紅商網(wǎng)訊：蘇寧集團(tuán)在玩一場“走鋼索”的游戲。

　　這家成立了22年的公司，最早因為家電而聲名大噪。地產(chǎn)板塊蘇寧置業(yè)在蘇寧集團(tuán)成立以來，一直都處于隱而不發(fā)的地位。

　　蘇寧電器2012年上半年財報顯示，期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)收入471.91億元，同比增長6.69%；而歸屬上市公司股東的凈利潤17.54億元，同比下降29.11%。其中，二季度情況更糟，凈利下降了40.59%。

　　蘇寧置業(yè)會成為集團(tuán)下階段的亮點還是主業(yè)的拖累，顯得迷霧重重。此前，蘇寧電器董事長張近東公開承認(rèn)：“今年大家這么迷茫，確實沒有想到。”

　　龐大的地產(chǎn)版圖

　　資料顯示，蘇寧置業(yè)成立于2005年7月27日，注冊資本2000萬元，法人代表馬曉詠。

　　消息人士透露，從2007年以后，蘇寧置業(yè)在集團(tuán)處于一個十分重要的地位。這個地位和蘇寧在這幾年的轉(zhuǎn)型息息相關(guān)。

　　讓人吃驚的是，蘇寧置地在全國各地囤地以建造蘇寧廣場的速度，已經(jīng)被經(jīng)常拿來與大連萬達(dá)相提并論。

　　2009年，蘇寧集團(tuán)提出，計劃5年之內(nèi)將總計擁有16座大型商業(yè)廣場項目。這一速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于規(guī)劃中的速度。

　　從現(xiàn)在來看，這不過是蘇寧置地剛剛開始試水商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，他們當(dāng)時甚至還沒有提出要做“城市綜合體”的概念。

　　2010年前后，蘇寧置業(yè)正在開發(fā)和計劃開發(fā)的蘇寧廣場項目，包括南京的4個商業(yè)廣場，以及威海、無錫、成都、徐州、連云港、鎮(zhèn)江、鹽城的蘇寧電器廣場及蘇寧廣場。

　　僅這11個商業(yè)廣場總投資額就超過213億元，總建筑面積約251萬平方米。

　　今年7月，蘇寧電器接連簽約珠海、上海、溫州、蘭州4家物流基地。其中珠海物流項目占地面積152畝；蘇寧上海物流基地項目地塊占地面積約385畝，其中一期約178畝，二期約207畝；蘇寧電器溫州物流基地項目占地面積約160畝；蘇寧電器蘭州物流基地項目占地面積約133.5畝。

　　蘇寧置業(yè)的擴(kuò)張速度十分驚人。據(jù)不完全統(tǒng)計，蘇寧置業(yè)正在開發(fā)和計劃開發(fā)的蘇寧廣場項目約30個，到2015年，僅在南京就有16個蘇寧廣場及蘇寧電器廣場。

　　“沃爾瑪+亞馬遜”模式

　　公開資料顯示，蘇寧置業(yè)在江蘇的大部分項目，包括南京的多個蘇寧廣場項目，以及蘇州、徐州、連云港、淮安、鎮(zhèn)江、鹽城、宿遷等多地的項目，大部分都是在2010年前后拿地的。

　　2011年6月19日，蘇寧電器曾發(fā)布未來十年戰(zhàn)略規(guī)劃，寄望于“沃爾瑪+亞馬遜”模式，當(dāng)時蘇寧電器集團(tuán)公布了10年轉(zhuǎn)型規(guī)劃，即集中三個平臺的建設(shè)，對蘇寧易購進(jìn)一步加大投入；其次是打造全國物流基地和配送網(wǎng)絡(luò)。然后就是加大蘇寧電器廣場和蘇寧廣場等商業(yè)物業(yè)自建。

　　加大蘇寧電器廣場和蘇寧廣場等商業(yè)物業(yè)自建成為蘇寧置業(yè)最重要的任務(wù)。

　　“這幾年，蘇寧一直在儲備項目，前期的許多商業(yè)項目都集中在江蘇的二三線城市。”消息人士對記者表示，蘇寧的大本營就在江蘇，從輻射力來說，從江蘇各地政府手里拿到資源來做商業(yè)項目相對容易，因此蘇寧置業(yè)在江蘇的土地儲備量十分驚人。

　　但蘇寧置業(yè)并不愿意對記者透露公司目前具體的土地儲備數(shù)量，只是表示，蘇寧集團(tuán)去年年中明確規(guī)劃到2020年建成300個蘇寧電器廣場、50個蘇寧廣場項目。

　　蘇寧置業(yè)的相關(guān)人士對記者表示，蘇寧廣場和蘇寧電器廣場，主要按照商業(yè)體量來劃分，即蘇寧廣場的商業(yè)體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于蘇寧電器廣場，蘇寧廣場為大型的城市綜合體，包括多種業(yè)態(tài)，比如零售業(yè)、酒店、寫字樓等等。而蘇寧電器廣場的重要特征就是電器店是其中的主力軍。

　　蘇寧電器2011年年報顯示，該公司現(xiàn)有實體店面以租賃方式開設(shè)為主，截至2011年末，蘇寧電器旗下連鎖店合計1684家，自持的連鎖店僅35個，比例僅為2%。

　　張近東在最近一次蘇寧電器股東大會上表示，“租建購并”就是蘇寧的發(fā)展模式，他表示這一模式要通過集團(tuán)資金配置來完成。

　　租賃租金的大幅上升或許是蘇寧置業(yè)加快擴(kuò)張步伐的重要原因，在他們的版圖中，基本上每個蘇寧電器廣場都會配備一個蘇寧電器店，如果在規(guī)劃中能完成300個蘇寧電器廣場的話，可以大大減輕租賃帶來的壓力。

　　資金壓力

　　此前，蘇寧集團(tuán)一直被質(zhì)疑資金壓力過大。蘇寧電器副總裁任峻公開透露，蘇寧半年報公布的二季度末貨幣資金在200億元左右，目前資產(chǎn)負(fù)債率不到55%。

　　任峻還表示，蘇寧電器的貨幣資金分為三部分，有60億~70億元存在銀行，非特殊情況不會動；還有60億~70億元用于日常采購周轉(zhuǎn)；其余幾十億元有明確投向，近兩年蘇寧電器每年的資本開支都在60億元左右。

　　到2015年為止，蘇寧電器的物流項目還需要投入130億~140億元左右。

　　這意味著，在蘇寧置業(yè)的龐大地產(chǎn)版圖中，蘇寧集團(tuán)或蘇寧電器并不能供給過多的“子彈”，“一部分靠招商或者已建成蘇寧廣場的前期回報，還有一些投入需要商業(yè)伙伴來共同承擔(dān)。”消息人士透露，比如蘇寧廣場現(xiàn)在定位做高端的城市綜合體，力圖引進(jìn)高端的商業(yè)形態(tài)，如五星級酒店及奢侈品店鋪，如果定位成功的話，可以為蘇寧置業(yè)減少一些壓力。

　　從現(xiàn)有蘇寧廣場的30個項目來看，已是一筆不小的投資額。以今年6月蘇寧置業(yè)在佛山的項目為例，投資經(jīng)營額是50億元。這樣一個商業(yè)項目，前期建設(shè)周期至少兩年，這兩年中很難得到短期的商業(yè)回報。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，上述幾十個地產(chǎn)項目建成的話總投資將是千億級別。經(jīng)營22年、擁有十多萬員工的蘇寧電器的總資產(chǎn)僅600億元，蘇寧置業(yè)如何周轉(zhuǎn)資金以避免“現(xiàn)金危機(jī)”的能力將受到考驗。

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