紅商網(wǎng)訊：近期，碧桂園控股有限公司(002007.HK，下稱(chēng)“碧桂園”)發(fā)布公告稱(chēng)，2012年其實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約476億元，合同銷(xiāo)售建筑面積約764萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)分別約10%及11%。
碧桂園“低成本土地、規(guī)模化生產(chǎn)、快速銷(xiāo)售”的發(fā)展模式依舊為全年業(yè)績(jī)立下了汗馬功勞，然而與此同時(shí)，碧桂園也開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)高端。
與以往相比，碧桂園正在有意識(shí)地調(diào)整產(chǎn)品線(xiàn)，以充實(shí)高端產(chǎn)品線(xiàn)來(lái)彌補(bǔ)其郊區(qū)大盤(pán)模式毛利率低的缺陷。碧桂園2012年三季度報(bào)數(shù)據(jù)顯示，前三季其毛利率已從2011年的31.2%上升到2012年的39.5%。
但是，推動(dòng)高端物業(yè)革命，對(duì)于碧桂園卻是一把雙刃劍。2012年，碧桂園的總借貸為334.4億元，這無(wú)疑在考驗(yàn)著碧桂園的資金壓力。為此，碧桂園不得不采取了以新債還舊債的方式。2013年開(kāi)年不久，碧桂園就發(fā)行了7.5億美元優(yōu)先票據(jù)。
與此同時(shí)，原先堅(jiān)持在三、四城市發(fā)展的碧桂園，也開(kāi)始改變策略。“碧桂園在大本營(yíng)珠三角以及清遠(yuǎn)區(qū)域，已建立起全線(xiàn)且完整的產(chǎn)品系列。碧桂園也已從早期的農(nóng)村包圍城市，演變成重視在一、二、三線(xiàn)城市中心和具有發(fā)展?jié)摿Φ男鲁悄玫嘏c郊區(qū)拿地并舉的發(fā)展戰(zhàn)略。”碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
省外新購(gòu)地量超9成
過(guò)去，碧桂園模式的主要特點(diǎn)是在二、三、四線(xiàn)城市低價(jià)拿地，迅速開(kāi)發(fā)，并以低價(jià)入市。
公告稱(chēng)，2012年全年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約476億元，合同銷(xiāo)售建筑面積約764萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)分別約10%及11%。年內(nèi)，碧桂園一如以往契合政策，推出符合剛性置業(yè)需求的高性?xún)r(jià)比房源，受到廣大購(gòu)房者的追捧。
不過(guò)相比2011年，碧桂園的項(xiàng)目銷(xiāo)售還是面臨著不小的市場(chǎng)壓力，這從碧桂園在營(yíng)銷(xiāo)和推廣上大下血本及其部分項(xiàng)目的銷(xiāo)售放緩中可以得知。
碧桂園2012年半年報(bào)顯示，營(yíng)銷(xiāo)及市場(chǎng)推廣成本由截至2011年6月30日6個(gè)月的約人民幣4.12億元增長(zhǎng)105.7%至2012年上半年的約人民幣8.48億元，主要由于廣告費(fèi)由2011年6月30日止6個(gè)月的約人民幣1.65億元增長(zhǎng)150.8%至2012年上半年的約人民幣4.14億元。
“本集團(tuán)于2012年上半年致力于推售重點(diǎn)項(xiàng)目，如碧桂園 ? 十里銀灘、碧桂園 ? 鳳凰城(句容)等項(xiàng)目，從而加大廣告的投入。”其2012年半年報(bào)如此表示。
但是，以碧桂園 ? 十里銀灘為例，與2011年首推時(shí)的勁爆相比，該項(xiàng)目2012年的銷(xiāo)售實(shí)在無(wú)法相提并論。2011年7月30日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，碧桂園 ? 十里銀灘首推5080套單位，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便認(rèn)購(gòu)逾70%，認(rèn)購(gòu)金額就超過(guò)30億元，而2012年，碧桂園?十里銀灘全年錄得約34.9億元合同銷(xiāo)售金額，僅僅與其2011開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的認(rèn)購(gòu)金額持平。
值得一提的是，碧桂園正力圖擺脫對(duì)廣東省內(nèi)市場(chǎng)的依賴(lài)，省外市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)力，如沈陽(yáng)4盤(pán)2012年共錄得37.5億元。土地儲(chǔ)備上，省外占比也在相應(yīng)提升。截至2012年9月30日，碧桂園已取得國(guó)有土地使用權(quán)證、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)或土地業(yè)權(quán)(含權(quán)益)的可建建筑面積(非土地面積，下同)約為5763萬(wàn)平方米，廣東省占比46%，但是碧桂園于2012年前三季度內(nèi)新購(gòu)?fù)恋仡A(yù)計(jì)可建建筑面積共約1097 萬(wàn)平方米(含少數(shù)股東權(quán)益)，廣東省僅占比8%，省外購(gòu)地量超過(guò)9成。
酒店量一年增一倍
隨著碧桂園物業(yè)項(xiàng)目的擴(kuò)張，作為配建部分的酒店項(xiàng)目數(shù)量也在膨脹，酒店的收益也成了意外收獲。
“碧桂園絕大多數(shù)酒店位于其物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)，項(xiàng)目?jī)?nèi)酒店的建立為其地產(chǎn)銷(xiāo)售起到促進(jìn)作用，提升了地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值。”國(guó)信證券地產(chǎn)分析師方炎對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
高通智庫(kù)的一份研究報(bào)告指出，歷史上碧桂園的酒店主要是其拿地的策略之一。在先行的配套中，酒店項(xiàng)目可以增強(qiáng)其在地價(jià)上對(duì)當(dāng)?shù)卣淖h價(jià)能力，獲得低價(jià)土地。
2010年末，碧桂園只有4家五星級(jí)酒店、10家五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店及1家四星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)，而截至2012年8月31日，碧桂園開(kāi)業(yè)的酒店數(shù)目已增至31家，一年多的時(shí)間，酒店數(shù)目已經(jīng)增加了一倍。
2012年，碧桂園全年酒店經(jīng)營(yíng)收入約為8億元，同比增長(zhǎng)約70%，碧桂園2012年三季度報(bào)顯示，前三季酒店經(jīng)營(yíng)收入約為7億元，同比增長(zhǎng)34%，增速有放緩跡象。
高通智庫(kù)的研究報(bào)告稱(chēng)： “酒店資產(chǎn)的資本運(yùn)作相對(duì)容易，預(yù)計(jì)碧桂園將來(lái)可能會(huì)將酒店資產(chǎn)拿來(lái)單獨(dú)運(yùn)作。”
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