍、北有萬達”之稱的寶龍地產(chǎn)控股有限公司(下稱“寶龍”)如今與萬達漸行漸遠，從經(jīng)營到規(guī)模差距越來越大。
在萬達朝著千億軍團邁進的時候，寶龍的業(yè)績始終不見起色，2010年實現(xiàn)62億元后，寶龍將2011年的目標(biāo)定在110億元，但僅完成54.8億元；2012年寶龍合約銷售額為65.19億元；今年的目標(biāo)是80億元，但6月披露的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年實現(xiàn)合同銷售金額約29.42億元，僅完成全年目標(biāo)的36.78%。
“寶龍與萬達模式類似，都是通過住宅銷售帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但拿地與萬達有錯位。萬達先做最成熟的或相對成熟的地方，不會到不成熟的地方，寶龍是‘農(nóng)村包圍城市’，拿地多集中在三、四線城市�？墒菦]有拿得出手的標(biāo)桿項目，住宅反哺商業(yè)，但戰(zhàn)略決定的選址與定位，注定讓各地的寶龍城市廣場陷入前所未有的運營危機。青島三個寶龍廣場相繼陷入運營泥沼就是明證。
想當(dāng)年，寶龍是多么的雄心勃勃：2009年完成香港上市后，于2010年將總部由廈門遷往上海，并制定了“第一個五年計劃”，5年內(nèi)要復(fù)制擴張100個寶龍城市廣場，同時計劃用5-10時間，在全國開設(shè)100家自有品牌寶萊百貨。
時隔三年，豪言不再。截至2012年底，僅有13個寶龍城市廣場在運營，即使按照預(yù)想2013年底將新增位于上海、天津、晉江的三個寶龍城市廣場，也不過16個，而寶萊百貨也僅開出了青島李滄、即墨、鹽城、宿遷4家。
失誤一：戰(zhàn)略布局不恰當(dāng)
作為從廈門出發(fā)的區(qū)域公司，寶龍地產(chǎn)試圖借助三四線城市城鎮(zhèn)化的腳步，實現(xiàn)自己"萬達式"的商業(yè)地產(chǎn)大佬夢。但據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，目前與萬達不同的是，寶龍城市廣場還主要分布在二三線城市，至于一線城市的項目，大多還在開發(fā)中。
對于這樣的布局，上海貝茲投資發(fā)展公司華中區(qū)首席代表謝濤認(rèn)為，作為外資的寶龍集團是地方政府在招商引資的香餑餑，尤其是二三線城市規(guī)劃的新區(qū)或者城市副中心位置，“用商業(yè)的概念和規(guī)劃以很低廉的價格拿到土地，但位置往往不會太好。”
2012年6月，早有媒體曝出寶龍青島城陽廣場已如“空城”大體量商業(yè)廣場，超過當(dāng)?shù)氐南M力，客戶定位失當(dāng)。
這也是寶龍地產(chǎn)模式在選址時共有的缺陷。
鄭州寶龍廣場，同青島城陽廣場相似，同樣位于新區(qū)，距離市中心30公里，靠近機場。此外還有安徽蚌埠的寶龍廣場，打造的是總面積為49.1萬平方米的住宅、零售綜合體。但2008年，當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)人口僅為100萬，當(dāng)年蚌埠市全年竣工的零售購物中心面積就為1.3萬平方米。
業(yè)內(nèi)專家告訴記者，寶龍地產(chǎn)的主體在三線城市新區(qū)，追求的是一站式的、綜合性的產(chǎn)品，產(chǎn)品要跟當(dāng)?shù)氐南M能力匹配，在新區(qū)即所謂的城鄉(xiāng)結(jié)合部，由于沒有消費力，只能用來開發(fā)住宅。
寶龍地產(chǎn)也曾公開表示，鑒于商業(yè)模式性質(zhì)的緣故，我們一般是進入具有增長潛力的城市，尤其是商業(yè)模式成功與否，取決于我們能否準(zhǔn)確預(yù)測現(xiàn)在或未來項目所在城市當(dāng)?shù)氐男枨蠹敖?jīng)濟增長，我們不能保證，商業(yè)模式在進駐的各個城市均會成功。
如果說在現(xiàn)有城鎮(zhèn)化條件下，寶龍地產(chǎn)缺少優(yōu)質(zhì)地塊，使其不占據(jù)“地利”的籌碼。那一系列的房地產(chǎn)調(diào)控、收緊的土地政策，在業(yè)內(nèi)人士看來，則是讓寶龍失去了“天時”。
點評：寶龍與萬達模式類似，都是通過住宅銷售帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但拿地與萬達有錯位。萬達先做最成熟的或相對成熟的地方，不會到不成熟的地方，寶龍是“農(nóng)村包圍城市”，拿地多集中在三、四線城市�？梢哉f，寶龍青島城陽廣場只是其倒塌的第一張多米諾骨牌，即使沒有加緊的調(diào)控政策，寶龍在城鄉(xiāng)結(jié)合部沒有消費力的地方建商業(yè)，這本身就是戰(zhàn)略上的失誤。
失誤二：經(jīng)營模式有缺陷
據(jù)媒體此前報道，目前寶龍在全國有38個項目，其中25個城市廣場已經(jīng)開工或營業(yè)，其他均為住宅項目。而寶龍2012中報也顯示：包括當(dāng)年9月開業(yè)的河南新鄉(xiāng)寶龍城市廣場，在營業(yè)自持商場為12個。其中2011年開業(yè)的6個項目主要為出租項目。
寶龍在其中報中也明確開始注重質(zhì)的提升：要形成三條產(chǎn)品線的業(yè)態(tài)和品牌組合，70%為全國戰(zhàn)略性標(biāo)桿品牌；兩年內(nèi)通過品牌和業(yè)態(tài)的突破，推出1~2個具有全國影響力的標(biāo)桿性項目。
“沒有一家做得特別好。”蘭德咨詢總裁宋延慶這樣評價寶龍的城市廣場，他告訴記者，寶龍?zhí)?ldquo;貪心”，招商+自有品牌兩手抓，可惜兩手都不硬。
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