中期表現

　　8月25日，SOHO中國在香港召開中期業(yè)績報告會，SOHO中國董事長潘石屹、總裁閻巖、CFO唐正茂和推廣總監(jiān)王春蕾一起就SOHO中國下一步的發(fā)展計劃作出闡釋。

　　2011年上半年，由于沒有新完工項目，SOHO中國的營業(yè)額僅有人民幣26.46億元，同比下降69%。

　　但從7月開始，隨著望京SOHO、SOHO中山廣場和丹棱SOHO開盤的熱銷，SOHO中國的合同銷售一下子沖到了83億元，銷售均價也居高不下，為5.89萬元/平米。

　值得注意的是，在2011年上半年，SOHO所持有的投資物業(yè)已經逐步凸顯出其價值。今年上半年，由于增多持有投資物業(yè)，SOHO上半年凈利潤增長2%至17.5億元。核心業(yè)務凈利潤6.75億元，核心業(yè)務凈利潤率高達26%；毛利率提升至57%。

　　截至目前，SOHO中國共持有4個核心項目，包括北京的前門SOHO、光華路SOHO，位于上海的外灘SOHO及復興路SOHO，總建筑面積約45萬平米，在公司所擁有的整個建筑面積中占比20%，其余八成為銷售物業(yè)；而從物業(yè)價值來看，投資物業(yè)占比28%。

　　SOHO中國表示，隨著北京和上海的消費逐漸成熟，在通脹高企的環(huán)境下，公司將會持有更多的物業(yè)。“通過持有型的投資物業(yè)，使得公司達到一個更均衡的商業(yè)模式，擴大資本和物業(yè)之間的均衡”。SOHO中國CFO唐正茂女士如此解析。

　　通過上半年的發(fā)展，SOHO中國已經基本實現在北京和上海的均衡發(fā)展。截至6月30日，在北京的在建項目5個，涉及建筑面積110萬平米；上海地區(qū)在建項目8個，總在建面積120萬平米。

　　除此之外，雖然今年用于收購的金額逾百億，但加上待提銀團貸款，SOHO中國尚有現金約210億元，而這也正是SOHO中國董事長潘石屹最為得意的事情。用他的話來講，今年這種情況下，“我們是唯一一個負債率是負的”。

　　目標廣深

　　正是基于公司穩(wěn)健的現金流，而且在波動的市場中出現了許多收購機會，SOHO中國的擴張計劃才顯得順風順水。

　　繼09年收購SOHO東海廣場正式進軍上海后，2011年，SOHO中國又成功在上海收購了8個項目，迅速完成了在上海繁華區(qū)域南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、淮海中路、長壽路、四川北路、徐家匯、浦東等黃金商業(yè)區(qū)的布局。

　　整個2011年，SOHO中國原計劃用于收購的現金是150億，上半年完成收購114億，再加上8月份收購嘉瑞國際廣場的18.9億，已經接近目標。

　　對于是否會提高公司在收購方面的目標，SOHO中國總裁閻巖透露：“如果市場有機會的話，我們有可能超出這個目標，畢竟這個市場環(huán)境下，在轉讓的好項目非常多。”

　　至于會收購怎樣的項目，SOHO中國在這次業(yè)績會上又有了更新的說法。在涉及的城市中，除了潘石屹一貫強調的北京、上海之外，廣州、深圳也初次納入SOHO中國的收購名單。

　　在這些城市中，SOHO中國選擇項目的標準是：地處CBD區(qū)域或Sub-CBD，處于交通樞紐上，商業(yè)地產，比較大的地塊。

　　具體而言，在北京，SOHO中國看好的區(qū)域是大望京地區(qū)、麗澤金融商務區(qū)和奧運南新的CBD區(qū)；在上海，老潘瞄準的是虹橋經濟開發(fā)區(qū)和世博園區(qū)。

　　對于即將新進入的兩個城市，SOHO中國則比較謹慎，按照總裁閻巖的說法就是：“廣州深圳這兩個城市已經發(fā)展到一定程度了，而SOHO中國之前沒有參與，所以會比較謹慎的進入這兩個市場。未來幾年，SOHO中國會將北京、上海、廣州和深圳的市場全部發(fā)展起來，這樣就使公司在未來幾年中有更大的規(guī)模。”

　　目前最新的進展是，對上海虹橋商務區(qū)正在推出的地塊，SOHO中國也在準備中，廣州方面公司也正在談一個商業(yè)地產項目。

　　應對市場

　　面對今年以來房地產行業(yè)的不斷加碼的調控，和不斷收緊貨幣信貸政策，潘石屹相信，住宅市場受調控而出現的低迷給專心做商業(yè)地產的SOHO中國帶來更多的收購機會。

　　對于未來，潘石屹認為：“中國的房地產、中國經濟乃至全世界的經濟可能在未來的一段時間都會有一個較大幅度的波動，要應對這個波動，SOHO中國有三大措施。

　　第一，保持一個很穩(wěn)健的財務指標，負債率不能太高，要有足夠的現金。事實上，這是過去SOHO中國一直在堅持做的，而這也是公司健康發(fā)展的保證。

　　第二，SOHO中國堅持向北京、上海這些特別大的城市發(fā)展，在其最繁華地段發(fā)展的原則不變。

　　根據觀察，無論經濟如何波動，最大的、一線城市中最繁華地段，物業(yè)的波動性相對較小，而中小型城市、偏遠的城市波動就比較大一些。

　　所以在選擇項目的時候，“大型城市的繁華地段”是SOHO中國不變的原則，并用這樣不變的原則來應對周圍的經濟環(huán)境和市場波動。

　　第三，從市場來看，今年政府有三年要建3600萬套保障房的任務，政府還要限購、限價，現在限購的城市也在不斷擴大，這些政策都影響住宅，但對商業(yè)地產沒有任何影響，所以SOHO中國還是堅持走商業(yè)地產的開發(fā)模式和方向，不要讓公司受到政策的打擊。

　　最后就是任務管理體系，任務的管理要做兩件事：第一件就是做與眾不同的產品，跟任何一個開發(fā)商直線的產品不一樣，SOHO中國做的是雙曲面的產品。雖然難度大，但這樣才能保證產品的價值；第二個就是充分利用互聯網，把所有房子全部放到互聯網上去銷售。這兩個系統(tǒng)的建立對提高SOHO中國競爭力作用非常大。