同時，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市商業(yè)設(shè)施已發(fā)生很大變化，超市大賣場業(yè)態(tài)在經(jīng)過十多年的迅猛擴(kuò)張后，在一二線城市幾近飽和，對老百姓而言，沃爾瑪之類的超市大賣場的新鮮感愈發(fā)減淡，人們開始熱衷于走進(jìn)休閑、娛樂、購物一體的購物中心、商業(yè)綜合體，而不僅僅是單一購物形式的大賣場。對地方政府而言，超市大賣場業(yè)態(tài)的世界500強招牌或許也不如以往那般誘人。
實際上，中國近年來土地強烈的投資屬性加上沃爾瑪品牌對周邊房產(chǎn)價格的帶動作用，其中產(chǎn)生的巨大利潤，遠(yuǎn)數(shù)倍于微薄的零售業(yè)利潤，沃爾瑪早已不能不為所動。2010年末，沃爾瑪已經(jīng)實現(xiàn)了首個買地自建項目——大連山姆會員店。
沃爾瑪此番低調(diào)潛行的購物中心計劃已比此前的買地自建更進(jìn)一步，這已表露沃爾瑪正式加入中國商業(yè)地產(chǎn)的角逐，要分一杯羹的決心。
“跨界”的現(xiàn)實挑戰(zhàn)
9月15日，沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)租賃和資產(chǎn)管理副總裁潘麗君告訴中國商報記者，目前沃爾瑪在華計劃開發(fā)的資產(chǎn)包會有4家購物中心，除此以外，潘麗君拒絕透露更多的信息。
沃爾瑪?shù)闹?jǐn)慎、低調(diào)或許在于零售到地產(chǎn)的“跨界”。
行業(yè)眾所周知的是，世界第三大零售巨頭TESCO早在2009年便已高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)而隨后在去年遭遇英國集團(tuán)總部緊急叫停，被視為零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險警戒案例。
業(yè)內(nèi)人士表示，作為基業(yè)長青的企業(yè)，沃爾瑪?shù)某晒膩砼c其戰(zhàn)略高度分不開，沃爾瑪在華進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)是中國零售變局下的大勢所趨。“零售行業(yè)的下游是地產(chǎn)業(yè)，零售企業(yè)特別是大型零售企業(yè)，必須依賴于大型的商業(yè)地產(chǎn)作為支撐，而大型商業(yè)地產(chǎn)直接控制了消費者的消費半徑和注意力資源，要做零售必須拿下商業(yè)地產(chǎn)。”
早在2010年，按中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的調(diào)查顯示，由于投資地產(chǎn)回報遠(yuǎn)高于零售業(yè)，亦由于近年來租金上漲和店鋪資源爭奪厲害，國內(nèi)零售企業(yè)就有超過一半的企業(yè)涉足商業(yè)地產(chǎn)，而早在2009年就進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的宜家購地自建的購物中心的土地增值部分已蔚為可觀。
在業(yè)內(nèi)人士看來，沃爾瑪只有控制商業(yè)地產(chǎn)，才可以大范圍開店，形成規(guī)模效益，也才可以有效發(fā)揮規(guī)模采購和物流的規(guī)模效益，壓低和分?jǐn)偛少彸杀竞臀锪鞒杀�，謀求“天天平價”。
但是，中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實環(huán)境卻或許是橫在沃爾瑪?shù)禺a(chǎn)生意面前的一道難題。
業(yè)內(nèi)人士表示：“零售巨頭涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，目的就是打破單一經(jīng)營模式，通過多業(yè)態(tài)經(jīng)營以增加利潤新增長點、尋找穩(wěn)定的收入來源。但是從零售業(yè)到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，畢竟是轉(zhuǎn)型到一個復(fù)雜的行業(yè)，從團(tuán)隊構(gòu)成到操作模式沃爾瑪都面臨全新的搭建，諸如招商資源的積淀、中國購物中心面臨過剩的風(fēng)險、商業(yè)地產(chǎn)項目投入資金大、培養(yǎng)期長等都考驗沃爾瑪?shù)恼瓶睾推胶鉀Q策。“沃爾瑪能否憑借自有的經(jīng)營理念做足本土化、屬地化，站穩(wěn)腳跟，還需時間來檢驗。”
在商業(yè)地產(chǎn)“大躍進(jìn)”的當(dāng)下，各個城市都在大建購物中心、商業(yè)綜合體，中購聯(lián)購物中心年會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)總的投資額已超過5000億元，同比增長26%，遠(yuǎn)超過全國的GDP水平，也超過社會商品零售總額的增長幅度。截至目前，中國的購物中心數(shù)量已達(dá)3100家，同質(zhì)化率已達(dá)60%。
分階段開發(fā)社區(qū)型購物中心
不過，目前看來，沃爾瑪并不擔(dān)心中國商業(yè)地產(chǎn)的“過剩”或者“泡沫”。
夏必得認(rèn)為，當(dāng)前中國購物中心供大于求的現(xiàn)象在于中國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)普遍在陷入規(guī)模求大的誤區(qū)。“中國購物中心開發(fā)項目的規(guī)模沒有與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民的需求相匹配，而是一次性地將零售空間全部推向市場，因此造成供大于求。”
在國際上，購物中心的發(fā)展其實是一個根據(jù)需求、銷售業(yè)績以及購物中心表現(xiàn)分階段規(guī)劃開發(fā)、逐年擴(kuò)建的過程。夏必得表示，沃爾瑪將以新的思路、新的模式來尋找中國購物中心市場的發(fā)展空間，比如在規(guī)模體量上就將“棄大選小”，主打社區(qū)型購物中心。
“沃爾瑪即將開業(yè)的購物中心相對其他購物中心來說，比一般的規(guī)模都要小。”夏必得稱，“沃爾瑪將從小規(guī)模的購物中心項目做起，追求購物中心的面積和租戶的數(shù)量及類型都更加與社區(qū)相匹配，最后根據(jù)消費需求、業(yè)績銷售等情況分階段逐步開發(fā)擴(kuò)大規(guī)模。
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