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富基融通Kingmall助上海正大廣場(chǎng)轉(zhuǎn)型
投訴—爆料—內(nèi)幕—線索—傳聞
http://m.ssvihum.com 2011-08-04 紅商網(wǎng) 評(píng)論 發(fā)布稿件

  紅商網(wǎng)訊:作為美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)商的標(biāo)本,一個(gè)問(wèn)題很自然的吸引我們:西蒙與萬(wàn)達(dá)這樣的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相比,主要區(qū)別是什么?

  這個(gè)問(wèn)題太大,但如果只是做最簡(jiǎn)單也最草率的比較,可以這樣來(lái)看:

  西蒙首先是一個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金(REIT),其次是一家商業(yè)物業(yè)管理公司,最后才是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商;而萬(wàn)達(dá),首先是一家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,其次是一家進(jìn)行相關(guān)多元化發(fā)展的綜合性企業(yè)。

  從持有物業(yè)規(guī)模上來(lái)比較,截至到2010年12月31日,西蒙在全球范圍內(nèi)共持有393處物業(yè)、大約2450萬(wàn)m2的可租賃面積。

  對(duì)比萬(wàn)達(dá),由于萬(wàn)達(dá)不是上市公司,沒(méi)有準(zhǔn)確的年度數(shù)據(jù)。從公開(kāi)來(lái)源的數(shù)據(jù)中得知,到2010年底,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司持有開(kāi)業(yè)收租物業(yè)面積566萬(wàn)平方米,計(jì)劃到2012年開(kāi)業(yè)70個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),持有收租物業(yè)面積1300萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)年租金收入70億元(來(lái)源于萬(wàn)達(dá)官網(wǎng),2011年7月)。

  但是從銷售收入上來(lái)比較,西蒙集團(tuán)2010年的銷售收入合計(jì)約39.6億美元,按當(dāng)期匯率折算約261億人民幣。而萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2010年的銷售收入達(dá)到770億人民幣。

  

  換而言之,萬(wàn)達(dá)持有的物業(yè)和可租賃面積不到西蒙的一半,但收入?yún)s是西蒙的兩倍以上。這一事實(shí)反映,兩者之間的主營(yíng)業(yè)務(wù)和盈利模式存在根本性的區(qū)別。

  上一篇分析中,我們重點(diǎn)探討了西蒙地產(chǎn)持有的主要物業(yè)及其分類,這一篇,我們著重分析側(cè)重于西蒙的企業(yè)性質(zhì)、盈利和商業(yè)模式,并與萬(wàn)達(dá)做一個(gè)系統(tǒng)的比較。

  基本性質(zhì):房地產(chǎn)投資信托基金 VS. 綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

  在美國(guó),房地產(chǎn)投資信托基金(real estateinvestment trust,簡(jiǎn)稱 REITs)通常是擁有、并在大多數(shù)情況下運(yùn)營(yíng)和管理商業(yè)不動(dòng)產(chǎn),例如酒店、購(gòu)物中心、辦公樓和廠房等,并以此獲取租賃收入的公司。也有一些房地產(chǎn)投資信托基金專門為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資提供融資。REITs結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)提供了與股票市場(chǎng)上的共同基金類似的房地產(chǎn)投資架構(gòu)。

  REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種,第一種是特殊目的載體公司(Special Purpose Vehicle,SPV)向投資者發(fā)行收益憑證,將所募集資金集中投資于寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn),并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息;其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的,均等地分割成若干份出售給投資者,然后定期派發(fā)紅利。前者類似于私募,后者類似于股票。

  西蒙正是屬于上述第二種運(yùn)作方式的REITs。

  REITs可以公開(kāi)或私募發(fā)行。絕大多數(shù)公開(kāi)發(fā)行的REITs都在公共證券交易所上市。根據(jù)2005年的數(shù)據(jù),通過(guò)美國(guó)證監(jiān)會(huì)注冊(cè),并在紐約證券交易所(New YorkStock Exchange)上市的REITs有169只;在泛美證券交易所(American Stock Exchange)上市20只;在NASDAQ交易所(Nasdaq National Market System)8只。

  西蒙最早也是以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起家,1993 年12 月,西蒙完成了REITs行業(yè)當(dāng)時(shí)規(guī)模最大的IPO并在紐交所上市,共籌集到資金8.399億美元。后來(lái),經(jīng)過(guò)多次并購(gòu)重組,目前是北美最大的REITs。

  REITs可以劃分為權(quán)益型(EquityREITs)、抵押型(MortgageREITs)或者混合模式(HybridREITs)。權(quán)益型REITs直接經(jīng)營(yíng)具有收益性房地產(chǎn)的投資組合,主要收入來(lái)自租金,或買賣房地產(chǎn)的交易利潤(rùn)。權(quán)益型REITs 投資組合有很大不同,常見(jiàn)投資的房地產(chǎn)類型包括購(gòu)物中心、公寓、醫(yī)療中心、寫字樓、工業(yè)區(qū)、酒店、游樂(lè)區(qū)或混合型態(tài)等等。抵押型REITs 主要是扮演金融中介的角色,將所募集的資金用于以商業(yè)物業(yè)為抵押,發(fā)放各種抵押貸款。由于投資標(biāo)的以房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)或相關(guān)證券為主,而不是投資房地產(chǎn)本身,所以以利息收入為其主要收益來(lái)源,收益性類似一般債券。混合型REITs就是權(quán)益型和抵押型的綜合。

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