招商地產(chǎn)在前三季度的土地市場上可謂“小心謹(jǐn)慎”，但近期卻突然變得高調(diào)起來。

　　抄底收購

　　繼12月20日宣布以34.1億元競得武漢墨水湖南岸三宗地塊后，招商地產(chǎn)12月28日再次發(fā)布公告稱，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購了青島中潤德汽車貿(mào)易有限公司51%的股權(quán)，從而獲得了青島市四宗土地的使用權(quán)，但公告中并未提及具體收購金額。

　　公告顯示，此次4宗地塊位于青島市城陽區(qū)流亭街道空港經(jīng)濟區(qū)，合計占地面積32.14萬平方米，建筑面積共計29.46萬平方米，土地用途均為商業(yè)金融用地。

　　觀點地產(chǎn)新媒體就此詢問了招商地產(chǎn)董秘劉寧，她稱，這批地塊的平均樓面地價在一千多元每平方米，由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓不僅僅只是地價，具體收購價格涉及的條款信息比較多，怕造成歧義，就不便公布，但劉寧強調(diào)，投資額并不大。

　　她還指出，此次發(fā)布公告更多的是向外界表明，招商地產(chǎn)已經(jīng)把業(yè)務(wù)范圍擴大到了青島，因為招商地產(chǎn)此前是沒有進入青島市場的。

　　其實，招商地產(chǎn)在2011年除了首進青島外，武漢、鎮(zhèn)江也是其首次進入的區(qū)域。

　　4月15日，招商地產(chǎn)以總價4.1億元競得武漢洪山區(qū)的一塊居住用地，地塊面積為4.39萬平方米，樓面地價3000元/平方米。

　　5月19日，招商地產(chǎn)又以30.1億元的總價，在江蘇鎮(zhèn)江市競得兩宗地塊，這兩宗地塊均位于鎮(zhèn)江市主城區(qū)東部，總出讓面積為31.95萬平方米，總建筑面積為45萬平方米。

　　對于今年在二三線城市的頻頻拿地，招商地產(chǎn)方面表示，這是其既定的策略。

　　招商地產(chǎn)總經(jīng)理在12月初的股東大會上曾明確表示，二三線城市和商業(yè)地產(chǎn)將是公司未來戰(zhàn)略中的重點。

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，在本月相繼競得武漢和收購青島地塊后，招商地產(chǎn)的土地儲備面積已經(jīng)超過1400萬平方米，足以支持其未來5年保持30%以上的復(fù)合增長。

　　對于招商地產(chǎn)近期在土地市場上的活躍表現(xiàn)，深圳業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，這可能是招商地產(chǎn)在年底對土地市場的一種試探性行為，為明年的發(fā)展做準(zhǔn)備。

　　央企沖動

　　在招商地產(chǎn)以34.1億元的價格抄底武漢土地市場后，中投證券于12月26日曾發(fā)布一份研究報告，對招商地產(chǎn)的拿地模式作了一番解析。

　　該研究報告指出，武漢墨水湖項目代表著一種獨特的資源拓展模式，即招商局集團產(chǎn)業(yè)協(xié)同向全國各地拓展，與地方政府進行全面戰(zhàn)略合作，招商地產(chǎn)則跟隨集團進入各個地區(qū)發(fā)展地產(chǎn)項目。

　　資料顯示，招商局集團今年以來與多個省市進行了合作意向交流，其中都有招商地產(chǎn)高層的參與。

　　同時，在今年年初，招商局集團新的十年發(fā)展戰(zhàn)略已將房地產(chǎn)業(yè)作為未來十年發(fā)展的重點。在此背景下，集團與各地方政府的戰(zhàn)略合作中，地產(chǎn)方面的合作將被放在更為首要的位置。

　　而中投證券在此次的研究報告中也明確提到，招商地產(chǎn)今年新進入的武漢和鎮(zhèn)江兩地，都是與招商局集團有合作關(guān)系的城市。

　　那么，招商地產(chǎn)在進入這些城市時將具有“隱性優(yōu)勢”，甚至可能以“定向招拍掛”的形式獲取優(yōu)質(zhì)資源，鎮(zhèn)江項目就是很好的例證。

　　招商地產(chǎn)內(nèi)部人士也向觀點地產(chǎn)新媒體證實，招商地產(chǎn)在鎮(zhèn)江拿地和此次獲得的青島的土地使用權(quán)，在很大程度上就是得益于集團的整體優(yōu)勢。

　　不過，該內(nèi)部人士稱，武漢項目只是純粹的市場行為，招商地產(chǎn)此前就一直在關(guān)注武漢的地塊，并于當(dāng)?shù)卦O(shè)置了項目公司持續(xù)關(guān)注。

　　有深圳業(yè)內(nèi)人士對此亦表示，招商地產(chǎn)的這種拿地模式，在二三線城市將具有很強的可復(fù)制性，其后續(xù)空間巨大，目前看來還處于一個實驗階段。

　　他續(xù)稱，其實這種模式能成功的最重要原因還是招商局集團與地方政府存在利益互補關(guān)系，從而在先天上給了招商地產(chǎn)一種政企合作的方式，而這種方式是一般民營企業(yè)所不具有的。

　　“但是，這種模式還是具有一定的局限性，因為從招商地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，只是傳統(tǒng)的公寓和住宅，相比其他房企并不具有明顯特點，想要真正獲得成功，還是要在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和品質(zhì)上下功夫。”

　　另一業(yè)內(nèi)人士則表示，招商地產(chǎn)在土地市場準(zhǔn)入制度不完整的情況下，依托大型央企招商局集團的支持，在拿地時會具有明顯優(yōu)勢，但這對于一些民營企業(yè)而言是不公平的。

　　他還提到，大型央企或者國企在不完全市場經(jīng)濟條件下具有相當(dāng)大的優(yōu)勢，在今后一段時期內(nèi)這種優(yōu)勢將繼續(xù)存在，甚至還會擴大，而招商地產(chǎn)正是這種優(yōu)勢的擁有者。

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