紅商網(wǎng)訊：星河灣的高端客戶絕大部分屬于資源型，其發(fā)展模式最大的問題正是過度依賴于此贏商網(wǎng)

　　記者獨家獲悉，在低調(diào)進(jìn)駐西安西咸新區(qū)4個多月后，星河灣集團(tuán)近期正奔赴上海等地為西安項目籌集資金。

　　盡管星河灣集團(tuán)品牌副總監(jiān)李悅否認(rèn)了這一傳聞，但根據(jù)西咸新區(qū)秦漢新城官網(wǎng)消息顯示，項目占地面積約960畝，總投資約300億元。這對于近兩年銷售連遭“滑鐵盧”的星河灣來說，不是個小數(shù)目。

　　星河灣董事副總裁梁上燕在今年2月份宣告游學(xué)的微博中，并未透露是否會回到星河灣。而失去梁上燕這一有力臂膀的星河灣，在銷售模式上也面臨調(diào)整，星河灣品牌和今后發(fā)展路徑都待調(diào)整，此時星河灣再開拓新項目，前景只能說是讓人拭目以待。

　　實際上，西咸新區(qū)目前已經(jīng)有萬科、華潤、保利等幾十家國內(nèi)大型房地產(chǎn)項目入駐并且開工、開盤，星河灣已經(jīng)是后來者，其項目要在西咸新區(qū)立足并且打開局面，本身也是件難事。

　　四戰(zhàn)二線城市

　　“目前該項目沒有任何信息可透露。”對于星河灣在西安建項目，李悅似乎并不愿意多談。

　　根據(jù)咸陽市國土資源局去年12月10日發(fā)布的土地招拍掛結(jié)果顯示，星河灣集團(tuán)旗下的廣州番禺海怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以7.18億元摘得西咸新區(qū)秦漢新城10宗土地，用途分別為住宅、商業(yè)、教育用途地塊，共計828.97畝。

　　據(jù)西咸新區(qū)秦漢新城官網(wǎng)顯示，星河灣西咸新區(qū)項目位于秦漢新城渭河北岸綜合服務(wù)區(qū)內(nèi)，占地面積約960畝，總投資約300億元，建設(shè)質(zhì)量將達(dá)到國內(nèi)一流水平，包括酒店、住宅和國際會議中心等項目。贏商網(wǎng)

　　這是繼太原、鄂爾多斯、成都之后，星河灣第四次進(jìn)軍二線城市。

　　“星河灣選擇進(jìn)入西安，很可能是看中了陜西的能源重鎮(zhèn)——神木縣。” 蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，其項目面向的高端客戶絕大部分是資源型客戶，而星河灣模式最大的問題也正是過于依賴資源型客戶。

　　在西安拿地已4個多月，星河灣方面對項目的進(jìn)展表述隱晦，不愿吐露半字，并堅決否認(rèn)為項目籌集資金一說，西安項目因此蒙上了一層神秘面紗。

　　西安當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人坦言，目前西咸新區(qū)已經(jīng)有20多家房地產(chǎn)企業(yè)，將近30個房地產(chǎn)項目在售，可提供房屋面積高達(dá)200萬平米以上，而西咸新區(qū)規(guī)劃是7-8年以后人口才能達(dá)到230多萬人，目前僅有不到百萬人。華潤、萬科等大型房企早已入駐，地區(qū)房價從4000-5000元/平米到12000元/平米不等，星河灣入駐以后可能會面臨市場供給過剩、競爭激烈等諸多問題。

　　銷售“夢魘”贏商網(wǎng)

　　太原、鄂爾多斯項目的失利，已成為星河灣揮之不去的噩夢。贏商網(wǎng)

　　據(jù)了解，星河灣2010年高調(diào)進(jìn)入鄂爾多斯，欲打造集住宅、酒店、商業(yè)、教育和社區(qū)服務(wù)為一體的星河灣項目，規(guī)劃面積11820畝，其中一期工程占地2595畝。其希望借此項目在2011年實現(xiàn)100億銷售額，因而不惜重金大打營銷牌。

　　然而，伴隨著鄂爾多斯樓市出現(xiàn)泡沫甚至崩盤，星河灣鄂爾多斯項目不僅銷售未達(dá)預(yù)期，還因為涉嫌違法占地、被曝?zé)o證開工等問題被國土資源部通報。

　　緊隨其后，星河灣太原項目也由于質(zhì)量問題引發(fā)業(yè)主大規(guī)模維權(quán)，再加上持續(xù)的樓市調(diào)控，使得項目銷售“雪上加霜”。

　　作為星河灣品牌輸出的首個項目，成都鉑雅苑項目在花掉了巨額的營銷費用后同樣業(yè)績平平。

　　據(jù)公開資料顯示，鉑雅苑開盤首日認(rèn)購金額超7億，但這與項目內(nèi)定的20億元銷售預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。

　　各地項目銷售不暢，導(dǎo)致星河灣旗下新項目出現(xiàn)資金緊張情況。

　　有報道稱，在沈陽和青島，星河灣和當(dāng)?shù)匾呀?jīng)談好了意向，也簽了框架協(xié)議，卻沒錢支付土地款。而星河灣投資做白酒業(yè)務(wù)，也是希望在地產(chǎn)之外尋找到一個業(yè)績新亮點。

　　事實上，在宋延慶看來，星河灣模式在京滬穗一線城市也談不上“成功”，只能說正好填補了當(dāng)時高端住宅市場的空缺。隨著高端項目逐漸增多，星河灣的品牌優(yōu)勢便也開始消失了。

　　他指出，星河灣模式的特點除了面向高端客戶，特別是資源型客戶外，就是采取現(xiàn)房銷售，溢價率非常高；項目追求奢華，以滿足客戶的虛榮心。

　　北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥認(rèn)為，目前二線城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)過剩情況突出，尤其是新區(qū)類型的房地產(chǎn)開發(fā)，缺乏人口和商業(yè)配套基礎(chǔ)，完全是新建一個城市，需要較長時間凝聚才能形成城市功能和規(guī)模。“在城市建設(shè)初期，開發(fā)商們進(jìn)入都是要承擔(dān)一定風(fēng)險的，央企和國企不缺錢會扛得住，民營企業(yè)若是在這個階段進(jìn)入，那就是賭一把了�？紤]到風(fēng)險，現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商撤離二三線重回一線城市。”（來源：理財周報）

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