紅商網(wǎng)訊：隨著零售行業(yè)不斷升級，電子商務迅猛發(fā)展，近來萬達集團、上海復地、華潤置地、新城控股、寶能地產(chǎn)、奧園集團等各地開發(fā)商不斷傳出調整業(yè)態(tài)規(guī)劃，打造體驗式商業(yè)綜合體的新聞。縱觀整個市場，除休閑娛樂的業(yè)態(tài)比例之外，新興體驗式餐飲商業(yè)將成商業(yè)地產(chǎn)炙手可熱的新藍海。

　　面臨沖擊，萬達與電商的市場博弈戰(zhàn)

　　作為專注的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，萬達需要高瞻遠矚，以領先的商業(yè)模式和優(yōu)秀的管理運作經(jīng)驗，整合多方資源，打造全產(chǎn)業(yè)鏈價值體系。憑借卓越的市場洞察力，預見商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，率先規(guī)劃全新戰(zhàn)略，拓寬自己的商業(yè)版圖。新一代的商業(yè)地產(chǎn)以標準購物中心為核心，與商業(yè)步行街、五星級酒店等產(chǎn)品相結合，形成一個集購物、美食、文化、旅游、商務、休閑等功能為一體的大型城市綜合體。從2012年起，萬達便在大量招募電商人才，而從實際進展上看，萬達的商業(yè)地產(chǎn)O2O的探索之路，似乎顯得相對漫長。

　　我們知道，復合型開發(fā)方案，需要配合政府置業(yè)宜居、區(qū)域功能規(guī)劃，并把握動態(tài)和方針，復合型業(yè)態(tài)和城市綜合體才能迎來機遇。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以通過選擇一批同質性較強、可復制性較高的商業(yè)項目，建立長期戰(zhàn)略合作關系。在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)初期，讓這批商家提前介入商業(yè)項目的整體設計規(guī)劃、通過提前布局線上市場，為品牌宣傳做足功課，以實現(xiàn)客流提前引入。打通線上與線下的環(huán)節(jié)，在商家入駐之前便已經(jīng)為電商市場的發(fā)展做足準備，這樣的萬達將獲得更加優(yōu)質的客戶和更豐厚的回報。

　　對于這些商家，企業(yè)可以承諾給予最大程度的支持與協(xié)作，從而節(jié)約雙方的成本與時間，并最終通過全程技術對接，做到雙方共贏。這樣可以大幅度提升商業(yè)品牌內涵，使商業(yè)資源的優(yōu)化整合和模板式復制成為可能，為商業(yè)運行的管理水平及業(yè)主的綜合競爭力提供有力支撐。

　　商業(yè)地產(chǎn)近幾年正隨著城市發(fā)展的腳步，商業(yè)發(fā)展度逐年提高，市場容量日趨飽和，導致新開發(fā)的商業(yè)項目培育周期更長，加之房地產(chǎn)開發(fā)商不斷涌入，讓商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭更加激烈。作為開發(fā)商，生存問題是一個企業(yè)首先需要考慮的問題，從開發(fā)成本、人才成本到運營成本，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的壓力越來越大。商業(yè)地產(chǎn)并不等同于購物中心，它具有多重表現(xiàn)業(yè)態(tài)，包括專業(yè)市場、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。按照商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，每3-5年必然會出現(xiàn)一次調整，調整的過程中企業(yè)、開發(fā)模式、地產(chǎn)產(chǎn)品都會自然分流。

　　如果說過去的5年中萬達的產(chǎn)品形態(tài)及快速復制取得了巨大的成功，引領了整個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式，那么接下來，商業(yè)地產(chǎn)的下一次重新調整已經(jīng)在孕育之中。為避免未來被邊緣化，企業(yè)需要創(chuàng)新現(xiàn)有的商業(yè)模式，在商業(yè)項目規(guī)劃已定的情況相愛，不斷優(yōu)化建筑結構、多元化產(chǎn)品形態(tài)，提升產(chǎn)品品質，優(yōu)化城市綜合體中的業(yè)態(tài)配比，發(fā)掘自身特色，形成差異化。雖然城市綜合體集中開發(fā)，增量較大，但真正適應本地消費，適應本土市場發(fā)展，能成功招商運營的項目優(yōu)先，其他城市也存在這種情況，從這個角度出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)O2O的發(fā)展前景是光明的，商業(yè)體量也還有極大的擴容空間。

　　未來的商業(yè)開發(fā)量及商業(yè)集中開發(fā)現(xiàn)象會更為明顯。國家對住宅的政策調控;土地的出讓結構向綜合性質趨勢發(fā)展;政府希望更多商業(yè)物業(yè)來拉動消費力度等外因都促使大量企業(yè)選擇在同一時間轉型。商業(yè)開發(fā)集中，甚至商業(yè)開發(fā)過量都是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。而電子商務對實體經(jīng)濟的沖擊也是不容忽視的，萬達必須做好線上的準備，為線下商家應對電商提供有效的策略。

　　專注體驗，商業(yè)地產(chǎn)O2O盛宴降臨

　　我國零售業(yè)全面開放，中國的各行各業(yè)就相繼進入了一種新的游戲規(guī)則之中。國際上大多數(shù)零售業(yè)品牌開始進入中國，已進入中國市場的則開始奮力擴張。外資零售企業(yè)對物業(yè)的形象、功能與環(huán)境要求很苛刻，這對國內尚不成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式、運營環(huán)境提出了很高的要求，而同時，也為國內的商業(yè)地產(chǎn)提供了更大的市場容量，并推動中國的商業(yè)地產(chǎn)從規(guī)劃設計到運營管理全方位與國際接軌。中國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式已經(jīng)開始轉變，接下來需要完善的就是我們的商業(yè)地產(chǎn)O2O產(chǎn)業(yè)鏈。

　　在住宅調控日益深入、投資者需求強勁的背景下，商用物業(yè)逐漸成為投資商眼中的新主角，行業(yè)資金進入迅速增長。然而基于商業(yè)地產(chǎn)本身的特性，開發(fā)企業(yè)自身存在的文化差異和行業(yè)人才緊缺的市場環(huán)境，使更早進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域和專門從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)成為了領跑者。不斷有新競爭者加入，幾乎所有的品牌開發(fā)企業(yè)都有自己的商業(yè)地產(chǎn)拓展和布局計劃，這使商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭趨于激烈，原有行業(yè)領先企業(yè)如萬達、中糧、華潤等亦加快速度開店或拿地。其中華潤置地更是在原有萬象城的基礎之上創(chuàng)立了五彩城品牌，主要針對有更大選址空間的區(qū)域副中心及二線城市。

　　當前國內一二線城市個性化、多樣化、高端化、服務性的消費習慣正在形成，同時三四線城市消費升級正在加速。面對多層次、區(qū)域特征化的消費者特性，萬達需要作出相應的轉變以應對市場環(huán)境的變化。不管是競爭的加劇、經(jīng)營成本的上漲還是經(jīng)營模式的弊端，歸根結底是整個消費市場環(huán)境的變化。在物質極大充裕、供過于求的消費市場中，消費者成為零售的核心。只有更好地理解、掌握消費者的消費習慣，在多變的市場中占據(jù)制高點，才能求得生存機會。商業(yè)地產(chǎn)需要通過體驗式消費，掌握與消費者直接接觸、溝通的主動權。而在體驗式消費中，餐飲O2O無疑最具人氣。這也意味著，萬達要應對電商沖擊，首先需要從餐飲電商起步，并以此作為市場的突破口。

　　將來，商業(yè)體量集中爆發(fā)，消費力難以支撐，商業(yè)項目同質化問題越來越嚴重，必然出現(xiàn)招商難、運營難、收益低的整體局面。商業(yè)地產(chǎn)還能自由地良性發(fā)展幾年，之后國家必然會出臺相關調控政策或立法，大手筆干預、限制商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。到時候，一二線城市將首當其沖面臨試點。商業(yè)地產(chǎn)O2O的集中爆發(fā)也將近在眼前。

　　結語：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展就會出現(xiàn)拐點，從現(xiàn)在開始，企業(yè)應該往實體經(jīng)濟方向發(fā)展。以萬達為例，表面看是為了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)而擴張，實際上院線、酒店、卡拉OK、游艇等實體經(jīng)濟堵在同步發(fā)展。3年前萬達的實體經(jīng)濟貢獻率占比才5%，到2012年就提升到12%，今年的趨勢更有望達到20%。可見萬達的實體經(jīng)濟正向上發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)拐點以后，實體經(jīng)濟才是企業(yè)發(fā)展的根本基礎。企業(yè)需要開始籌備餐飲、院線等實體經(jīng)濟發(fā)展，同時實體經(jīng)濟也不會受到政府、政策的影響。

　　市場轉移是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢，這也將大力推動各地城市化進程。除了市場轉移，未來開發(fā)運作模式也將發(fā)生變革，單一的購物中心會逐步被綜合體項目開發(fā)取代，因為前者大多要求自持物業(yè)，這對于開發(fā)商的資金投入是一種巨大的風險，而商業(yè)綜合體可以采用銷售和自持的模式，通過自持商業(yè)持續(xù)經(jīng)營的主動權提升其他可售物業(yè)的價值，在降低風險的同時可盡量保持資金平衡。
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