碧桂園清泉城在“廣州后花園”清遠(yuǎn)市佛岡縣拔地而起，今年以8000元/平方米的樓價(jià)火熱登場(chǎng)。該項(xiàng)目背后，卻隱藏著地方政府以每平方米不足百元的價(jià)格向農(nóng)民征收萬(wàn)畝土地的秘密。隨著“強(qiáng)行征地”事件曝光，廉價(jià)拿地產(chǎn)生的巨額收益內(nèi)幕，亦逐漸浮出水面。

　　平均地價(jià)不足百元

　　碧桂園清泉城首期項(xiàng)目于今年5月開(kāi)盤(pán)，碧桂園方面表示，開(kāi)盤(pán)兩天內(nèi)銷售認(rèn)購(gòu)金額約4.8億元，目前首期項(xiàng)目已基本售罄。

　　與清泉城項(xiàng)目毗鄰的蓮塘村，村民黃麗娟(化名)對(duì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的熱鬧場(chǎng)景印象深刻，但這種熱鬧的背后，卻加劇了她的擔(dān)憂，她擔(dān)心眼前被強(qiáng)行用黃土填平的稻田和果地，以及兩口供60畝水田灌溉的池塘，“產(chǎn)量和收成都將減半。”黃麗娟說(shuō)。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，被填的土地已長(zhǎng)滿雜草，而填土筑起的正是一條寬約7米、從公路通往清泉城的水泥路。施工人員告訴記者，該道路由清泉城負(fù)責(zé)，5月1日開(kāi)盤(pán)前已動(dòng)工，“要用村民的地，建一條鄉(xiāng)村大道。”

　　記者從多村了解到，縣政府2010年初開(kāi)始向石角鎮(zhèn)蓮塘村、水頭鎮(zhèn)新坣村和蓮瑤村征地。但大多數(shù)村民不同意補(bǔ)償協(xié)議，并與當(dāng)?shù)卣�府發(fā)生多次沖突，使得征地工作至今仍未完成，強(qiáng)行填土、建“鄉(xiāng)村大道”可能與此有關(guān)。

　　據(jù)一位接觸佛岡縣政府的人士透露，這三村的土地已被碧桂園相中，并納入了清泉城版圖擴(kuò)展的范圍。清泉城銷售部負(fù)責(zé)人則表示，清泉城即將向現(xiàn)有項(xiàng)目的東、西兩側(cè)擴(kuò)張，碧桂園也將拿下該區(qū)域的地塊。

　　與黃麗娟相似，蓮塘村村民黃紹明(化名)不能接受廉價(jià)的征地補(bǔ)償。據(jù)悉，水頭鎮(zhèn)政府在2010年上半年召開(kāi)村民會(huì)議，表示受佛岡縣人民政府委托，以水田1.9萬(wàn)元/畝、旱地1.4萬(wàn)元/畝、山地5600元/畝以及相應(yīng)青苗費(fèi)補(bǔ)償條件，征收蓮瑤村共3500畝土地。

　　蓮瑤村村民告訴記者，這其中有九成是水田，接近3000畝，而旱地和山地合計(jì)不足500畝。按照這樣的賠償價(jià)格推算，征得蓮瑤村3500畝(約233萬(wàn)平方米左右)，只需要支付9000萬(wàn)元左右土地補(bǔ)償費(fèi)，均價(jià)僅約為38元/平方米。

　　“這完全是用低價(jià)買斷了我們和子孫今后的生存來(lái)源。”黃紹明向記者解釋拒絕簽署征地協(xié)議的原因之一。他算了筆賬，每戶人家約有2畝水田地，每年收入能保證在6000元左右。此外，佛岡的砂糖桔遠(yuǎn)近馳名，每戶人家都有種著桔子的山地，每年獲得3000元以上的收入不成問(wèn)題。如果按照政府所說(shuō)的賠償標(biāo)準(zhǔn)，每戶只能獲得平均約5萬(wàn)的“斷路錢”。

　　值得關(guān)注的是，“不能再被騙第二次”也成為了蓮瑤村大部分村民拒絕征地的原因。記者從佛岡縣政府了解到，2002年政府已經(jīng)向蓮瑤村成功征得土地4000畝，2010年開(kāi)始的征地行動(dòng)是第二期，預(yù)計(jì)將征得超過(guò)5000畝土地，而蓮瑤村這次也屬于征地范圍。

　　“我們的土地當(dāng)年被以租代征的方式強(qiáng)行被賣掉了，現(xiàn)在正建著碧桂園清泉城的別墅。”蓮瑤村村民黃志堅(jiān)(化名)稱。

　　原來(lái)，水頭鎮(zhèn)政府和蓮瑤村干部2002年召集16個(gè)村民小組開(kāi)征地代表會(huì)。參與該會(huì)的村民代表黃志強(qiáng)(化名)回憶，起初干部們以征地的方式來(lái)征求代表意見(jiàn)，但遭到代表的否決，最后決定以租地等方式達(dá)成協(xié)議。協(xié)議規(guī)定，以每年每畝10元的租金，租用50年，另外一次性補(bǔ)償青苗費(fèi)50元/畝。“當(dāng)時(shí)每畝山地就以550元被租走，絕對(duì)沒(méi)有簽訂征地協(xié)議。”黃志強(qiáng)說(shuō)。

　　記者獲得的兩份《征用土地協(xié)議書(shū)》文件顯示，水頭鎮(zhèn)政府于2002年6月向蓮瑤村兩個(gè)村民小組分別征得82畝和223畝土地，補(bǔ)償金額分別約為4.9萬(wàn)元和13萬(wàn)元。以此推算，地面均價(jià)則約為0.89元/平方米和0.83元/平方米，每平方米竟然不足一元。

　　對(duì)于這4000畝土地是否以同樣的協(xié)議書(shū)被“租”或“征”，水頭鎮(zhèn)政府不予置評(píng)。但有土地交易資深人士向記者分析，按這樣的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來(lái)推斷，很有可能是租地，而不是征地。

　　是租還是征，目前仍無(wú)法確認(rèn)。但肯定的是，這4000畝土地已落入清遠(yuǎn)市卓越弘建置業(yè)投資有限公司手中。

　　佛岡縣官方網(wǎng)站的一份消息顯示，該公司是以旅游觀光為主的私營(yíng)企業(yè)，于2007年7月引入蓮瑤村，占地面積為4030畝，征地工作現(xiàn)已基本完成。據(jù)媒體報(bào)道，2007年由佛岡縣發(fā)改局批準(zhǔn)立項(xiàng)的“蓮瑤溫泉旅游房產(chǎn)項(xiàng)目”中，由該公司建設(shè)的“東方一品”屬項(xiàng)目以內(nèi)。蹊蹺的是，2009年碧桂園集團(tuán)收購(gòu)該公司，“東方一品”則更名為碧桂園清泉城一期。

　　清遠(yuǎn)市發(fā)改局官網(wǎng)上“2010年清遠(yuǎn)市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃表”顯示，佛岡碧桂園為第79號(hào)重點(diǎn)項(xiàng)目，占地6000畝，將建設(shè)高爾夫球場(chǎng)、園林別墅、五星級(jí)酒店，建設(shè)時(shí)間為2009年至2012年。

　　巨額差價(jià)落入誰(shuí)家

　　資深人士向記者分析，在2010年開(kāi)始的征地計(jì)劃中，如果土地賠償平均單價(jià)果真只有38元/平方米，那地方政府的收益十分可觀。

　　佛岡縣國(guó)土資源網(wǎng)公布實(shí)施《佛岡縣國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的通知顯示，在商業(yè)用地土地級(jí)別范圍中，三級(jí)和四級(jí)的基準(zhǔn)地價(jià)分別為780元/平方米和490元/平方米。在住宅用地土地級(jí)別范圍內(nèi)，三級(jí)和四級(jí)的基準(zhǔn)地價(jià)為530元/平方米和340元/平方米。

　　而2010年開(kāi)始的征地計(jì)劃范圍屬于三級(jí)或四級(jí)用地。該人士表示，只從這些標(biāo)準(zhǔn)推算，意味著開(kāi)發(fā)商要拿下這片約5000畝(合計(jì)333萬(wàn)平方米)的土地，需要的資金可能會(huì)超過(guò)10億�？墒�，在政府完成土地的拆遷、平整等一級(jí)開(kāi)發(fā)前，政府花費(fèi)的總成本可能只是1億左右。

　　“在征地的這段時(shí)間里，政府領(lǐng)導(dǎo)常常與一些社會(huì)人士同時(shí)出現(xiàn)。”村民黃紹明回憶道。

　　據(jù)接觸到縣政府核心的人士向記者透露，在2010年征地行動(dòng)中，縣政府委托了4名有背景的人士籌辦了征地公司，雙方達(dá)成征地公司需要完成征地任務(wù)的30%才算達(dá)標(biāo)，然后每征得一畝地可獲9萬(wàn)元收益的協(xié)議。

　　此外，開(kāi)發(fā)商的收益也不菲。

　　碧桂園清泉城銷售部公開(kāi)資料欄處展現(xiàn)了取得的國(guó)有土地使用權(quán)證明，無(wú)一例外，證明顯示的土地使用權(quán)人均為碧桂園的子公司清遠(yuǎn)市卓越弘建置業(yè)投資有限公司，使用權(quán)類型為出讓，但“取得價(jià)格”一欄卻空置。記者向佛岡縣國(guó)土資源局咨詢土地出讓價(jià)格以及查看相關(guān)批文時(shí)，對(duì)方表示不能隨便透露情況并拒絕出示。

　　蓮瑤村村民李海波也是一名商人，在碧桂園清泉城銷售部看完樣板房后他慨嘆道：“萬(wàn)萬(wàn)想不到，當(dāng)年以幾毛錢的單價(jià)被賤價(jià)拿走的地，9年之后的今天，需要以每平方9000多元的價(jià)格才買得起這地上建起的房子。”

　　碧桂園公布的2011年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中稱，截至7月31日，碧桂園佛岡清泉城已取得國(guó)有土地使用權(quán)證的建筑面積為528992平方米。而用作未來(lái)發(fā)展建筑面積為411009平方米，預(yù)計(jì)竣工日期在2013年第三季度。

　　碧桂園曾公開(kāi)表示奉行一體化開(kāi)發(fā)模式，這一模式在“快速開(kāi)發(fā)、快速銷售”的前提下，能有效控制成本，同時(shí)以購(gòu)房者可接受的合理價(jià)格迅速推向市場(chǎng)。

　　2010年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園全年銷售面積約600萬(wàn)平方米，銷售額為329億元，銷售均價(jià)為5483元/平方米，是銷售榜10強(qiáng)名單中均價(jià)最低的；同時(shí)，公司毛利率為32.4%，凈利率為16.6%，處于行業(yè)中游水平。

　　官商懲罰無(wú)下文

　　沸沸揚(yáng)揚(yáng)的碧桂園案曾令安徽和縣的官場(chǎng)動(dòng)蕩不已。今年3月，安徽和縣縣委、縣政府、縣政協(xié)一把手領(lǐng)導(dǎo)均受到處分。實(shí)際上，屢受質(zhì)疑的清遠(yuǎn)碧桂園事件也曾引發(fā)當(dāng)?shù)毓賵?chǎng)的震動(dòng)。

　　今年5月，清遠(yuǎn)市政協(xié)常務(wù)副主席阮灶新被省紀(jì)委帶走調(diào)查，至今仍未有最新消息傳出。據(jù)稱，這與阮在任清城區(qū)委書(shū)記期間非法征地案有關(guān)。2003年至2005年，清遠(yuǎn)市清城區(qū)石角鎮(zhèn)政府為解決碧桂園房地產(chǎn)項(xiàng)目用地問(wèn)題，在未經(jīng)批準(zhǔn)情況下非法征收10516.86畝農(nóng)民集體土地。

　　據(jù)水頭鎮(zhèn)內(nèi)部人士透露，今年4月23日因征地而引起的沖突事件發(fā)生后，鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)班子立即更換了2名書(shū)記和5名其他官員。

　　正逢清遠(yuǎn)官場(chǎng)易將之際，碧桂園因安徽和縣案吃下了國(guó)土部的一記“紅牌”，被責(zé)令停工并處罰100萬(wàn)元。但本已停售的項(xiàng)目卻于今年6月恢復(fù)銷售。

　　安徽和縣事件迫使碧桂園首次面對(duì)公眾回應(yīng)違規(guī)事件，稱企業(yè)是在政府的領(lǐng)導(dǎo)下參與地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，此次事件的最終處理決定已明確表明，不存在官商勾結(jié)，企業(yè)沒(méi)有行賄，更沒(méi)有腐敗現(xiàn)象。對(duì)于安徽省和縣政府違法批、占土地案，國(guó)土部已經(jīng)在4月18日做出明確定論，主要是安徽省和縣政府違法批、占土地。

　　“被罰的100萬(wàn)元，要擱在清泉城，只能買上半間230平方米的小美墅。”多名業(yè)內(nèi)人士向記者分析，清遠(yuǎn)的現(xiàn)象與以往曝光的碧桂園案件類似，在人口不足14萬(wàn)的縣城，引來(lái)了轟動(dòng)的投資和項(xiàng)目建設(shè)，要插手進(jìn)去的利益方肯定不止一兩個(gè)。記者 劉力圖 實(shí)習(xí)記者 馮曉玉 廣東清遠(yuǎn)報(bào)道 來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)