紅商網(wǎng)訊：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)要求，2013年四季度以后開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，二樓將全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭(zhēng)不招零售業(yè)態(tài)。萬(wàn)達(dá)的核心訴求不在于傳統(tǒng)零售能占多少份額，而在于如何保證萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的人流量和整體租金收益。
在電子商務(wù)沖擊傳統(tǒng)零售的大背景下，中國(guó)最大的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)零售業(yè)態(tài)的信心似乎在加速消失。
在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的2013年度上半年工作總結(jié)會(huì)上，王健林提出，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)要減少零售業(yè)態(tài)占比，特別是減少服飾類零售業(yè)態(tài)占比，增加生活類業(yè)態(tài)占比，比如美發(fā)、美甲、書吧、教育培訓(xùn)等。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)要求，2013年四季度以后開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，二樓將全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭(zhēng)不招零售業(yè)態(tài)，2015年之前把已經(jīng)開業(yè)的72個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二樓業(yè)態(tài)調(diào)整完。
零售向來(lái)是毛利與規(guī)模的平衡游戲，價(jià)格是核心。線上勝在便宜，線下贏在體驗(yàn)。在服裝、消費(fèi)電子、家電和圖書等標(biāo)準(zhǔn)品上，電商對(duì)傳統(tǒng)零售渠道的沖擊已非常顯著。但是，電商還難以將一杯熱氣騰騰、香氣四溢的咖啡送到你的面前，也無(wú)法提供父母和孩子一起游戲的快樂與滿足。這或許才是王健林們的機(jī)會(huì)所在，也是其強(qiáng)調(diào)的“大零售”概念。
“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位中端，其零售業(yè)態(tài)受電商的沖擊最大。萬(wàn)達(dá)必須從零售業(yè)態(tài)向體驗(yàn)式商業(yè)轉(zhuǎn)型。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)的核心訴求不在于傳統(tǒng)零售能占多少份額，而在于如何保證萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的人流量和整體租金收益。
去零售化
今年上半年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)新開業(yè)5家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司的內(nèi)部人士告訴記者，這5家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二樓都已經(jīng)取消了服飾零售業(yè)態(tài)。一些大牌服裝品牌仍被保留，主要集中在一樓。其他的服裝品牌，進(jìn)駐萬(wàn)達(dá)百貨。二樓主要引入體驗(yàn)式商業(yè)，如書吧、兒童游樂、精品店、家居體驗(yàn)店和輕餐飲等。
據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)披露，在今年新開業(yè)的大連高新和宜興兩個(gè)廣場(chǎng)，調(diào)整后的二樓客流比未調(diào)整的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)增加10%以上，銷售額增加8%。
“萬(wàn)達(dá)按照流程化、標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一樓化妝品、二樓女裝、三樓男裝、四樓嬰童或運(yùn)動(dòng)品牌、五樓及以上餐飲。但這種模式在市場(chǎng)走低和電商沖擊的情況下已經(jīng)陳舊不堪，轉(zhuǎn)型體驗(yàn)式業(yè)態(tài)才能提升客流和業(yè)績(jī)。”上述內(nèi)部人士表示，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在去年三季度就在內(nèi)部提出這一想法，并積極實(shí)施。到目前，計(jì)劃今年開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在招商方面基本調(diào)整完畢，二樓不再有服裝零售。
整體的思路是去零售化，向體驗(yàn)式商業(yè)轉(zhuǎn)型。盡管服飾類零售業(yè)態(tài)的租金水平一直較高，但是線下的服飾零售業(yè)績(jī)普遍下滑，無(wú)法持續(xù)貢獻(xiàn)高租金。同時(shí)，服飾類零售對(duì)客流的吸引力已經(jīng)大幅下降。萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司招商中心的人士稱，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中服飾類零售業(yè)態(tài)的占比將從之前的35%以上調(diào)整至20%以下。當(dāng)然，這也并非一成不變。一二線城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)基本能調(diào)整，但三四線城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則很難做到，“如果不招服飾類零售，鋪面很難填滿，會(huì)影響開業(yè)”。
在弱化服飾類業(yè)態(tài)之后，整個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的零售業(yè)態(tài)占比也在縮小。之前的零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)“52：18：30”的黃金比例也被打破，呈現(xiàn)出三者均衡的形態(tài)。王健林曾說(shuō)，“好的購(gòu)物中心是吃出來(lái)的”。現(xiàn)在，幾乎所有的購(gòu)物中心都在加大餐飲和娛樂互動(dòng)的比例。
但是，加大餐飲的比例的問題在于，租金上漲的空間將非常有限。“餐飲店的規(guī)模、客單價(jià)、翻臺(tái)率基本是個(gè)穩(wěn)定指標(biāo)，難有大幅增長(zhǎng)的空間，能夠承擔(dān)的租金上漲也就非常有限。”王永平認(rèn)為，在貢獻(xiàn)租金上漲這一點(diǎn)上，服裝零售業(yè)態(tài)的潛力更大。
關(guān)于租金問題，上述萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司的內(nèi)部人士稱，目前萬(wàn)達(dá)首先要考慮的是如何優(yōu)化整體結(jié)構(gòu)。另外，調(diào)整后的業(yè)態(tài)中，一些生活精品店的租金水平并不比服飾零售店低。
王永平指出，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)轉(zhuǎn)型面臨的另外一個(gè)挑戰(zhàn)是，目前體驗(yàn)式的商業(yè)品牌不多，業(yè)態(tài)還不夠豐富，難以大規(guī)模招商。即使有一些品牌，也在發(fā)展初期，難以跟上萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張速度和規(guī)模。
對(duì)此，萬(wàn)達(dá)方面透露，將研發(fā)綜合兒童業(yè)態(tài)。“日本、韓國(guó)已經(jīng)有此類業(yè)態(tài)，但內(nèi)容不全，國(guó)內(nèi)還是空白。盡管有公司表態(tài)愿意與萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)期合作發(fā)展兒童業(yè)態(tài)，但為了做得更好，我們決定自己研發(fā)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)兒童業(yè)態(tài)將零售、游樂、教育、美食綜合，推出后將使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的黏性更高。”王健林在年中報(bào)告中布置，萬(wàn)達(dá)商管公司今年三季度完成前期工作，明年開業(yè)并全面推廣。
截至2013年6月底，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)開業(yè)72個(gè)。萬(wàn)達(dá)商管公司在今年上半年實(shí)現(xiàn)租金收入36.7億元。下半年，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃再新開13個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
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