紅商網(wǎng)訊：今年以來，來自福州的開發(fā)商泰禾集團(tuán)頻頻在北京土地市場上攻城略地，其激進(jìn)奪地的行為令人側(cè)目。然而早在十多年前，尚偏安一隅的泰禾集團(tuán)，就已覬覦北京市場，2002年正式進(jìn)軍京城，并因建造了當(dāng)?shù)刈钯F的豪宅“運(yùn)河岸上的院子”而一炮走紅。
而在這10年間除了泰禾紅御、運(yùn)河岸上的院子以外，泰禾集團(tuán)幾乎未在北京拿地，但10年后又是怎樣的契機(jī)讓這家沉默已久的房企再度卷土重來？
或許在泰禾集團(tuán)公布的未來戰(zhàn)略中能夠找到答案。2012年，泰禾集團(tuán)在其年報中披露：堅持品牌發(fā)展戰(zhàn)略，增加土地儲備，打造精品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)布局逐漸從福建、北京兩點(diǎn)向全國鋪開，持續(xù)發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，在未來3-5年內(nèi)開發(fā)10個到20個地標(biāo)級、超大型城市綜合體。
大舉“圈地”
今年1月份，孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊二類居住用地塊，被包括泰禾之內(nèi)的龍湖、融創(chuàng)、九龍倉等十幾家房企爭搶，經(jīng)過多輪“廝殺”，泰禾集團(tuán)最終以18.5億觸限，配建2000平米公租房勝奪得了孫河鄉(xiāng)地塊，溢價率近50%。而在三個月之后，泰禾又以絕對的價格優(yōu)勢奪得通州臺湖地塊。
從去年下半年以來，除了北京之外，泰禾在大本營福州、廈門等地頻繁拿地，據(jù)年報顯示，2012年下半年泰禾在福州、廈門、泉州等地共拿了6塊地。據(jù)泰禾方面表示，泰禾今年的拿地金額是50億元，而泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男向本網(wǎng)表示，未來如果北京這邊有合適的地塊還會拿，像房山區(qū)域那邊都有可能，拿地是因?yàn)閷χ袊姆康禺a(chǎn)市場、對經(jīng)濟(jì)的總體環(huán)境還是有信心的。
福州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，走出福州是企業(yè)發(fā)展的需要。當(dāng)前，福州五區(qū)的住宅土地供應(yīng)緊縮，為尋求發(fā)展，企業(yè)走出福州拿地自然也無可厚非。福州本土實(shí)力開發(fā)商外出圈地以前也有過，但像當(dāng)前這么密集，其背后的原因在于這些開發(fā)商資金比較雄厚，他們對市場較有信心。
泰禾對土地的渴望不僅表現(xiàn)在拿地數(shù)量上，拿地價格上也出人意料，以北京的兩地塊來說，孫河地塊溢價率達(dá)50%；臺湖地塊溢價率更是高達(dá)112%。不可否認(rèn)泰禾之所以能打敗眾多房企與其價格優(yōu)勢是分不開的。
然而，這種高價拿地的策略會不會給泰禾帶來成本負(fù)擔(dān)，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，臺湖區(qū)域?qū)儆诮鼉赡晖ㄖ輩^(qū)新興區(qū)域，雖然有通州“一核四區(qū)”的未來規(guī)劃支撐，但仍然處于起步階段，區(qū)域內(nèi)各項配套設(shè)施并不完善，目前臺湖鎮(zhèn)最為欠缺的是如何吸引企業(yè)進(jìn)駐區(qū)域，以產(chǎn)業(yè)拉動居住需求，既留人又用人，對于一個相對不太成熟的區(qū)域，泰禾在高成本的基礎(chǔ)下，采用這一開發(fā)模式存在一定風(fēng)險。
對于企業(yè)來說，土地儲備多少才合適？
蘭德咨詢總裁宋延慶對本網(wǎng)表示，一個房企拿地是否有風(fēng)險，要看這個企業(yè)的發(fā)展策略，如果是快速發(fā)展時期，拿地動作頻繁是沒問題的，但長期如此，就會有風(fēng)險，研究顯示，企業(yè)每年可按照營業(yè)收入的25%~35%預(yù)算出新增土地儲備投入。至于新增土地儲備的時機(jī)，一方面要深入研究市場周期，盡量做到逆周期操作，爭取做到“逆市拿地，旺市賣房”。另一方面，要考慮到企業(yè)的開發(fā)能力和去化情況，特別是從拿地到實(shí)現(xiàn)銷售的項目前期開發(fā)周期。研究顯示，每年一季度和三季度是企業(yè)拿地的相對高峰期，這實(shí)際就與前期開發(fā)周期長短有關(guān)。
商業(yè)地產(chǎn)被指“大躍進(jìn)”
泰禾之所以積極拿地，與公司對于未來的規(guī)劃分不開， 泰禾在2012年的年報中如此描述對于未來的規(guī)劃：堅持品牌發(fā)展戰(zhàn)略，增加土地儲備，打造精品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)布局逐漸從福建、北京兩點(diǎn)向全國鋪開。持續(xù)發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，在未來3-5年內(nèi)開發(fā)10個到20個地標(biāo)級、超大型城市綜合體。
而從所拿地塊性質(zhì)來看，北京臺湖項目有14萬平米的商業(yè)、而福建省泉州市和石獅市的項目也是商業(yè)地產(chǎn)。
從去年開始，萬科、龍湖、保利等房企先后做出戰(zhàn)略調(diào)整，紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)以謀求產(chǎn)品多元化。在新一輪商業(yè)地產(chǎn)大潮來臨之際，泰禾亦提出了自己的商業(yè)藍(lán)圖，持續(xù)發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，在未來3-5年內(nèi)開發(fā)10個到20個地標(biāo)級、超大型城市綜合體。而泰禾年報顯示，公司今年運(yùn)營計劃包括，創(chuàng)新商業(yè)運(yùn)營模式，加快推進(jìn)福州市、泉州市、石獅市四個“泰禾廣場”的開發(fā)建設(shè)，構(gòu)建高品質(zhì)城市商業(yè)綜合體競爭優(yōu)勢。
據(jù)沈力男介紹：“泰禾高端商業(yè)地產(chǎn)是指設(shè)計上、產(chǎn)品上的高端，像萬達(dá)是采取復(fù)制模式，還是偏中低端，我們要做的是學(xué)習(xí)萬達(dá)然后超越萬達(dá)。”
然而，泰禾的商業(yè)地產(chǎn)大計似乎并不容易實(shí)現(xiàn)。
從規(guī)模上來講，3-5年發(fā)展10到20個地標(biāo)級、超大型城市綜合體，也就意味著平均每年4個左右，而2012年公司在大本營福州僅開發(fā)了兩個商業(yè)地產(chǎn)項目:福州五四北“泰禾廣場”；福州東二環(huán)“泰禾廣場”。
一位資深媒體人表示，萬達(dá)是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的商業(yè)地產(chǎn)品牌房企，每年也不過就建兩個綜合體，泰禾的速度不得不令人質(zhì)疑。
沈力男表示，五年內(nèi)要建設(shè)20個綜合體的目標(biāo)只是公司的一個愿景，而且綜合體的體量也要看具體的情況而定，“我們對商業(yè)地產(chǎn)有信心，目前集團(tuán)在福州的兩個大型綜合體，銷售情況也很好。”
制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的另一個重要因素是資金，商業(yè)地產(chǎn)有開發(fā)周期較長、資金需求量大等特點(diǎn)，如果資金鏈斷裂，會帶來很大的風(fēng)險。
泰禾的資金鏈?zhǔn)欠癜踩磥黹_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的資金從哪里來，是很多人關(guān)注的焦點(diǎn)。
從泰禾2012年的年報來分析，報告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入26.03億元，營業(yè)利潤3.4億元，營業(yè)收入比上年同期有所下降。對于資金的來源，沈力男表示，主要是銷售和一些融資，包括銀行貸款、金融產(chǎn)品等，雖然營業(yè)收入同比是減少的，其中主要原因是還有十幾個億的預(yù)售賬款，資金是沒有問題的。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，就福州的開發(fā)商而言，多數(shù)企業(yè)此前都與商業(yè)淵源不大，泰禾在大本營的項目也處于開發(fā)之中，盡管銷售成績不俗，但還沒有真正開業(yè)。開業(yè)運(yùn)營后能否成功還有待市場和時間的檢驗(yàn)，而即便在大本營的單個項目取得成功，其能否在其他城市以這么快的速度這么大的規(guī)模復(fù)制也有待研究。
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