紅商網(wǎng)訊：10月16日，首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱為“首創(chuàng)置業(yè)”)與途家網(wǎng)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，深耕旅游地產(chǎn)。早在7月1日，其便和中青旅集團(tuán)宣布將在江蘇昆山錦溪投資300億元打造“兩岸城”旅游項(xiàng)目。在大舉進(jìn)軍旅游地產(chǎn)之際，首創(chuàng)置業(yè)也在加速發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。今年上半年，其在江蘇昆山取得第5個(gè)奧特萊斯商業(yè)綜合體項(xiàng)目，進(jìn)一步完善了奧特萊斯的全國(guó)化戰(zhàn)略布局。“加起來總的投資要有300多億元。”首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)稱。眼下，首創(chuàng)置業(yè)正在探索和實(shí)施“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+旅游”、“地產(chǎn)+文化”的新型業(yè)務(wù)模式，但是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和文化地產(chǎn)耗資大、回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，使其面臨著巨大的資金壓力。在轉(zhuǎn)型深入之際，首創(chuàng)置業(yè)的負(fù)債率也不斷高企。其財(cái)報(bào)顯示，首創(chuàng)置業(yè)的凈資本負(fù)債率從2010年底的26%，一路攀升到2012年6月30日的102%。
對(duì)此，劉曉光表示，“負(fù)債率是波動(dòng)的，它是根據(jù)我們的資金價(jià)格來確定的，和轉(zhuǎn)型沒有關(guān)系，主要和拿資源有關(guān)。”
一二級(jí)土地開發(fā)聯(lián)動(dòng)
早在2008年金融危機(jī)之后，首創(chuàng)置業(yè)便開始實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，依靠其在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)、金融領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，向二、三線城市積極拓展，并明確將資源、產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)相結(jié)合。
“在業(yè)務(wù)發(fā)展模式上，積極探索土地開發(fā)、房地產(chǎn)和其他產(chǎn)業(yè)如商業(yè)、教育和旅游的綜合開發(fā)新型業(yè)務(wù)模式，有效控制土地成本，保持公司利潤(rùn)率的穩(wěn)定。”劉曉光在8月20日發(fā)布的2012年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告中稱。
截至2012年6月30日,首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為人民幣34.8億元，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為5.1億元，分別較去年同期增長(zhǎng)110%和67%。
首創(chuàng)置業(yè)利潤(rùn)率大漲的原因，與其獨(dú)特的土地開發(fā)模式密切相關(guān)。“積極與首創(chuàng)集團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)協(xié)同，通過預(yù)申請(qǐng)、土地開發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、并購(gòu)、合作開發(fā)等多種管道低成本獲取優(yōu)質(zhì)土地資源,有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)。”
2011年3月，首創(chuàng)置業(yè)以2.58億元的底價(jià)，成功取得總建筑面積25萬平方米的天津武清項(xiàng)目08-02和08-07地塊，樓面價(jià)僅約1032元/平方米。2011年12月，首創(chuàng)置業(yè)再度以底價(jià)成功取得總建筑面積46萬平方米的天津武清項(xiàng)目01-05和03-02地塊。
“該地塊的取得，標(biāo)志著首創(chuàng)置業(yè)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)業(yè)務(wù)模式取得實(shí)質(zhì)性突破，并為進(jìn)一步在全國(guó)范圍內(nèi)拓展土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)業(yè)務(wù)積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。”劉曉光在2011年度報(bào)告中稱。
“受益于低成本拿地策略，集團(tuán)土地儲(chǔ)備成本不斷下降,截至2011年6月30日，集團(tuán)土地儲(chǔ)備平均樓面地價(jià)約為人民幣1635元/平方米，較2010年12月31日的人民幣1741元/平方米下降6.1%。”首創(chuàng)置業(yè)2011年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告稱。
截至2011年12月31日，首創(chuàng)置業(yè)已取得土地一級(jí)開發(fā)授權(quán)面積近7000畝，可供出讓總建筑面積330萬平方米。
除此之外，首創(chuàng)置業(yè)逆市抄底，通過底價(jià)收購(gòu)等方式獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。截至2012年6月30日，其擁有的土地儲(chǔ)備總建筑面積已高達(dá)1103萬平方米，土地儲(chǔ)備樓面面積較2011年末增加9.3%。“現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備足以滿足集團(tuán)未來4-5年發(fā)展需要”，劉曉光在首創(chuàng)置業(yè)2012年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告中稱。
加速“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”模式轉(zhuǎn)型
“2009年，我們便提出向‘地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)’的模式轉(zhuǎn)型，最開始是從基礎(chǔ)設(shè)施和地產(chǎn)，如地鐵、高速公路，然后是商業(yè)地產(chǎn)，之后是旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等10個(gè)模式。”劉曉光說。
2009年，首創(chuàng)置業(yè)攜手中國(guó)基建集團(tuán)有限公司在香港注冊(cè)成立奧特萊斯(中國(guó))有限公司，“芭蕾雨”是兩公司合作后創(chuàng)造的新品牌和商業(yè)模式，也被稱為奧特萊斯綜合體模式。
劉曉光提出了“3+X”理念，其中“3”是指奧特萊斯、現(xiàn)代服務(wù)商業(yè)群以及生態(tài)休閑住宅，“X”代表的是地方特色資源產(chǎn)業(yè)，由三重復(fù)合功能構(gòu)成。
時(shí)至今日，雙方合作取得的芭蕾雨項(xiàng)目共有廣東佛山、北京房山、浙江湖州及海南萬寧4個(gè)。今年5月，首創(chuàng)置業(yè)又在江蘇昆山拿下第5個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目，該項(xiàng)目可售面積102萬平方米，計(jì)劃打造成集奧特萊斯、精品住宅、時(shí)尚餐飲、現(xiàn)代家居、教育、娛樂為一體的時(shí)尚生活區(qū)。
9月26日，首創(chuàng)置業(yè)卻又將其持有的位于廣東佛山三水區(qū)的奧特萊斯項(xiàng)目公司股權(quán)，以5.8億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。對(duì)于轉(zhuǎn)讓的原因，劉曉光解釋稱，“這是股權(quán)的整理和分工，過去一方負(fù)責(zé)開發(fā)，一方運(yùn)營(yíng)，不能一體化，統(tǒng)一操作，效率也比較高。”
劉曉光進(jìn)一步介紹，海南萬寧項(xiàng)目首創(chuàng)置業(yè)占股55%，北京房山和浙江湖州、江蘇昆山3個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目則由首創(chuàng)置業(yè)獨(dú)資，“4個(gè)項(xiàng)目總的投資額要有300多億元，北京房山項(xiàng)目明年初就開業(yè)了”。
在進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)之際，首創(chuàng)置業(yè)也在加速文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的擴(kuò)展。
2009年6月,其以3.4億元的價(jià)格成功購(gòu)入位于北京CBD核心區(qū)的朝陽區(qū)郎家園6號(hào)地,占地面積約2.3萬平方米。這也成為首創(chuàng)置業(yè)的第一個(gè)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目—北京郎園Vintage，“這里原本是一片工業(yè)廠區(qū)，首創(chuàng)置業(yè)根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)，決定成就北京的第二個(gè)798”，劉曉光在《曉光談戰(zhàn)略》一書中稱。
2011年,首創(chuàng)置業(yè)通過收購(gòu)方式取得北京密云總建筑面積28萬平方米的大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目“首創(chuàng)?瀾茵山”,計(jì)劃打造獨(dú)享24萬平方米山體公園的北美臺(tái)地獨(dú)棟、墅區(qū)洋房，“總投資幾十億元”，劉曉光說。
今年6月，首創(chuàng)置業(yè)又取得占地逾7平方公里的江蘇昆山錦溪旅游項(xiàng)目, 將與成功開發(fā)運(yùn)作著名江南水鄉(xiāng)“烏鎮(zhèn)”的中青旅集團(tuán)計(jì)劃投資300億元，聯(lián)合打造集休閑、養(yǎng)生、會(huì)展、游學(xué)、文化交流及特色居住功能為一體的國(guó)際性高端度假區(qū)。
與此同時(shí)，雙方出資3億元注冊(cè)成立首創(chuàng)青旅置業(yè)(昆山)有限公司，首創(chuàng)置業(yè)持股51%。“下一步，我們還將在南方投資旅游地產(chǎn)，我們的基金在云南也有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目”，劉曉光介紹。在此之前，2011年4月，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)與中國(guó)社會(huì)福利教育基金會(huì)旗下的長(zhǎng)青基金就長(zhǎng)青國(guó)際健康城項(xiàng)目達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)定，共同探索中國(guó)特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。除此之外，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)聯(lián)合國(guó)內(nèi)一家金融機(jī)構(gòu)進(jìn)軍法國(guó)，將建立中國(guó)第一個(gè)在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)貿(mào)合作區(qū)。“這個(gè)項(xiàng)目占地1萬畝，已經(jīng)和當(dāng)?shù)卣炇鸷献鲄f(xié)議，目前正在研究政策形勢(shì)。”劉曉光表示。
凈負(fù)債率上升至102%
在走出國(guó)門、加速商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等“住宅+產(chǎn)業(yè)”模式的轉(zhuǎn)型之際，首創(chuàng)置業(yè)也面臨著一定的資金壓力。僅其擁有的4個(gè)奧特萊斯商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和江蘇昆山錦溪旅游項(xiàng)目的投資額就已經(jīng)超過600億元，但首創(chuàng)置業(yè)2012年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至6月30日，其手持貨幣資金僅約91.6億元。報(bào)告顯示，截至6月30日，首創(chuàng)置業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)人民幣413億元，非流動(dòng)資產(chǎn)約65億元，總負(fù)債332億元，其中流動(dòng)負(fù)債為209億元，股東權(quán)益為81億元。
在開始向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等轉(zhuǎn)型之際，首創(chuàng)置業(yè)便走上了一條高負(fù)債的杠杠式道路。商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，使其大量資金被沉淀。首創(chuàng)置業(yè)不得不探索金融創(chuàng)新,打造多元化的融資體系, 采用房地產(chǎn)基金、境內(nèi)外股權(quán)、債權(quán)等多種方式融資。2009年10月,首創(chuàng)置業(yè)發(fā)行的5年期公司債人民幣10億元，在上海證券交易所掛牌上市,票面利率6.5%，打通香港和內(nèi)地兩個(gè)資本市場(chǎng)的融資平臺(tái)。2010年8月，首創(chuàng)置業(yè)進(jìn)一步推進(jìn)金融創(chuàng)新,通過與中誠(chéng)信托、中海信托、中鐵信托等機(jī)構(gòu)合作,實(shí)現(xiàn)信托融資人民幣25.5 億元。
2011年2月，其又采用境內(nèi)母公司擔(dān)保、境外子公司融資的發(fā)債結(jié)構(gòu),于香港成功發(fā)行人民幣11.5億元3年期境外人民幣債,利率4.75%。與此同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)也在積極整合房企及大型金融機(jī)構(gòu)各自資源和專業(yè)能力的優(yōu)勢(shì)，探索打造“資金+政府資源+產(chǎn)業(yè)+專業(yè)分工”的地產(chǎn)基金合作開發(fā)模式，與其他一線房企、保險(xiǎn)、銀行金融機(jī)構(gòu)、政府引導(dǎo)基金籌劃房地產(chǎn)發(fā)展基金。
在此際，首創(chuàng)置業(yè)的負(fù)債不斷高企。其財(cái)報(bào)顯示，首創(chuàng)置業(yè)2009年的總負(fù)債額為157億元，2010年一躍升為229億元，凈增72億元，到了2011年更是高達(dá)295億元。
“凈資本負(fù)債率大幅上升主要是公司在保證財(cái)務(wù)穩(wěn)健的前提下，主動(dòng)提高資金杠桿比例，收購(gòu)多個(gè)項(xiàng)目和增持原有項(xiàng)目權(quán)益的結(jié)果，按照公司實(shí)現(xiàn)‘規(guī)模突破’的發(fā)展戰(zhàn)略，收購(gòu)和增持的項(xiàng)目將帶來更多的未來收益，進(jìn)一步提高資金的使用效率，進(jìn)而為股東帶來更好的回報(bào)。未來公司將把凈資本負(fù)債率控制在100%以內(nèi)。”首創(chuàng)置業(yè)官網(wǎng)宣稱。
劉曉光解釋，負(fù)債上升，主要是因?yàn)閾屨純?yōu)質(zhì)土地資源、項(xiàng)目資源和現(xiàn)金資源等。2010年2月，首創(chuàng)置業(yè)獲得中國(guó)銀行100億元銀行授信，2011年6月，又獲得國(guó)家開發(fā)銀行200億元綜合授信。
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