34億元！這是碧桂園十里銀灘開盤當日的成績單。
本報獨家獲悉，碧桂園位于廣東惠州的新盤7月30日一天實現(xiàn)34億元的銷售收入，兩大代理商世聯(lián)地產(chǎn)(18.02,-0.34,-1.85%)和易居中國各占半壁江山。
本報記者開盤當日實地探訪發(fā)現(xiàn)，十里銀灘多重折扣后的最低價4508元/平方米，帶精裝修。這不僅大大低于金融街(6.82,-0.17,-2.43%)金海灣11000元/平方米精裝養(yǎng)生度假公寓，而且也大幅低于最新開盤的合正東部灣8300元的最低價。
本報調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在惠州東部圍海種房的10多個大型開發(fā)商中，圈占的土地面積動輒上萬畝，拿地成本均在300-500元/平方米，除碧桂園外，售價都在萬元左右，因此地價幾乎可以忽略不計。
高盛在7月25日的研究報告預計，十里銀灘的利潤率超過15%。這就意味著，碧桂園大幅“殺價”讓許多地產(chǎn)商裸在了沙灘上。
碧桂園大賣
7月30日，碧桂園十里銀灘開盤現(xiàn)場罕見地出現(xiàn)了碧桂園創(chuàng)始人楊國強的身影。
2007年碧桂園上市后，楊國強將約七成股權交給二女兒楊惠妍后，絕少在公開場合露面。
碧桂園內(nèi)部人士對本報記者稱，十里銀灘開盤前一天，楊國強便已抵達巽寮灣，并召集全國多個區(qū)域總經(jīng)理來到現(xiàn)場，親自督戰(zhàn)。
到現(xiàn)場督戰(zhàn)的還有易居中國的董事長周忻，作為易居在深圳地區(qū)代理的首個樓盤，十里銀灘是易居和世聯(lián)地產(chǎn)的首次肉搏。
因為低價，碧桂園開盤首日吸引了無數(shù)買家。本報記者30日當天在現(xiàn)場看到，最高峰時，購房者的車輛排了8里，多以深圳牌照為主。“前來選房的至少在萬人以上。”上述碧桂園員工稱。
按照碧桂園對外公布的價格，精裝山景洋房約5500-6000元/平方米、精裝海景洋房約10000-11000元/平方米、精裝臨海公寓約14000-15000元/平方米。“給予了提前認籌、開盤當天成功認購的客戶享額外7.5折的購房優(yōu)惠。”碧桂園在鋪天蓋地的廣告中稱。
截至記者發(fā)稿時，碧桂園尚未對外公布具體的銷量和剩余房源。
7月30日當天，十里銀灘收金34億元，世聯(lián)和易居以平局收場。據(jù)稱，周忻對此結果很滿意，并準備慶功。易居內(nèi)部人士稱，首次進入深圳，而且是在世聯(lián)的大本營，世聯(lián)有無數(shù)老客戶，而易居只能臨時開發(fā)，能平局收場已相當不易。
圈海種房
碧桂園的大賣，只是身出四線的惠州瘋狂的樣本。在惠州的東南海岸線上，圍海圈地種房的遠不止碧桂園一家。
驅車從深圳大鵬灣一路向東，就進入惠州境地，在惠州東南沿海170公里延綿的岸線上，自西向東，依次分布著大亞灣旅游區(qū)、亞婆角旅游度假區(qū)、巽寮濱海旅游度假區(qū)。
在這片海岸線上，許多地產(chǎn)大鱷早已排兵布陣。本報獲得的資料顯示，目前，在東起港口鎮(zhèn)西止稔山鎮(zhèn)沿岸數(shù)十公里集聚了碧桂園、合正地產(chǎn)、富力和世茂地產(chǎn)、中信集團、萬科集團、粵華集團、深圳華僑城集團、金融街控股等一大批巨頭。
在這些巨頭圈占的項目中，最小的1000多畝，多數(shù)介乎2000-5000畝，最大的金融街金海灣占地高達29平方公里。
據(jù)不完全統(tǒng)計，這些盤預計建設規(guī)模將超過5000萬平方米。據(jù)稱，如果一切都按這些巨頭所設想的進行，這里的規(guī)模將幾乎10倍于海南亞龍灣，總投資規(guī)模將高達3000億元，3倍于海南的房地產(chǎn)開發(fā)投資。
以緊隨碧桂園發(fā)動攻勢的富茂？威尼斯灣為例，由富力和世茂地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的威尼斯灣規(guī)劃總占地2萬畝，建筑面積達1800萬平方米，項目內(nèi)規(guī)劃配套有3000畝的生態(tài)濱海景觀群、超五星級酒店、國際會議中心和眾多濱海娛樂休閑配套，產(chǎn)品類型主要為獨棟、雙拼、聯(lián)排、濱海公寓、高層住宅。此項目計劃斥資400億元，預計建設時間達9年以上。
誰在暴利
數(shù)據(jù)顯示，此次開盤的十里銀灘，價格最低的為觀山海2號樓6單元605戶型，原價6170元/平方米，減2萬再7.5折后，均價4508元/平方米；價格最高為浪琴灣商住樓912戶型，原價15982元/平方米，減2萬再7.5折后，均價11809元/平方米。其余單位折后價格多在7000元/平方米，均帶精裝修發(fā)售。
目前金融街金海灣的一線海景公寓均價為19000-25000元/平方米，畔山養(yǎng)生公寓均價11000元 /平方米，雙拼別墅均價22000-30000元/平方米，據(jù)稱，新一期售價預計會繼續(xù)攀升。
合正東部灣的價格也高出十里銀灘許多，在7月24日開盤當天，東部灣的公寓均價8300元/平方米，洋房均價12000元/平方米。“如果不是十里銀灘攻勢太猛，售價會比這個高許多。”東部灣的代理商世聯(lián)地產(chǎn)的員工稱。
盡管售價不一，但本報獲得的數(shù)據(jù)顯示，這些項目的地價和成本大致相近。
以最大的地主金融街為例，2005年10月，金融街以2.62億元的代價競得了這個規(guī)劃占地29平方公里的超大型項目，預計總投資額超過100億，國泰君安一份寫于2008年的研究報告稱，金海灣拿地成本很低，樓面地價300 元/平方米左右。
在金融街之后合正東部灣的價格也極其低廉，2006年拿地時的樓面地價也不超過300 元/平方米。
哪怕是比較晚拿地的萬科雙月灣，地價也十分低廉。資料顯示，雙月灣一期工程開發(fā)投資約15億元，占地面積約23.5萬平方米，建筑面積約25.51萬平方米，總地價2.18億元，樓面地價在800多元/平方米，萬科擁有67%的權益。
這也意味著，碧桂園的大幅殺價讓已對外開售的金融街金海灣，合正東部灣裸泳在了沙灘上。
數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2010 年全國范圍內(nèi)的產(chǎn)品合約銷售均價為5483 元/ 平方米，凈利潤率也能達到16.6%的行業(yè)中等水平，5483 元/平方米的合約銷售均價為十大房企中最低。
深圳當?shù)匾患业禺a(chǎn)公司的造價總監(jiān)對本報記者表示，碧桂園十里銀灘每平方米的造價大約在3500元左右，“一般情況下，土建水電安裝成本，在沒有地下室的情況下是1500元，室外園林配套70元左右，每平方米的裝修費用大概在500元”。
“即便以碧桂園4508元/平方米的最低售價作為成本價計算，包括開盤在售的金融街，合正東部灣，未開盤的萬科、富力等巨頭都將獲得暴利。”其稱。
