紅商網(wǎng)訊：總建筑面積將超過150萬平方米，投資150億元的星河World綜合體項目，在入主開發(fā)5年后，仍然沒有能夠面世。

這使得深圳商業(yè)地產(chǎn)界的“隱形大佬”—與卓越集團(tuán)齊名的星河集團(tuán)近來備受各界關(guān)注，公司回應(yīng)稱“何時面世時間未定”，在業(yè)內(nèi)人士看來，該項目獨創(chuàng)的“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”模式實施起來難度不小。

而星河集團(tuán)的二次布局中商業(yè)項目已經(jīng)在加大比例，謀求上市之路已行至中途的星河集團(tuán)似乎很淡定，按計劃行事，表示暫時沒有在前海拿地的計劃，更看好南沙的發(fā)展?jié)摿Α?

星河集團(tuán)在發(fā)給記者的回復(fù)中否認(rèn)了項目的產(chǎn)權(quán)問題，稱星河World首期物業(yè)推出市場的時間還未確定，此前有關(guān)今年入市的消息都不準(zhǔn)確。

而星河集團(tuán)副總裁鄧維杰在接受記者采訪時只是簡單地說：“星河World綜合體項目是由于政府政策調(diào)整導(dǎo)致的。”

星河World項目推出時間未定

星河World的前身是雅寶工業(yè)城，曾經(jīng)是深圳六大舊城改造項目之一，位于龍崗坂雪崗片區(qū)的梅林關(guān)口，在梅坂大道與五和大道交會處，離福田中心區(qū)僅15分鐘車程，總用地面積約為62.29萬平方米。

2007年1月3日，鵬基集團(tuán)以5.5億元購得雅寶工業(yè)城，2007年下半年，鵬基集團(tuán)因業(yè)務(wù)調(diào)整將其轉(zhuǎn)手給星河集團(tuán)。2008年8月，經(jīng)過深圳市有關(guān)部門的論證，雅寶工業(yè)城定位為生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保的“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園”，以積極發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)和節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)，建設(shè)以低碳排放為特征的產(chǎn)業(yè)體系。2010年8月25日舉行了開工奠基儀式，但之后未有較大進(jìn)展。

2012年7月，媒體報道稱，星河World總建筑面積將超過150萬平方米，投資150億元開發(fā)成綜合體，首批物業(yè)將于2013年底推出市場。今年9月，又有媒體報道稱，因為“工改工”的產(chǎn)權(quán)問題還待進(jìn)一步明確，星河World項目要推遲到明年入市。

據(jù)了解，深圳星河World是星河集團(tuán)常規(guī)商業(yè)地產(chǎn)項目中的特例，將打造成高科技創(chuàng)新園區(qū)，擬發(fā)展創(chuàng)新金融、電子信息、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)等。

放眼國內(nèi)，如此高定位的產(chǎn)業(yè)園區(qū)僅有大連服務(wù)外包基地、成都高新區(qū)、上海張江高科技園區(qū)可供參照。如上海張江高科，以中國銀聯(lián)為核心的銀行卡產(chǎn)業(yè)鏈為基礎(chǔ)，依托園區(qū)成熟的軟件開發(fā)與電子產(chǎn)業(yè)，發(fā)展國際金融信息后臺服務(wù)基地。依托深圳較為成熟的金融產(chǎn)業(yè)鏈，星河World重點發(fā)展金融服務(wù)業(yè)，或為一條可行的路徑。

鑒于巨大的資金需求，在融資方面，星河World項目將與深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱“深創(chuàng)投”）、龍崗區(qū)政府成立產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，共同打造產(chǎn)融互動的平臺。

而其中最值得關(guān)注的是，星河World將采取“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”的模式投資于擬上市公司。

所謂“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”，即星河World以園區(qū)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)作價，或以現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)換取擬上市公司的股權(quán)。集團(tuán)將持有星河World項目近一半的面積，部分寫字樓的產(chǎn)權(quán)則用來置換擬上市公司的股權(quán)。

由于星河集團(tuán)是深創(chuàng)投的第二大股東，將以深創(chuàng)投目前成功投資的企業(yè)作為未來星河World的重要客戶基礎(chǔ)，“星河集團(tuán)將借助深創(chuàng)投的專業(yè)優(yōu)勢，選擇一些有成長性及有上市潛力的企業(yè)使其成為星河World的潛在業(yè)主及客戶”。

上海同策房產(chǎn)資訊公司研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者，這種運作模式的關(guān)鍵在于雙方的接受度，“首先是房產(chǎn)估值多少，如何與股權(quán)進(jìn)行等價交換，未來企業(yè)經(jīng)營性收益怎么來分配；置換期間，房產(chǎn)本身在增值或貶值，如何規(guī)避這樣合作模式的市場風(fēng)險；以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營收益是否可以持續(xù)，房產(chǎn)置換股權(quán)之后，是不是存在經(jīng)營虧損的風(fēng)險”。

另外，對于交易的另一方而言，擬上市公司的股權(quán)是一種稀缺資源，原始股東們都盼著上市后股價上升好變現(xiàn)，星河集團(tuán)如何與公司原始股東做到權(quán)益博弈也具有一定難度。星河集團(tuán)相關(guān)人士對時代周報記者稱：“這是一個雙方協(xié)商的過程，雙方對產(chǎn)權(quán)和股權(quán)都會進(jìn)行合理的估值，從而確定置換的比例及置換的期限。”

商業(yè)地產(chǎn)上市或受拖累

星河集團(tuán)副總裁黃德安此前公開表示，星河World項目“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”模式若取得成功，將在異地復(fù)制，“目前已有眾多企業(yè)有產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)的意愿，星河正對項目入駐企業(yè)進(jìn)行篩選”。

對于合作伙伴深創(chuàng)投的角色，作為中國最耀眼的官辦VC，由于有深圳國資委的背景，相比于其他市場化的創(chuàng)投機(jī)構(gòu)，各地方政府更愿意和深創(chuàng)投合作推進(jìn)產(chǎn)融互動。

不過在國信證券首席地產(chǎn)分析師方焱看來，星河World項目的運作并不具有普遍意義。

方焱對記者稱，“國內(nèi)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比較出色的是華夏幸福，星河集團(tuán)作為深耕深圳本地的開發(fā)商，它重點是要做大做強(qiáng)深圳本地業(yè)務(wù)，而星河World項目的土地用途是政府早就規(guī)劃好了的，是做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，星河作為開發(fā)商在其中是比較被動的”。

事實上，星河集團(tuán)并沒有要轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而是一直在謀求商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市。

然而，星河World綜合體項目5年難產(chǎn)，或?qū)⑼侠燮渖虡I(yè)地產(chǎn)上市的進(jìn)程。

星河集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)是住宅、商業(yè)地產(chǎn)和金融投資，據(jù)報道，其住宅板塊的全國布局已完成，年銷售額過百億元。截至去年年中運營的五大商業(yè)項目總面積逾60萬平方米，市值過百億元，是深創(chuàng)投、陽光保險集團(tuán)、深圳福田銀座村鎮(zhèn)銀行的股東。

星河集團(tuán)稱，公司2004年起進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在深圳核心CBD區(qū)域開發(fā)了“星河第三空間”、“福田COCO Park”、“星河麗思卡爾頓酒店”、“星河發(fā)展中心”四大項目，形成了涵蓋高級酒店、大型購物中心、寫字樓的商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈布局。

2011年起，星河集團(tuán)開始了商業(yè)地產(chǎn)的二次布局，“主要選擇在一、二線城市擴(kuò)張，完成長三角、珠三角和環(huán)渤海的戰(zhàn)略布局，計劃三年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的比例達(dá)到30%以上，形成住宅、商業(yè)地產(chǎn)、金融6：3：1的比重，預(yù)計2015年完成上市，計劃是將商業(yè)與住宅一起打包上市，在具備條件后可能再分拆。”星河集團(tuán)總裁姚惠瓊?cè)ツ杲邮苊襟w采訪時稱。

看好南沙發(fā)展?jié)摿?/strong>