連續(xù)性布局

　　9月28日晚間，中航地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司競得九江市九土2011-13號宗地的土地使用權(quán)，成交總價(jià)為10.533億元，單價(jià)為每畝401萬元。

　　該地塊位于九江長江大道與長虹西大道交匯處西北角，土地面積為262.67畝，用地性質(zhì)為商�。ㄆ渲猩虡I(yè)部分為25%）。

　　此次九江拿地是中航地產(chǎn)在江西進(jìn)入的第三個(gè)城市，早在2008年，中航就以收購合并的方式在南昌獲得商業(yè)項(xiàng)目。

　　2010年2月，中航又以4.66億的總價(jià)競得了整體出讓的江西贛州市章江新區(qū)K10、K25、K26三幅商住用地土地，土地總面積達(dá)到7.5萬平方米。

　　有證券分析師認(rèn)為，在當(dāng)下持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控下，中航地產(chǎn)上半年完成了不錯(cuò)的業(yè)績，因此從資金方面以及中航集團(tuán)的支持來說，都有把中航地產(chǎn)做大做強(qiáng)的欲望，而當(dāng)下正是一個(gè)拿地?cái)U(kuò)張相對的好時(shí)機(jī)，無論是進(jìn)入廈門還是收購信托項(xiàng)目，都可以看出中航地產(chǎn)是在逆勢抄底。

　　的確如此，在短短的幾天內(nèi)，中航就實(shí)現(xiàn)了連續(xù)性動(dòng)作。9月23日，中航地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司與福建紫金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中國航空技術(shù)廈門有限公司在廈門合資設(shè)立廈門紫金中航置業(yè)有限公司。

　　中航地產(chǎn)稱，與紫金礦業(yè)的合作，主要為了把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，對拓展區(qū)域進(jìn)行前瞻性的布局，公司計(jì)劃進(jìn)入海西地區(qū)，選擇廈門作為進(jìn)入海西區(qū)域的首個(gè)城市，并將在未來作為區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)展的根據(jù)地。

　　9月27日，中航再次發(fā)布公告表示，公司與中航信托股份有限公司簽訂了《江南信托·天啟52號建橋置業(yè)股權(quán)投資單一資金信托股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，公司以人民幣2.6668億元受讓中航信托所持有的岳陽建橋投資置業(yè)有限公司75%股權(quán)。

　　資料顯示，湖南岳陽建橋置業(yè)的核心資產(chǎn)為岳陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)珍珠山路以西2-5號地國有土地使用權(quán)，項(xiàng)目目前正處于設(shè)計(jì)及前期施工階段。

　　該項(xiàng)目總投資估算為121,499萬元，一期別墅預(yù)計(jì)2012年7月具備開盤條件、2012年12月竣工；高層預(yù)計(jì)2012年12月具備開盤條件、2014年7月竣工。

　　公告還介紹，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方中航信托的實(shí)際控制人中國航空工業(yè)集團(tuán)公司，也是中航地產(chǎn)實(shí)際控制人中國航空技術(shù)國際控股有限公司的控股股東，因此此次股權(quán)收購交易構(gòu)成公司關(guān)聯(lián)交易。

　　據(jù)查詢，去年11月30日，中航信托對岳陽建橋置業(yè)增資2666.7萬元至8000萬元，最終持股比例為75%，而融鼎投資持股比例則降為25%。岳陽建橋置業(yè)的注冊資本當(dāng)時(shí)達(dá)到了1.06億元。

　　信托股權(quán)并購

　　照此看來，實(shí)際上是中航地產(chǎn)通過了兄弟公司中航信托進(jìn)行了一次間接股權(quán)收購。中航地產(chǎn)表示，收購符合公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略，并有利于公司擴(kuò)大房地產(chǎn)主業(yè)規(guī)模，增強(qiáng)公司主營業(yè)務(wù)開發(fā)能力。

　　中航地產(chǎn)還認(rèn)為，通過該收購，公司將在湖南市場打開新局面，有利于區(qū)域項(xiàng)目的深耕細(xì)作，對于項(xiàng)目合理布局，提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力起著非常重要的作用。

　　短短一周以來，中航地產(chǎn)以合營、拿地與收購的方式，完成了對廈門、九江與岳陽的三地戰(zhàn)略。對此，金融分析家、中航證券首席研究員杜麗虹則表示，中航地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模比較小，不能以此來說它在抄底，因?yàn)樗�的�?guī)模和行為不能代表地產(chǎn)行業(yè)，有可能是自身的戰(zhàn)略調(diào)整所需。

　　杜麗虹還稱，中航的幾次交易，尤其通過中航信托來達(dá)成收購是比較新穎的，因?yàn)檎{(diào)控持續(xù)的話，應(yīng)該在明年行業(yè)會(huì)出現(xiàn)底部潮，并購也會(huì)增多，這樣的話并購的途徑就有很多種了，可以是直接收購，也有可能通過信托持有的股份來間接完成。

　　事實(shí)上，通過信托融資已經(jīng)成為當(dāng)前房企獲取資金支撐的主要途徑了，對于開發(fā)商而言，最大的抵押物毫無疑問是股權(quán)資本。從近期一些企業(yè)與信托間的合作都不難看出，無論是萬科的長春藍(lán)山項(xiàng)目中信信托持有90%的股權(quán)，還是萬通與華潤深國投信托的合資基金，華潤深國投持有一半股權(quán)。

　　而實(shí)際上，信托持股的情況并非少數(shù)，但通過信托本身轉(zhuǎn)讓股權(quán)獲利套現(xiàn)的還屬少數(shù)，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的信托盈利一般是伴隨著項(xiàng)目的收益，在約定的時(shí)間、一定的價(jià)格由市場或合作伙伴來進(jìn)行回購。

　　中航信托的新穎之處恰恰在于通過第三方轉(zhuǎn)讓了持有股權(quán)。前述證券分析師認(rèn)為，中小開發(fā)商和信托公司由于政策預(yù)期不好，有希望能套利走人。另外，近期銀監(jiān)會(huì)也在清查信托風(fēng)險(xiǎn)，有些信托公司在這方面的業(yè)務(wù)會(huì)比較艱難，正好通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓可以退出。

　　“其實(shí)，不管用什么方式退出，都是好事，最怕的是退不出來爛在里面，退出小開發(fā)商也愿意，因?yàn)橛腥耸召徦�股�?quán)，項(xiàng)目能正常運(yùn)作了。所有，從這幾面來看，中航的信托股權(quán)收購，不失為多方的共贏。”該證券分析師表示。