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萬科出招商業(yè)地產(chǎn)：組織架構(gòu)進(jìn)階項(xiàng)目激進(jìn) http://m.ssvihum.com 2012-05-07 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

　　架構(gòu)進(jìn)階

　　紅商網(wǎng)訊：萬科商業(yè)地產(chǎn)又有實(shí)質(zhì)動(dòng)作。目前，深圳萬科單獨(dú)成立了深圳市萬科商業(yè)管理有限公司，

　　法人代表為周彤，而周彤同時(shí)是深圳萬科的總經(jīng)理。

　　這種將原來的商業(yè)管理小組的組織架構(gòu)“進(jìn)階”，進(jìn)而成立獨(dú)立的法人公司，在萬科現(xiàn)有的商業(yè)管理架構(gòu)中尚不多見。此前，郁亮公開授權(quán)深、上、京等大區(qū)以“改革特區(qū)”的利，而此番深圳率先成立商業(yè)地產(chǎn)公司，正表明了試水商業(yè)，正成為萬科低調(diào)轉(zhuǎn)型的征兆。

　　這些商業(yè)管理小組包括北京萬科商業(yè)發(fā)展部以及無錫萬科商業(yè)小組等，從2010年下半年開始，萬科總部開始授權(quán)各一線公司可以成立商業(yè)籌備小組，先行先試，以便總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

　　來自北京萬科的人士說，北京萬科尚未對(duì)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的架構(gòu)做出調(diào)整。

　　目前，北京萬科的商業(yè)發(fā)展部由錢嘉負(fù)責(zé)，仍是北京萬科下面的一個(gè)具體部門，并未成立一個(gè)獨(dú)立的法人公司。錢嘉由萬科董事會(huì)辦公室轉(zhuǎn)任而來，之前并無專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

　　不過，北京萬科總經(jīng)理毛大慶亦從凱德挖來專門的設(shè)計(jì)和招商人員，亦從SO-HO中國挖來有商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的建筑師。北京萬科還從龍湖地產(chǎn)的招商團(tuán)隊(duì)中延攬人才。這些積極的動(dòng)作，表明這些被稱為“特區(qū)”的分公司，正力爭(zhēng)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域率先做出成績(jī)。

　　項(xiàng)目激進(jìn)

　　純住宅用地的供應(yīng)繼續(xù)減少，是萬科大力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)最為重要的原因。深圳萬科商管團(tuán)隊(duì)在內(nèi)部討論中曾提及，對(duì)于深圳萬科而言，深圳市場(chǎng)的土地供應(yīng)量已經(jīng)開始急劇下降，從2005年的727萬平方米下降至2010年的353萬平方米，年均復(fù)合下降速度為12%，其中純住宅土地供應(yīng)更是日益減少。

　　以前深圳萬科城及五園中非住宅比例僅為4.7%，而沙井、沙灣等舊改住宅項(xiàng)目非住宅比例提升至10.5%，綜合體項(xiàng)目中非住宅的比例達(dá)到37.5%。

　　事實(shí)上，除南山區(qū)等尚未進(jìn)入的區(qū)域，深圳萬科市場(chǎng)占有率已經(jīng)接近20%，明年市場(chǎng)占有率有可能達(dá)到30%。而深圳市場(chǎng)容量有限，這也意味著萬科增長(zhǎng)需要拓展新的市場(chǎng)空間，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　與深圳市場(chǎng)的總體趨勢(shì)一樣，萬科各個(gè)主要一線公司都面臨著純住宅土地供應(yīng)減少，業(yè)務(wù)難以持續(xù)發(fā)展的難題。

　　也因此，自萬科總裁郁亮公開表示，授權(quán)一線公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成立籌備小組，先行先試以來，各主要地方公司在商業(yè)項(xiàng)目上有很大進(jìn)展。

　　對(duì)于深圳萬科商管團(tuán)隊(duì)來說，目前已經(jīng)開業(yè)的有深圳萬科紅商業(yè)廣場(chǎng)，預(yù)計(jì)后期還將運(yùn)營(yíng)管理萬科雙月灣等項(xiàng)目。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，萬科雙月灣位于廣東惠州，總建筑面積超過130萬平方米，定位為高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　而北京萬科除收購CBD贏嘉中心并加以改造外，還在昌平區(qū)嘗試購物中心，還在做持有型的老年公寓以及租賃式公寓等。同時(shí)，上海萬科亦散售了寫字樓項(xiàng)目萬科VMO，此外成都萬科在第三季度也將突出寫字樓項(xiàng)目。

　　不過，也有萬科商業(yè)管理人士提出，中航做九方購物廣場(chǎng)，中糧做大悅城，華潤(rùn)做萬象城，我們做什么？這樣的商業(yè)品牌應(yīng)該由集團(tuán)來推動(dòng)，一線各自干形不成合力，也調(diào)動(dòng)不起大的商家資源。

　　顯然，現(xiàn)階段，萬科對(duì)于品牌商家而言，并不處于強(qiáng)勢(shì)地位。對(duì)于招商上的困難，一些萬科商管人員也在感嘆，如果當(dāng)初萬科不把萬佳超市打包賣給華潤(rùn)變成華潤(rùn)萬家，也許萬佳可以成為萬科商業(yè)的主力店。

　　據(jù)了解，深圳萬科紅商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，萬科的財(cái)務(wù)部一直與一些基金公司保持接觸。而北京萬科商業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)人錢嘉曾表示，北京萬科商業(yè)項(xiàng)目?jī)A向的運(yùn)營(yíng)模式是由公司先運(yùn)營(yíng)持有這些項(xiàng)目，待成熟后再整體溢價(jià)賣出。

　　對(duì)于萬科主打的社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)來說，并不受熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的資金的追捧。

　　這也意味著，目前萬科的大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目仍不以長(zhǎng)期持有為目的，而是擇機(jī)退出。

　　顯然，若無相應(yīng)的金融政策的支持，萬科很難在現(xiàn)有的融資模式下，大規(guī)模推進(jìn)持有型商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

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