7月21日(周日)、22日(周一)，時(shí)代周報(bào)記者連續(xù)兩天走訪發(fā)現(xiàn)，整個(gè)四層商場(chǎng)的顧客稀疏，即便是中午、晚上的就餐高峰期，大多餐飲店的消費(fèi)者也為數(shù)不多。每層都有大門緊閉的商戶，要么是已經(jīng)人去樓空，要么是用廣告牌遮擋顯示“即將入駐”，華潤(rùn)萬(wàn)家超市的收銀柜臺(tái)也沒(méi)有排隊(duì)付賬的景象，寶萊百貨里基本上只能看到每家店的售貨員。
一位從開(kāi)業(yè)以來(lái)就入駐的果汁店員工表示：“從去年開(kāi)始就有商戶搬走，每天人流量少，我們旁邊幾家飯店全撤了。”
據(jù)了解，部分商戶已遷移至更具人氣的李滄商圈，時(shí)代周報(bào)記者在今年初新開(kāi)業(yè)的偉東樂(lè)客城就發(fā)現(xiàn)了一家名為京焰風(fēng)尚的云南菜餐廳，正是從李滄寶龍城市廣場(chǎng)搬遷來(lái)的，而位于李滄寶龍城市廣場(chǎng)的這家店的招牌尚未拆除。
李林說(shuō)，“李滄寶龍開(kāi)業(yè)時(shí)是招租滿了，慢慢沒(méi)有消費(fèi)者，店家就撤了，一有人撤就很難再招，這還是跟寶龍的招商、運(yùn)營(yíng)能力有關(guān)系，最關(guān)鍵是選址。市內(nèi)的人不會(huì)上李滄來(lái)消費(fèi)，而李滄本區(qū)域的消費(fèi)都集中在樂(lè)客城周邊，李滄商圈本來(lái)就有銀座、蘇寧、維客等，李滄寶龍卻孤身遠(yuǎn)離這些客群集中的地方。青島的商業(yè)綜合體基本飽和了，每個(gè)區(qū)域還在不斷建，競(jìng)爭(zhēng)更激烈。現(xiàn)在，寶龍?jiān)诟鄭u當(dāng)?shù)厣虡I(yè)實(shí)力最強(qiáng)的利群在談托管，估計(jì)超市、百貨都要換成利群的，才能吸引人氣。”
2011年12月，青島下轄的即墨寶龍城市廣場(chǎng)也開(kāi)門迎客。“即墨跟李滄的項(xiàng)目差不多，也比較偏。目前的運(yùn)營(yíng)狀況也不理想。”李林透露。
同樣，位于青島下轄的膠州市，寶龍今年5月拿地，正欲打造又一個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)，而膠州當(dāng)?shù)匾粋�(gè)開(kāi)發(fā)商告訴時(shí)代周報(bào)記者，“膠州現(xiàn)有的綜合體做的都一般，沒(méi)有商業(yè)支撐，最起碼還需要幾年的發(fā)展，寶龍來(lái)做也面臨這個(gè)問(wèn)題。”
對(duì)此，寶龍給予的書面回復(fù)是，“青島城陽(yáng)項(xiàng)目目前正在重新規(guī)劃招商中，不可否認(rèn)之前招商定位有不足之處，但該項(xiàng)目目前已由寶龍商業(yè)集團(tuán)全盤進(jìn)行重新業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商布局，現(xiàn)在看到的空鋪，是寶龍?zhí)岢龅恼?qǐng)商家搬離的主動(dòng)舉措，之后將有新的布局。李滄項(xiàng)目的情況也是如此，相信完成后將是一片全新的氣象。”
世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前一、二線城市商業(yè)選址很難，三、四線城市又不成熟，很多城市商業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)過(guò)剩的現(xiàn)象。各地零售市場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)不善而選擇撤出、停業(yè)裝修重新定位、指定有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)零售商進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理的案例開(kāi)始增多，個(gè)別供應(yīng)量激增而商業(yè)氛圍尚未成熟的商圈，業(yè)主調(diào)低租金報(bào)價(jià)甚至主動(dòng)補(bǔ)貼裝修的案例在部分二線城市開(kāi)始增多。
擴(kuò)張減速固守二、三線
不僅是青島，目前寶龍?jiān)谌珖?guó)的擴(kuò)張都在減速。
寶龍2009年合約銷售額為29億元，在當(dāng)年完成香港上市，融資17.9億元后，寶龍開(kāi)始雄心勃勃擴(kuò)張，2010年將總部由廈門遷往更有資本優(yōu)勢(shì)的上海，并制定了“第一個(gè)五年計(jì)劃”，5年內(nèi)要復(fù)制擴(kuò)張100個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)，同時(shí)計(jì)劃用5-10時(shí)間，在全國(guó)開(kāi)設(shè)100家自有品牌寶萊百貨。
寶龍集團(tuán)總裁許華芳曾在接受媒體采訪時(shí)承認(rèn)，“以前做大是出于占領(lǐng)市場(chǎng)的考慮，因?yàn)橐郧澳玫乇阋�，好公司等不了太久的，如果資源沒(méi)有占領(lǐng)，很多同行都會(huì)進(jìn)來(lái)”，“一上市融了很多資金，資金太多，你就要花出去，就會(huì)急”。
在上市第一年，2010年寶龍超額實(shí)現(xiàn)合約銷售62億元后，將2011年的目標(biāo)定在110億元，但僅完成54.8億元，2012年寶龍合約銷售65.19億元。寶龍2012年住宅銷售占比57%，商業(yè)占比43%，而2011年這一數(shù)字分別為51%和49%，寶龍對(duì)住宅回籠資金的依賴去年有所上升。
因其廉價(jià)的土地儲(chǔ)備，住宅和商業(yè)的毛利率分別達(dá)36%和67%。但住宅和商業(yè)物業(yè)確認(rèn)的銷售均價(jià)分別同比下降16%和18.1%，因此銷售的增長(zhǎng)部分被抵消，核心凈利潤(rùn)有所下滑。
與此同時(shí)，截至2012年底，僅有13個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)在運(yùn)營(yíng)，而寶萊百貨也僅開(kāi)出了青島李滄、即墨、鹽城、宿遷4家。
對(duì)此，寶龍也在反思。寶龍董事局主席許健康近期表示，“其實(shí)寶龍也想做大。但從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，腳步應(yīng)該放慢，企業(yè)首先還是需要做好做精。盲目擴(kuò)大規(guī)模并不可取。之前我們有些跟風(fēng)，現(xiàn)在知道把產(chǎn)品做精才是最重要的。”許健康稱，寶龍會(huì)調(diào)整策略，“敢于舍棄，做寶龍最擅長(zhǎng)的事情。”
然而策略的調(diào)整并沒(méi)有立竿見(jiàn)影。今年僅完成全年銷售目標(biāo)的36.78%。
對(duì)于全年業(yè)績(jī)是否能完成，寶龍給予時(shí)代周報(bào)記者的答復(fù)稱，今年上半年寶龍的供貨量不大，以新盤的試盤銷售和尾盤的清盤為主要對(duì)象，下半年尤其是9、10月份起，將有較多的可供銷售的貨量提供市場(chǎng)，包括鎮(zhèn)江項(xiàng)目的首度開(kāi)盤、杭州、常州、曹路、華新、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)、合川、廈門等都有貨可向市場(chǎng)公開(kāi)，另外，加上曹路、晉江寶龍城市廣場(chǎng)的年底開(kāi)業(yè)預(yù)期，相信完成全年目標(biāo)不是問(wèn)題。
截至2012年底，寶龍現(xiàn)金及銀行結(jié)余為20.1億元，一年內(nèi)到期的短期借款33.22億元，長(zhǎng)期借款77.32億元。短期資金缺口有13億元。寶龍上市前后，資金問(wèn)題一直未得到緩解。
2010-2011年兩年間公司就在資本市場(chǎng)上進(jìn)行了三次融資，先后融得約28.5億元。2012年9月，寶龍發(fā)行的10億港元優(yōu)先票據(jù)，實(shí)際上僅獲得了9.945億港元的借款，但同時(shí)卻是以不到兩折的價(jià)格抵押股東30.24%的股權(quán)為代價(jià)。
今年1月，寶龍發(fā)行2018年到期的2.5億美元11.25%優(yōu)先票據(jù)，5月，再度發(fā)行2016年到期的8億元人民幣9.50%優(yōu)先票據(jù)，所得凈額7.8億元，這兩筆高息融資均是用于現(xiàn)有債務(wù)的再融資。
對(duì)于目前商業(yè)運(yùn)營(yíng)疲弱，是否考慮轉(zhuǎn)型加碼一、二線城市。寶龍回復(fù)稱，“寶龍?jiān)谑昵熬痛_立了以二、三線城市為主要拓展發(fā)展的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，中國(guó)目前還在大規(guī)模城市化進(jìn)程過(guò)程中，二、三線城市的成長(zhǎng)空間很大，寶龍進(jìn)入二、三線城市的時(shí)間較早，經(jīng)過(guò)十年的積累已擁有獨(dú)特的適合二、三線城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能力。因此，這種業(yè)務(wù)戰(zhàn)略在未來(lái)都不會(huì)發(fā)生變化，當(dāng)然，由于我們于2010年將地產(chǎn)總部搬遷至上海后，也已提出了擇機(jī)進(jìn)入一線城市的補(bǔ)充戰(zhàn)略。”
寶龍的高層也多次表明了加碼的決心，認(rèn)為上海發(fā)展的特點(diǎn)之一是建設(shè)重心將向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，如各大衛(wèi)星新城發(fā)展前景光明，希望今后寶龍能將紅旗插遍整個(gè)上海。
�。▉�(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：姜燕）
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